近半年来，商业银行的贷款利率确实有回落。信贷资金宽松，很多银行都降低了贷款利率。再加上商业银行抓住人民银行再贷款的政策，发放的贷款利率甚至都能低于4%。当然这个低利率是针对经营业主的。
那么对于房贷利率来说却只能说是小幅度回落，可是不管如何，房贷利率是结结实实的下降了。房贷利率的下降主要体现在LPR利率下降和银行另加的基点减少这两方面。
在LPR利率方面，从2019年10月份房贷从基准利率切换为LPR利率以来，LPR利率就没有上升过，要么是下降，要么是稳住不动，最近几个月的LPR利率也是持平在4.65%这条线上。
在加减基点上，各家银行的动作不一，不过基本上都处于维持不变的态势，之前加多少，现在还加多少。
总体来说，房贷利率是小幅回落，而且银行的积极性并不是很高，主要是来自于国家层面的降利率。
业内比较认可的房价走势理论就是任泽平说的“短期看金融，中期看土地，远期看人口。”现在金融政策已经出来了，为啥房价还是没有上涨的迹象呢？我分析有以下几个方面的原因：
一、老百姓并不觉得房贷利率下调了在银行眼里，房贷利率是下调了，可是在老百姓眼里，房贷利率并没有下调。
银行员工经常关注房贷利率走势，他们知道上个月是在LPR基础上加100基点，这个月变成了加80基点。上个月LPR利率是4.75%，这个月LPR利率是4.65%。银行员工能较为清晰的查看到房贷利率的下降。
不过老百姓并不会经常看利率，他们更多会关注利率有没有下浮，也就是有没有比LPR利率还低。为什么这样考虑呢，因为老百姓对2016年的房贷利率下浮记忆犹新。也就是说只要没有比那个时候低，那就不算低。
老百姓没有觉得房贷利率下调，那说明金融政策的支持还不到位，自然无法有效刺激房市。
二、房市整体不景气
不要说房价上涨了，目前大环境下，房价能维持住不出现大面积下降已实属不易。要知道2018年以来，破产的房地产公司数不胜数。就单说2020年上半年，就有208家房地产公司破产。有很多地方也上演了房价下跌就维权的事件。
房价在短期内不会上涨已经在老百姓之中达成了共识。于是，观望成了刚改以及投资客的常态。这个时候没有极低的房屋价格，没有极低的房贷利率，怎么能够诱惑这类人出手呢？这些人不出手，房价又怎么会涨呢？
三、影响房价的因素还有很多
决定房价走势的因素有很多，金融虽然能够短期决定房价的走势，但金融只是间接因素，直接因素还是购房者的购买意志。
也就是说，金融首先决定了购房者在短时间内购房的意愿，有了意愿才会购房。但是决定购房意愿的因素还有很多，比如地域、地段等。以鹤岗的房子为例，老百姓认为这个城市未来人口流出比较大，即便房价再低，贷款政策再优惠，依然还是无法吸引购房者。
反观那些新一线城市，房价却一直很坚挺。即便如新一线城市的房价，也是要看地段，与未来发展背道而驰的地段，不通地铁，没有学区更没有景观的房子，价格自然还是要跌。
房价涨不涨其实还应该分地区、分地段来看，即使加上了这些要素，可能还要看楼盘的具体情况等等。决定房价的因素很多，怎是一房贷利率就能决定的呢？
总结：现在的房贷利率有所下调，但是房价却没有明显的上浮。按理论来说，这是不应该发生的，可是现在却发生了，这主要是由三方面的因素造成的：
1、房贷利率下调幅度不大，目前只是LPR利率下调，银行端积极性不强；
2、房市整体行情不景气，购房者观望情绪较强；
3、影响房价的因素很多，不能脱离其它因素单说房贷利率对房价的影响。