这是熊猫贝贝的第888篇原创文章：
中国历史万古长青，延续了超过五千年的文化，未来要走的路还有很远很远。
那么在，未来对于中国经济和社会发展的历程记载里面，关于中国房地产经济，楼市和房价，2021年，必然会有资格拥有自己的一席之地。
炒房三城（深圳，杭州，合肥），全面降温，量价双跌；
从头部房企，到地方房企，大小房企遭遇债务和信任的危机，行业迎来前所未有的至暗时刻；
百强房企权益口径销售额自08年金融危机以来首次下跌；
房地产经济上下游产业陷入萧条，曾经高薪高收入的高光和辉煌不再；
集中供地后三轮土拍行情和温度持续向下，300城卖地收入6年来首降……
房地产行业，磕磕碰碰地进入了全新的2022年，前路如何，言之尚早。
看多看好的人不在少数，无论是通过过去20年房地产经济野蛮成长的红利实现了财富身价暴涨的群体，还是通过努力将自己的现金积蓄和未来几十年收入透支换成了房子的群体，有着充分的理由和动力，对中国房地产的未来有着坚定积极的态度；
当然，看空唱衰的人永远都有，无论是什么需求存在差异化满足的情况之下，都会有对立情绪，这很正常，也能理解。
事实上，2021年，面对过山车一样表现的中国房地产，很多人都没有意识到，这是一个重要关键的时代转折点。
这篇文章，回归本行，和各位读者朋友们一起，从六个维度复盘2021年，中国房地产在20多年的发展历程中，所面对的关键重要时代转折，从不同的角度来对2021年的楼市进行一个还原和本质认识，然后在这个后视镜的基础上，还会对2022年，中国房地产的走向和趋势，进行一个理性，客观，专业的展望和预判分析。
行业入冬，情绪低迷，预期改变的房地产经济，还能重新振作，大放光彩吗？
或许，看完这篇文章，就能有一个比较靠谱，比较清晰的观点和结论。
内容硬核，错过不再。
马上就过年了，这篇文章的序号也非常吉利，那么在这里，就提前给所有长期认可，支持，关注我的读者朋友们，拜个早年，同时也祝愿所有中国人，和我这篇文章的编号寓意一样，在全新的一年，财源广进，发家致富！
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在网易或者其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
12021年，在时代转身过程中遭遇毒打的中国房地产2021年，对于所有房地产经济关联的个体，行业，公司而言，虽然已经尘埃落定，但是注定是悲多喜少的一年。
从2020年下半年开始的这一轮来自于国家最高意志层面和顶层设计，势大力沉，态度坚决，全维度无死角的调控以来，随着时间和效果的酝酿，发酵，还有发挥作用，让中国的房地产行业，楼市和房价，遭遇到了过去20年里面罕见的冲击和考验。
2021年全年，全国超过650次的相关调控，折算下每天基本要被调控近2次，就像是一场大型的外科手术，从头到脚都在挨刀，挨了个遍。
不过所幸，最严也不过是敲打，而不是像课外教培那样，一纸文件给判了死刑，还是那种没得商量，不带缓和地立即执行。
对于中国房地产经济而言，2021年，与其说是在时代转身过程中遭遇了毒打和教育，其实更像是一次自上至下的深层次重塑。
当然，任何重塑都是必然伴随痛苦和煎熬的，而对于这一次针对房地产经济的重塑的力度，完全可以说得上，和一个普通人，骨头打断，重新生长接合一个级别。
接下来，就从6个关键维度，一起来对中国房地产饱受疼痛，煎熬难耐的2021年重塑过程，进行一个全面复盘，当然有的重塑已经完成，有的重塑还在进行，而有的重塑，将持续延续：
