提问：
章哥好，我们在北京有一套东城小户型，在我名下，目前价值400万。我们手中有现金200万，月收入约3万。目前我们想买房，但没想好是卖掉这房还是直接购买，搞不懂贷款比例和利率，中介让我们减少首付，说我们最多贷款只能是308万。这是怎么回事？您能给讲解一下吗？谢谢。
回答：
1、 你们名下有房，但没贷过款。以北京认房又认贷的标准，如果你们直接购买的话，算二套标准。首付为60%，贷款40%。但是，这只限于普通住宅，如果是非普住宅的话，首付要增加到80%，只能贷20%。
2、 首套贷款利率是按照央行标准，现在是4.35%，二套是上浮1.1倍，也就是4.79%
3、 普通住宅的标准是：容积率1.0以上，140㎡以下。网签价五环内468万以下，单价39600元以内；六环内总价374万以下，单价31680元以内；六环外总价280.8万以下，单价23760以内。
中介所说的最高贷款308万就是指的就是这468万说的。468*0.65=308万。但这种情况就是按照较低价进行网签，是税费和贷款额的综合考虑。这需要具体房子具体分析，不能一概而论。
4、 具体到你们的情况，如果不卖房的话，只能是以二套资格购买。200/0.6=330，也就是最多购买330万房产，只能是老破小。
5、前面说的是你在不卖掉东城那套小户型的前提下，如果你想卖掉那套小户型的话还得分情况。
东城那套房如果之前贷过款，即便卖掉，你们也还是算作二套。具体的贷款额度同上面所说。
东城那套房如果之前没贷过款，那卖掉房产之后，你们就具备了首房首贷的资格，
你的首付款为：400+200=600。可购总房款为600/0.4=1500，最多1500万的房产，可是月供又超出了你们的收入太多。
6、 以你们的月收入来看，承受1.5万的月供应该没问题，以此倒推，以25年计，可贷款280万左右。所以中介建议的也没什么问题，308万贷款，基本上符合你们的实际还款能力，也就是每月1.7万左右。
7、 总结：如果你们有过贷款，那你们就算是离婚，在一年内，无房的一方也是二套资格。那卖掉现有房屋，首付款可达到600万，以20%贷款计算，月供为8200元。可购买750万的房产，以北京目前均价6万计算，做到改善完全没问题，可挑选余地极大，而且月供对你们来说压力也不大。
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