“限价+摇号”组合拳，让不少热点城市的购房者陷入“买到就是赚到”的疯狂，南京、杭州、武汉、成都等城市购房者纷纷上演排队拼运气的戏码。然而在上海，一手住宅市场已经陷入严重的两极分化，即便在限价情况下，有些楼盘也根本卖不动。
上海曾出现过一波房价上涨热潮，这股热潮也从一线城市传导至二三四线及西部，而现在，上海正在“退潮”。郊环盘，非品牌开发商，项目无亮点支撑——这几种楼盘明显成为了“裸泳者”。
新盘的认筹数是衡量开盘当天是否热销的晴雨表。根据上海相关规定，商品住房项目开盘销售应采取公证摇号排序，按序购房。新盘取得预售证后，可积累客户进行认筹，有意向客户缴纳认筹意向金，获取摇号资格。
今年前5个月，上海一共发出70余张预售证，并且全部开盘，据界面新闻记者统计，有约60%的楼盘，认筹客户数低于可售房源数量，也就是说开盘时的摇号中标率达到100%。其中又有约15%的楼盘，认筹数与房源数比值小于20%，这一数据可以说是较为冷清了。
中粮前滩海景壹号共有3127组认筹客户，抢437套房，中标率仅14%，着是上海今年前5月认筹数最多、中标率最低的楼盘；翠湖天地隽荟有385组认筹客户抢118套房，中标率31%，热门程度仅次于中粮前滩项目；同济融创玫瑰公馆则有860组认筹客户抢266套房，排入热门前三甲。
然而这仅仅是上海楼市的A面，另一些销售惨淡的楼盘则构成了B面。根据上海东方公证处公开数据，有楼盘认筹人数仅仅是个位数。崇明三湘森林海尚有5组客户认筹，房源数有161套；上海新天鸿社区仅有8组客户认筹，房源数有456套。
从表面上来看，市区盘普遍较热，远郊盘较冷，但也有例外。位于崇明长兴岛凤凰镇的泰禾大城小院是泰禾“小院系”首个项目，距离浦东核心区域尚有30—50分钟车程，主打独院、联排以及叠墅，今年以来两次开盘整体去化率超过95%，两期800多套房源目前已经售罄。
绿地新里波洛克公馆位于青浦区重固镇，外环与上海绕城高速之间，距离最近的地铁站也有6.8公里，但开盘前有1053组客户认筹，首日去化率达80%。位于金山区张堰镇的碧桂园金山星作，也有372组客户抢170套房，所有房源已售罄。
从整体情况来看，大品牌房企的项目去化率，明显好于小开发商的楼盘。梳理前5个月上海所有开盘楼盘，大致有三种因素会导致去化差：郊环盘，非品牌开发商，项目无交通、学区、低价等亮点支撑。而如果这三个因素正好凑到一起，那么楼盘的去化就显得非常艰难了。
“据我了解，外郊环的项目，很多连30%的去化率都没有，一是因为现在改善性需求热过刚需，但目前刚需盘放得比较积极，二是因为市场预期不对，市中心限价在八九万的情况下，远郊一些楼盘还开三四万，被购房者认为没有性价比。”中原地产首席分析师卢文曦对界面新闻记者说。
楼市中的低预期也传导到了土地市场。今年上海土地市场真正意义上挂出的第一幅居住用地，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，竟然只有一名有效申请人，业内人士透露，唯一的申请方可能是保利地产，或以底价21.3亿元拿下这块3.88万平方米的地块，楼面价3.05万元/平方米。
业内人士分析称，面对稀少的土地放量，却没有房企再愿意拿这块地的原因，可能是有了“前车之鉴”——2015年龙湖地产以46.5亿元拿下江桥一宅地，楼面价2.71万元/平方米，但至今仍未取证开售。如今江桥K2-01地块起始楼面价甚至还要高出约3000元/平方米，加上今年房企资金偏紧，自然没有房企愿意投入到不明朗的土地市场中。
“从目前上海土地市场的情况来看，可以预判两到三年以后，租赁住宅会成为市场上非常重要的供应源。”卢文曦说。
上海的二手房市场仍在进一步下滑。3月份全市有1.8万套的二手房成交量，4月份则降为1.4万套。“4000套的落差是比较罕见的，按理来说不应该在三四月份出现。”卢文曦表示，二手房市场挂牌者越来越多，许多人在寻求卖房后购置改善型住房的机会，但买家寥寥，有卖家一套房子挂牌一年多后愿意降价40万出售，但仍然没有买家愿意谈。原来谈价空间锁定在5%左右，现在扩大到10%了。
总体来看，尽管近两个月有一批市中心高端项目入市引发小高潮，但上海楼市仍在进一步趋于平稳。