一、案例概述：
1、2016年2月，甲（卖方）与乙（买方）签订买卖合同，合同约定：房屋价款210万，双方应当在2016年5月6日前办理资金托管。甲必须保证房屋无任何产权纠纷，否则因此造成房屋无法正常过户的违约责任由甲承担，并且非违约方有权按该房屋房价的20%追究违约方责任；
2、签订合同当日，乙向甲支付4万定金；
3、2016年4月18日，房屋被A法院查封，该查封于2016年5月27日解除；
4、2016年5月26日，该房屋因另一案件被A法院查封（轮候），该查封于2016年6月17日被解除；
5、2016年6月14日，该房屋被B法院查封（轮候），此后又陆续被数家法院查封（轮候），至诉讼之日均未解除。
6、乙认为房屋被查封导致无法办理资金托管，甲的行为已经构成违约，诉至法院请求解除合同，甲返还定金并按合同约定支付违约金42万、赔偿中介费。
二、法院判决：
一审：
1、解除双方的买卖合同；
2、甲返还定金4万，赔偿违约金21万；
3、驳回乙方的其他诉讼理由。
二审：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
两级法院的裁判理由基本一致，概括下来如下：
1、关于合同解除：
合同约定，甲必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意，并且该房屋无任何产权纠纷。涉案房屋自2016年4月18日至今被数家法院轮流查封，虽非出于甲的主观故意，但甲应积极设法解除。甲未能解除查封且涉案房屋均存在其他轮候查封的情况，即客观上不存在解除查封、可予交易的期间，导致合同无法履行，乙主张解除合同应予支持。
2、关于违约金：
考虑到双方合同仅履行至资金托管阶段，甲方违约没有明显主观恶意并且积极处理查封解除事宜，酌情将违约金调整为房屋价格的10%。
三、案例分析
这个案例主要涉及两个问题：合同解除与轮候查封
1、关于解除合同的情形及注意事项：
（1）合同约定解除（《合同法》第九十三条）适用情形：双方事先约定解除条件或者事后协商一致解除
（2）合同的法定解除（《合同法》第九十四条）适用情形：不存在上述（1）中约定解除的情形，满足具体条件时一方可以主张解除。包括以下几种情形:
【1】因不可抗力致使不能实现合同目的
适用情形极少，需证明不可抗力的存在，还要证明合同目的无法实现。
不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如地震；政府行为，如征收；社会异常事件，如罢工、骚乱等。政府新出台政策、银行的限贷政策、法院的保全和执行都不属于不可抗力。
【2】在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务
履行期限，即合同约定的具体期限。例如约定2019年11月11日付款，这个日期即为履行期限。
主要债务，即对合同的整体具有决定性意义的义务。例如，房屋买卖合同中约定的付款、交房、资金托管、配合过户等，这些都会影响整个交易是否能够达成。而对应的次要债务，即不影响合同关键实现的债务。例如，房产买卖合同约定房屋价款200万，买方已经支付了199万，剩下1万的债务即为次要债务，不能以其中的1万未履行而要求解除合同。
以自己的行为表示，即不明确说明不履行合同，但是自身的行为足以显示其不准备履行合同。还是以房产买卖为例，如果双方签订买卖合同之后，卖方不配合办理资金托管，另和他人房屋签订买卖合同，其行为已经能够说明其不准备履行合同。
【3】当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
迟延履行，即到了约定的时间仍未履行。
催告，简单理解即一方迟延履行，另一方要“提醒”并要求其履行合同，并在催告中给出一定的合理期间。此外需注意，催告必须要送达对方并保留送达证据。邮寄书面材料送达的，需保留物流送达信息。以电子信息送达的，需留存发送以及对方确认的记录。
【4】当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
合同目的不能实现，即一方的违约行为致使合同不能继续履行。如果违约方的行为可以通过其他合理的方式补救，使合同恢复到正常状态，一般会采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式让违约方承担违约责任。
（3）解除的方式（《合同法》第九十六条）当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。通知的方式可以参照上述（2）中催告的方式。