1、规则层面的重塑：“三道红线”管房企，“两道红线”管银行，金融和房地产的关系迎来时代改写。
经济环境中的规则，才是决定经济循环，商业模式的根本，也正是因为这一次规则不再停留在文件和政策表达上，进入了现实，才让过去负债驱动，追求规模，资金腾挪的大小房地产公司，被打了一个措手不及。
曾经很多房企老板自以为是的各种账本花活，财技手段，还有侥幸心理，面对国家力量，那还是不是和小孩子过家家一样可笑？
有句上海话就是这个意思：“门背后撤污，不过天亮。”
国家调控，监管，金融三管齐下，一切的小花招，小伎俩，就成了招致毒打的理由。
规则变了，对于一个经济循环，一个商业模式来说，才是真正的考验。
要么出局，对应的就是风险出清，清算离场；
要么就是适应，改变玩法以求在全新的规则环境中继续生存发展。
没有第三条路，苟喘残存，时代不容。
2、“官方认证的房价缩水”：二手房指导价，刺破了中国房价虚假繁荣的泡沫。
2021年，从未见过的官方指导价，降临在了中国的楼市环境之中，这绝对说得上是一个划时代的政策工具。
官方指导价，二手房价格挂钩金融评估和贷款额度，这绝对是打蛇打七寸，醍醐灌顶式的市场教育：中国的市场经济最终解释权归谁，永远都在国家的手上。
很多人都没有意识到，这是中国房地产市场的价格泡沫，被国家主动刺破的一个重要标志。
国家给出的二手房指导价，意味着官方认证的价格，国家托底的价格，这么说是不是好理解一点？
同样，这也意味着，中国楼市中的炒房群体和资金，被逼到了绝路。
清醒一点，其实逻辑关系非常简单，那就是随便市场如何折腾，只要国家一出手，马上就能打回原形，既然是炒房投机，那么政策调控风险在中国就是绕不开的。
3、鹤岗的“财政重整”，正式地宣告了很多城市的土地财政逻辑，迎来拐点。
2021年，两个重要的信号，一个是鹤岗公开财政重整，一个是土拍市场遇冷，300个城市的土拍收入不同程度相对于过去几年，别说增长了，而是出现了明显的下降。
前者，是说明人口外流，资源枯竭，经济萎缩的城市，连土地财政都无法运转，鹤岗不是第一个，肯定也不是最后一个，中国那么多城市，只是没有放到台面上来说而已，这个明眼人都知道。
后者，数据显示，去年300个城市“成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%；出让金总额为5.6万亿元，同比下滑9%”，甚至还有部分房企出现“退地”的操作。
对应的是很多城市，特别是对于土地财政高度依赖的城市，2021年开始，财政吃紧，将会成为必然的现实趋势。
这就是时代转身：对于很多城市来说，依靠土地运转腾挪倒卖，躺着赚钱的好日子，过到头了。接下来，先还账，再发展，至于能不能行，那就是另一回事了，20多年的土地财政，恐怕还需要时间去消化和适应。
连国家下属的管理部门都吃不上土地财政这碗饭了，更不要说房地产行业和楼市了吧？
4、行业入冬，关联的上下游也难受，行业中人遭遇煎熬之年。
一个行业的真实情况，看数据看宏观看政策，都比不上看行业群体的生存现实，收入水平，稳定程度来得更加直接和具有说服力。
2021年，对于房地产人，关联房地产上下游的行业，公司而言，恐怕已经不需要什么语言去描述了，没有最惨，只有更惨。
作为曾经和金融，互联网这样的高薪行业齐肩的房地产行业，2021年，但凡是有自媒体或者任何舆论渠道说房地产的好话，都一律可以看做是善意的安慰。
整个房地产行业，自上至下，高管离职，中层优化，基层洗牌，2021年，在房地产行业，年终奖都算得上是禁忌敏感词了……
端着饭碗的，战战兢兢，如履薄冰，已经不再端着饭碗的，恐怕对再次端起房地产这碗饭，也没有多大的信心和把握，甚至说期待了吧？
