IRR为内含报酬率，在项目投资决策中经常使用。对于投资人员以及财务人员来说，对这个指标的含义以及如何计算应该是熟悉的不能在熟悉了。总而言之，就是一个折现率，这个折现率能够使得未来的现金流量按照该折现率折现到初始投资时点的净现金流量现值为零。
该函数最高次数为T，可解出的最多实根为T个，不考虑虚根，此时如果解出的x<1时，也即1+R<1,最后的出R<0。
这也是从数学上来分析，IRR出现负数是非常正常的情况。但是我们从财务角度，从投资角度分析为何会出现该种情况？
通俗一点讲就是初始投资金额巨大，未来期间的收入---现金流入较小。这样就出现一种情况，我们需要把负数的现金流折现到初始点，把未来的现金流入也折现到初始点，那么折现的分子小于1时，才能使得后续的现金流入折现到初始时现值变大（除以小于1的值，IRR负数越大，现金流入的折现值就越大），这样才能使得后续的现金流入的现值覆盖掉初始投资的现金流出的现值。
那么这样的一个项目是不是可行？是不是可以投资？
要理解这个问题，我们先研究这个问题，当IRR出现负数，该项目的净利润是否为负数？
答案为否，我们可以看下这个数据，这是模拟的一个投资项目：
该项目初始投资金额较大，后续的现金流入时间被拉长，最终测算出的IRR为负数，通过测算，我们用该IRR=-14.28%进行折现计算，该项目的累计净现金现值为0，但是该项目的累计净现金流流量为71,191万元。也就是该项目投资最终的净利润为正数，累计净现金流为正数。
那么对于IRR为负数时，是否可以投资？
其实在大多数的地产投资项目中，不同的项目投资决策所侧重的指标有些出入，有些追求净利润率，有些追求规模。由于IRR的天然缺陷，在做投资决策时，该指标并不能作为核心的评判指标，只能作为一般性评判指标。更多的还是通过其他核心指标进行评判。