（4）合同解除的后果（《合同法》第九十七条）合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、关于“轮候查封”
轮候查封，词条解释为：对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封。
可以简单理解为：一个当事人，被多个诉讼案件查封，时间在前的先查封，后面按时间前后排队，前面的解封了后面的查封自动续上。
3、关于“查封”是否是解除合同的事由
法律对此没有明确的规定，最高人民法院的观点是：司法查封系临时强制措施，并不必然影响合同目的最终实现。
潜在含义是：单纯的以“查封”为由要求解除合同并不一定会得到支持。
一般情况下，法院查封房产有两种情况：一是诉讼中债权人申请了财产保全，二是法院判决生效，债权人申请强制执行。债务人可以采取清偿债务，由债权人主动向法院申请解除查封，也可以自身向法院提供其他财产作为担保，申请法院解除查封。所以，被查封的房产完全有解封的方法，解封后合同仍然有继续履行的可能。
那为什么上面的案例中也是查封，甲解除了两个查封后，合同最终还是解除了？
问题在于两点:
首先，双方约定了资金托管的时间，甲逾期时间太长，按照合同约定已经构成违约，这种情形可以引用上述法定解除中的【3】当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，要求解除。
其次，交易的房屋存在轮候查封，虽然甲解除了两个，后面还存在数个查封，虽然甲可以去逐个解除，但是需要时间，这已经超过了合同约定的期限，期限利益不能实现也为合同目的无法实现的一种。乙可以引用上述法定解除中的【4】当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
四、法务建议
那么，法院查封的房子可不可以买呢？答案是：具体问题具体分析。
1、签后查封
即签了买卖合同未过户。我国《物权法》是物权登记主义，默认产权登记的为产权人。在未办理产权转移登记（俗称过户）之前，物权上并不承认合同名义上的买主。这种情况建议先让卖家设法解除抵押，若卖家解除不了或者像上面的案例存在轮候查封，解封之日遥遥无期，买家可以主张解除合同、返还价款、赔偿损失。
2、签前查封，即尚未签订买卖合同，建议谨慎购买。这种情形下签订的合同有效与否尚不确定。
按《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号第九条第一款规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”
但也有观点认为：限制转让只限制物权变动，即限制过户，合同效力不受影响，只是当事人不能主张继续履行而已。依最高人民法院公报案例（案号：（2010）民一终字第45号）裁判意见：转让的房地产被司法机关查封，按照物权法物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封物上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，出卖人与买受人订立的房地产转让合同能确定产生债的效力。但被查封的情形会影响转让房屋的物权效力，即客观上无法办理物权变动手续，后果是导致转让合同无法履行，不发生物权变动的法律效果。
所以，购买签前查封的房屋风险极大，首先合同效力无法确认。至少在北京，签前查封签订的买卖合同如果在一审法庭辩论终结前没有解封是无效的。即使合同有效，因为房屋处于查封状态，所有的交易流程无法进行，只能要求解除合同、赔偿损失。又因为是签前查封，查封信息又为公众可查，所以买方自身会存在过错，损失责任的主张能得到怎样的支持并不确定。
3、法拍房，严格来说，这也属于“签前查封”的一种，但是性质和上面的签前查封完全不同，法拍房已经走到了具体执行的阶段。法院查封、法院拍卖、拍卖成功后法院出具执行裁定书和协助执行裁定书，协助执行裁定书由法院直接送达房管部门，房管部门会配合解除对该标的物的查封，成功竞拍的买家可以拿着成交确认书、执行裁定书到房管部门办理过户。
4、上面讨论到轮候查封的问题，可能还会有这样疑问：买了被轮候查封的房子后，后面还有排着队的查封怎么办？“轮候查封”只是一种“预期”的“查封”，只有前面的查封解封并且财产未执行才产生法律效力。而法院的审判和执行都有独立性，所以第一顺序查封者在进行查封财产的司法处置的时候不需要征得其他轮候查封者的同意，由于其他轮候查封者的查封效力并没有实际产生，被处置的财产在过户时也不需要其他轮候查封人的解封为先决条件。
最后，对于卖家，签订买卖合同后房子被查封的，建议立即积极设法解除查封。若解除不了的，应尽快主动和买家协商解除合同事宜，否则时间拖得越久，需要承担的违约责任越重。