l.投资的概念是什么?
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱。
金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
投资是如何分类的?投资的特性和作用有哪些?特性：
投资是一种经济行为投资具有时间性，即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是未来的投资的目的是获得收益。投资是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。投资具有风险性作用：
是一个国家经济增长的基本推动力投资与企业发展密切相关可以促进人民生活水平提高有利于国家社会稳定和国际交往房地产投资的概念是什么?房地产投资是指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接从事参与房地产开发经营与管理活动的经济行为。
房地产的特性有哪些?（1）位置的固定性
（2）长期使用性
（3）大量投资性
（4）保值和增殖性
（5）投资的风险性
房地产投资的特性
序号
特性
解析
1
区位选择异常重要
■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性
■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）
2
适于进行长期投资
■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资
3
需要适时的更新改造投资
■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
■如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间、公寓内增加洗衣房等
4
易产生资本价值风险（价值难以判断）
■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的
■由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值
5
变现性差
（流动性差）
由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差
6
易受政策影响
房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响
7
依赖专业管理
开发、经营等各环节均需专业技术与服务
8
存在效益外溢和转移
■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响
■如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例
6.房地产投资的物业类型有哪些?
居住、商业、工业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业
类型
内涵
主要类型
特点
居住
供人们生活居住的房地产
■公共住房
廉租住房（低收入家庭出租）
经济适用住房（低收入家庭出售）
限价商品住房（中等收入家庭出售）
公共租赁住房（中等收入家庭出租）
■商品住房
普通住宅
高档住宅
公寓
别墅
自用或出租，投资风险小
商业
指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产
◆写字楼
◆零售商业用房
◆出租公寓
◆开发－出售的模式越来越缺乏生命力，而开发－持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势
◆收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关
◆商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行
◆位置对此类物业有特殊的重要性
工业
为人类生产活动提供空间
◆工业厂房
◆仓储用房
◆高新技术产业用房
◆研究与发展用房
◆可开发－销售，也可开发－持有出租经营
◆重工业厂房设计特殊，不容易转手交易
◆高新技术产业与研发用房适应性较强
◆轻工业厂房介于两者之间
酒店休闲娱乐设施
为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资
◆酒店
◆休闲度假中心
◆康体中心
◆赛马场
◆高尔夫球场
◆本质上属于商业物业投资
◆运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入
特殊
指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
◆加油站
◆飞机场
◆车站
◆桥梁
◆码头
◆高速公路
◆隧道
◆这类房地产交易少，多属长期投资
◆靠经营活动收益回收投资并获利
7.房地产投资的形式有哪些?
直接投资和间接投资
分类
内涵
子分类
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
开发投资（中短期投资，增量供给）
买土地，从取得土地使用权开始－搞开发建设通过转让获得开发利润
置业投资(增量（新房），存量（旧房）
买已建成的房地产－出租或者转售获利
间接投资
投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作
投资房地产股票或债券
股票+债券
投资房地产信托基金
信托
购买住房抵押支持证券
抵押支持证券
8.房地产投资的利弊分别有哪些?
项目
内容
四利
■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）
■易获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）
■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）
■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）
三弊
■投资数额巨大
■投资回收期较长
■需要专门的知识和经验
风险－未来获得预期收益可能性的大小
不确定性是完全不可预知的，但风险可以用概率来估算
10.房地产投资的系统风险和个别风险如何区分?分别包括哪些方面?
系统风险（9个）
个别风险（6个）
内涵
·又称不可分散风险或市场风险
·对所有项目均产生影响
·投资者无法控制，也无法通过投资组合来分散、抵消
·仅对市场内个别项目产生影响
投资者可以控制
种类
·通货膨胀风险
·市场供求风险
·周期风险
·变现风险
·利率风险
·汇率风险
·政策风险
·政治风险
·或然损失风险
·收益现金流风险
·未来运营费用风险
·资本价值风险
·机会成本风险
·时间风险
·持有期风险
系统风险
序号
风险名称
内涵
1
通货膨胀风险
（购买力风险，钱不值钱了）
■购买力降低给投资者带来的风险
■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降
2
市场供求风险
■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化
■房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多
3
周期风险
·房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
·房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
·美国房地产市场周期为18～20年
·香港房地产市场周期为7～8年
·日本房地产市场周期为7年
4
变现风险
指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险（跳楼价的损失）
5
利率风险
·利率调升对房地产投资的影响
·可采用固定利率贷款来抵御该风险，实质上是把利率风险转嫁给金融机构
6
汇率风险
指经济主体在持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失的可能性
■在境内进行房地产开发投资的过程中使用了外币资金（境外融资）
■境内房地产企业去境外投资
7
政策风险
8
政治风险
9
或然损失风险
■指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失
■可以通过保险将风险部分转移给保险公司，也可以通过租约将部分风险转移给承租人
个别风险
序号
风险名称
内涵
1
收益现金流风险
项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（收入低了）
2
未来运营费用风险
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险（费用高了）
3
资本价值风险
即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（收益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了）
4
机会成本风险
也称比较风险，投资该项目而失去了投资其它项目的机会，失去了相应的可能收益
5
时间风险
（时机与时间）
房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等
6
持有期风险
（持有时间）
与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大
ll.风险与收益的关系是什么?
资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）
无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。
折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值
＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）
l2.为什么不同类型房地产投资的收益水平是有差异的?
零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的
为什么组合投资能降低投资风险?项目
内容
主要论点
不要把鸡蛋放在一个篮子里
原理
在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同。把适当的项目组合起来，可以减小风险
各投资项目间应有一个负协方差，则项目组合风险最低
目的
·固定的预期收益率下风险最小
·在可接受风险水平下收益最大化
具体方法
·地区分布、时间分布、项目类型分布
要点
·通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避
房地产投资分类按投资主体划分
按经济活动类型划分
按物业类型划分
■政府投资
■非营利机构投资
■企业投资
■个人投资
■土地开发投资
■房地产开发投资
■房地产经营投资
■居住物业投资
■商用物业投资
■工业物业投资
■酒店和休闲娱乐设施投资
■特殊物业投资