2010年4月17日，为了切实稳定房价，抑制不合理住房需求，严格限制各种目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题，国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知书授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。其中，北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而出台具体限购措施，并明确具有下列情形之一，暂停其在本市的购房资格，具体为：（1）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（3）无法提供本市有效暂住证和连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
2012年12月20日，徐某（借名人）为北京本市户籍居民，并拥有两套住房，为规避限购政策，与曾某（被借名人）签订《房产代持协议》，并约定案涉房屋所有权、使用权、收益权和处分权等一切权利均属于徐某。
2012年12月24日至2013年5月14日期间，徐某本人及通过第三人向北京某房地产公司代为支付购房款共计26592000元。
2013年3月8日，北京市某房地产公司与曾某签订《北京市商品房现房买卖合同》。
2014年4月25日，A公司作为委托人、B银行作为贷款人与C公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》。
2014年4月25日，作为保证人之一的曾某与B银行签订《最高额保证合同》，并约定上述保证人对C公司2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任。
2016年1月8日，曾某向王某出具《授权委托书》，并委托王某代为办理案涉房屋的不动产登记相关手续。
2016年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾某名下。
2016年5月16日，因C公司到期借款未偿还，A公司向法院提起诉讼，一审法院作出判决：C公司返还A公司借款本金及利息，曾某等保证人承担连带给付责任。
2016年10月17日，经A公司申请，一审法院作出强制执行裁定书并查封登记在曾某名下的案涉房屋。
2016年10月14日，徐某专职司机向北京某停车管理公司交纳案涉房屋的车位租金。
2016年11月4日，徐某向燃气公司支付案涉房屋燃气费。
2016年12月26日，徐某向北京某动力公司交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费。
2017年4月11日，徐某向一审法院提出案外人执行异议。
2017年4月24日，一审法院作出裁定书：驳回徐某的执行异议。
此后，徐某向法院提起执行异议之诉。一审法院审理认为：（1）徐某（借名人）与曾某（被借名人）借名买房事实成立；（2）限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某占用曾某的购房资格，曾某即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益.........综上，可以认定徐某作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
A公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回徐某一审诉讼请求；本案诉讼费由徐某承担。二审法院经审理认为：（1）即使不予采信《房产代持协议》，但不影响通过上述证据和事实认定徐某系案涉房屋实际购买人的事实；（2）购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效.......认定徐某享有足以排除强制执行的案涉房屋物权。
2018年12月17日，徐某向朝阳区法院提起合同纠纷之诉，并以其与曾某《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾某配合办理房屋过户登记手续。
2020年6月12日，经A公司申请，最高人民法院裁定提审执行异议之诉。
2020年7月17日，朝阳区法院作出判决曾某于判决生效之日起十日内配合徐某办理案涉房屋的所有权转移登记手续。
2020年8月26日，北京市规划和自然资源委员会出具京【2020】朝不动产权第XXX号《不动产权登记证书》，载明案涉房屋权利人为徐某。
最高人民法院再审执行异议之诉期间，徐某提交三组新证据：（1）物业服务费、供暖费、水费、电费刷卡记录及票据、车位费收据，证明徐某实际持续占有使用案涉房屋；（2）朝阳区法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453号民事判决书，证明法院生效判决已确认徐某与曾某间代持房产合同关系合法有效，徐某系案涉房屋实际权利人，曾某应配合办理案涉房屋的所有权变更登记手续；（3）北京市规划和自然资源委员会于2020年8月26日出具的《不动产权证书》，证明案涉房屋已变更登记至徐某名下，徐某为案涉房屋的实际权利人和物权登记公示的所有权人，案涉房屋因登记在曾某名下而成为执行标的的事实基础已丧失。
最高院再审认为：（1）认定徐某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家级北京市房地产限购政策，通过借用曾某之名进行买房并支付了购房款，徐某与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；（2）徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行；（3）徐某与曾某之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正，并在2020年8月26日取得案涉房屋的不动产证书，成为房屋的所有权人.....综上，徐某为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在最高院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，A公司在对曾某的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某的房屋，缺乏理据。换言之，徐某对案涉房屋享有的所有权，可以排除A公司向法院申请强制执行曾登记在曾某名下的案涉房屋。