近期以来，各房企陆续发布半年报，地产债投资者高度关注。“网红”房企代表之一、闽系民企禹洲集团控股有限公司（股票代码01628，下称“禹洲集团”）的财务表现和经营进展如何？高管团队对公司未来的发展战略定位如何？针对投资者关心的问题，21世纪经济报道、21世纪资管研究院专门调研、走访了禹洲集团执行总裁萧睿。
今年上半年，禹洲集团交出了一份符合市场和投资者预期的半年答卷，业绩实现了“回归”。然而房地产行业在各渠道融资收紧和空前严厉的调控之下，增长逻辑已发生了改变。外部“输血”功能大受影响，内部“造血”功能又受调控影响“回血”速度变慢，未来如何在安全前提下保障业绩持续增长？关于房地产行业在三道红线等“紧箍咒”限制规模扩张之下竞争格局将如何演变，禹洲集团跨过千亿门槛后如何规划政策收紧环境下的增长路线、应对新考验等，萧睿均作了详细解答。
1、调结构、保质量是当前阶段的核心
21世纪经济报道（以下简称“21世纪”）：去年禹洲集团实现了千亿的目标，通过三年的发展，进入房企千亿俱乐部，千亿规模对禹洲集团来说意味着什么？
萧睿：前几年整个行业，包括金融机构、媒体，对规模的关注度很高。开发商发展壮大的过程中，规模是一个重要前提，上千亿后对公司品牌、市场信心都有极大提升，公司进入了一个新的更高的发展平台。
千亿对我们来说是迈过一个重要门槛，也是一个再发出的新起点，我们自己也很清楚，未来规模并不是唯一的一条通道，未来三年规模方面是每年5%~10%的增长率。调结构、保质量是我们当前阶段的核心。
21世纪：今年地产行业普遍面临三道红线等政策对房企规模扩张的约束，以后小房企逆袭的机会是不是越来越少了？很多房企像禹洲集团一样近几年规模上来了，但同时也面临一些后遗症，以及赶上今年政策收紧，跨过千亿门槛后未来公司会不会调整策略？
萧睿：过去20年，房地产行业在中国城镇化进程当中快速发展，经历了从几万亿现在到17万亿的整体规模。未来的房地产整体规模，不可能一路向上，将经历增量到存量的过程。
整体来看，我觉得增量规模适度下降是必然的。现阶段大的政策趋势是保民生、保生产型企业，更多资源向新兴产业、生产型企业倾斜。
禹洲现在做的三年战略规划，不再追求规模，而是以利润增长为导向的有质量的增长。
未来几年，第一我们要适度的高周转，该做快的项目要做得快，保证现金流快速回流，第二打造极致产品力，第三打造精致服务力，即抓产品和服务两端。
回归管理本身，回归产品本身，通过精细化的管理，进一步提升产品和服务，希望在未来的三年内能够打造一个适合禹洲集团的、具有禹洲特色的一个IP，形成绝对竞争力。在新形势下避免同质化很重要，在调结构的同时形成差异化竞争的特点。
整个大运营体系禹洲在不断细化管理的颗粒度。组织建设上我们也在调整，管理更加地扁平化，提升管理效率。
2、管理红利时代更考验战略的前瞻性
21世纪：对未来城镇化的空间和城镇化的发展趋势怎么看？
萧睿：中国的城镇化独具特色，城镇化的空间依然还有，只是不可能像过去那么快了，且局部地区有自身的特点。这跟国家整体战略有关，包括产业转移和导向有关。
房地产的红利已经越来越少，从过去的土地红利到现在的管理红利，原来的粗放发展模式已经行不通了，进入比拼精细化管理水平的发展阶段，这个阶段更考验战略的前瞻性。比如关注产业的转移，原来相对低附加值的产业转移到哪去了？承接这些产业转移的城市我们认为也是有机会的。除了产业外，人口密度也是我们关注的重要维度。
21世纪：按照当前的政策基调来看，政策收紧可能不止一年，而是会持续，房企的利润空间也被限价等政策挤压，未来房企的经营模式、竞争格局会发生什么变化？
萧睿：过去二十年催生了一些大型房企，但是在目前的政策环境下包括头部企业也都在放缓发展的节奏，大家意识到杠杆带来的风险。原本靠资金来驱动的模式，已经变成靠周期、靠市场来驱动，因此房企的整个发展逻辑和运营节奏就要做调整，未来大家一定会更慎重。三道红线政策后金融机构更看重房企有没有踩线，现在的调控其实也是在督促大家往正确的方向去走，让房企更健康地活下去。
整体来说，对行业而言会带来新一轮的调整，调整过后整个行业更趋向健康。
3、通过财务条线和运营条线来加强管控
21世纪：去年禹洲集团营业收入和利润同比大幅减少，营收减少近一半，公司也提到是结转延迟的原因，今年上半年结转110多亿看起来是恢复正常了？目前公司已售待结转的规模有多少？怎么减少交付对业绩影响？
