一、REITs典型架构
REITs是一种专门投资于房地产行业的投资基金。REITs的发起人会组建一个独立的资产管理公司来对REITs进行管理，同时还会聘请受托机构和专业的物业管理机构。
图1：REITs的典型交易结构
资料来源：中国REITs联盟、中信建投证券研究发展部
二、REITs的特点（一）是收益主要来源于租金和房产升值；
（二）是大部分收益将用于分红；
（三）是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；
（四）是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；
（五）是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；
（六）是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
以REITs发展相对成熟的美国为例，目前美国REITs的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心、特殊类型、混合型、抵押型等。
图2：美国REITs不同物业类型变化
资料来源：NAREIT、中信建投证券研究发展部
本文源自中国REITs
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