萧睿：去年确实是因为部分项目未能及时并表以及部分项目因为疫情延迟交付，导致了大概有100多亿没并表。今年上半年我们结转收入是120亿，而且这120亿是通过会计师事务所安永审阅的，同样执行的是相对严格的标准进行审阅。去年因为报表的问题，我们现在也加强了跟安永的沟通，今年上半年我们就委托安永在深圳的机构配合我们在全国进行一些审阅的复查工作。上半年我们交付结转了120亿，完成了年初对市场的承诺。全年我们预期结转收入可以达到270亿。
我们内部也做了很多调整，通过财务条线和运营条线来加强管控，尤其加强了对报表影响较大的项目的关注。财务管控牵头，加强了财务条线对业务的督导和倒逼，使得所有的运营和经营动作能更精准，上半年取得了不错的效果。
我们前面也提到现在禹洲集团转到有质量的发展阶段，就投资端而言我们不是什么地都拿，对毛利率有非常严格的要求。
21世纪：合联营公司不能及时并表也是导致禹洲集团去年营收利润下滑的原因，这种影响是偶然的还是以后还可能难免出现？
萧睿：去年我们主要是因为几个重点项目没有及时并表导致对业绩影响大，但这种情况是一次性的，今后不会再发生。
我们现在采取了几项措施来避免类似情况发生，一是在合作项目中提高权益比，要求是不能低于60%，今年上半年我们的权益比（股东权益占比）提高到了62%，相比去年的53%有了大幅提高，尽可能在合作项目掌握主导权，这样可以避免一些不受控的核心项目对我们业绩的影响；二是成立新部门合作项目管理部，每周对合作项目进行梳理，哪怕只有20%的股权也要去参与经营决策。
21世纪：禹洲集团过去融资结构以境外美元债为主，占比超过60%，今年美元债市场对开发商也不是太友好，国际评级机构下调了不少开发商评级，近几个月禹洲没有进行美元债融资，未来是否有调整融资结构的打算？三道红线预计什么时候达标？
萧睿：我们的融资结构还是比较健康的，现金短债比是1.8，禹洲集团的美元债期期龄是3.12年，所以相对从容一些，当下没有太大压力。禹洲集团今年也在主动降负债，三道红线里目前还有扣除预收款项后的资产负债率“踩线”，预计年底可以降下来，三道红线全部转绿。
另一方面我们加大销售库存去化，使财务更稳健。我们想法是先把自身调好，内部可以很好地“造血”，然后等到市场窗口期出现的时候再去考虑外部融资。
4、以精准应对精准
21世纪：禹洲过去拿地以一二线城市为主，集中供地后一二线城市拿地要求更强的资金实力，集中供地政策会影响公司的拿地策略吗？
萧睿：我们的策略特别清晰，首先还是核心一二线为主，然后在深耕的城市周边，比如我前面讲到的符合几个前提条件的三线城市的核心地块，比如有产业转移过去的三线城市，以及本身就不错的一些长三角的城市布局。三线城市我们一定是去核心区域，找安全边界高的区域去尝试。
“两集中”政策对所有开发商都是一个考试，在出政策的当天我们就做了投资前的研究，经过研究后我们决定在第一批次先观望。
未来我们将采取多元化拿地策略，除了公开市场招拍挂外，也会关注收并购机会，产业勾地和旧改也在尝试，旧改我们现在是成一个做一个，有短中长期的安排。未来这些旧改项目对集团的利润贡献和规模贡献都是很有意义的。
以后拿地更考验大家的水平，我们的投前研究比以前做得更细。比如地下的地质结构，如果地下有淤泥，成本可能要多几千万，就需要提前把成本算进去，这样的话项目的投资实现度和抗风险能力就会高很多。
目前所有的人关心房地产无外乎两点，一个是安全性，一个是可持续性。首先保障安全性，手里要有现金和充裕的货值，禹洲现有的土储还能支撑未来两三年的发展。
21世纪：今年各地的房地产调控政策较多，对今年的销售去化会不会有影响？公司怎么来适应地产周期、调控周期的波动？今年以及未来几年对地产行业企业来说，最重要的是什么？
萧睿：对销售肯定有影响，现在各地因城施策，我们内部营销条线也在因城施策，建立“一项目一策略”、 “一昼夜一反馈”的机制，管控的颗粒度更细，对市场反馈的信息更敏感。我们集团营销条线现在全部下到了各个区域去跟进现场跟进，每天根据市场情况调整及时调整，大大提高了应变速度。这样的话新的环境里面，至少可以保证我们在当地竞争环境中的优势，用通俗的话来讲就是“跑赢大市”。
21世纪：中国经济切换进入中低速增长阶段，房地产行业大家也有一个共识，由增量时代进入存量时代，很多开发商也很焦虑之前也已经在尝试多元化了，那么十四五期间对房地产行业带来哪些新的机遇和挑战？
萧睿：未来（调控收紧）可能会成为市场常态，监管精准施策、调控更精准，那么我们也需要去精准应对适应环境的变化，以精准应对精准。对房地产企业来说，未来几年最重要的就是活下去，我们也会结合国家的最新政策找准自己的定位，新环境下，寻找新机会，挖掘新动能。
作者：21研究员/唐曜华
栏目主编：21高级研究员/卢先兵
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