这样的行业现状，能够还原真正的房地产经济的现状了吧？
5、带有黑色幽默的年度房地产热词“保交楼”背后，是中国房地产行业的风险持续艰难出清。
2021年，房地产行业的风险出清，都已经延续进入2022年，成为中国经济结构中货币循环和经济增长的堵点了。
当然，形成这样的风险出清遭遇堵塞，成因不管多复杂，落到最后还是一个钱字。
事实上，2021年中国经济大环境的货币紧缩，对经济结构中各行各业的抑制都是普遍存在的，只不过枪打出头鸟，房地产家大业大，首当其冲而已。
和其他行业不一样的是，叠加了规则变化，市场遇冷的现实情况，让中国房地产行业陷入一个现实困局：很明显的一个逻辑就是，在行业债务风险没有出清以前，是无法得到来自于国家金融层面，正规渠道的输血的，房地产行业天生的高杠杆高负债属性，面对政策，市场和规则环境的突然变化，犹如高速奔跑的状态下，遭遇了迎面一锤。
锤已经挨了，那么接下来肯定是以出清风险为第一方向，在这样的逻辑关系之下，对于行业的经济运转，产品保障，合同履约等等维度，就必然会成为风险传递和转移的方向。
所以，即使对于市场和购房群体不公平，但是这样的出清风险已经事实出现了。
任何的风险出清，都是必然伴随痛苦和煎熬。
6、三个关于房地产未来的宏观信号，都是利空。
第一个是人口，2021年全年中国净增长人口只有48万，长期看人口，人口数据释放利空，看什么呢？
第二个是房地产税，2022年已经定调是落地元年，任何资产一旦进入成熟税收管辖规则环境，对应的就是必然的价值回归，泡沫考验。
第三个是住有所居，来自于国家最高意志的提法，说明对未来居住需求，供需挤压的情况解决思路和大方向，已经发生了变化：不再市场自行调节，而是国家下场，建立保障机制。
这三个宏观信号叠加在一起，已经给中国未来的房地产，楼市和房价，明确了方向。
总结一下，过去的2021年，中国的房地产和楼市，遭受了野蛮成长，高速发展20多年以来，来自国家意志和顶层设计，最严厉的一次调控，而其中很多方面，不仅仅在形式上，在本质上，也出现了改变。
2021年，中国房地产是“大破”之年，而2022年，将成为“破而后立”之年，但是重新立起来的房地产，已经不是曾经的房地产了。
图片来源：头条图库
2经历了毒打和寒冬考验的房地产，全新一年，被利好包围其实从2021年12月份以来，到2022年开年这段不长的时间里面，中国的房地产，被各种利好包围了：
金融层面，LPR降息了，长期横盘的5年期LPR也松动了，在房地产市场信心最脆弱的时候，在一片悲观情绪中，稳定房地产市场的信心保卫战，正从庙堂之上开始蔓延。从态度上，央行开年第一次发布会，罕见地用上了“防止信贷塌方”这样的表达，虽然没有明说房地产，但是能到塌方这个级别的，除了房地产这种重资产行业，也没有别的备选了吧？从行动上，金融放松，国资下场，没有大张旗鼓，但是对于遭遇债务风险的民营房企进行“收编”工作，已经不是什么秘密。……当然，利好信号，还有很多，从信号到现实，也需要时间和过程，有些事情，急不来。
那是不是说房地产就会回暖，楼市将再次腾飞，房价即将反弹？
恐怕没有那么简单，没有那么理想，这不是泼冷水，而是客观理性。
经济环境，任何问题，最终还是要回到货币管控上解决的，经济问题只有在市场中解决。
从紧缩到宽松，从绝缘到传导，从货币端口到信用端口，2022年在中国经济和货币环境中，释放出来的信号和趋势，都没有问题。
但是本质和性质，包括类型，和以往的大水漫灌，强力刺激，能一样吗？
如果不一样，那么就不要简单地用经验主义去麻醉自己，2022年的放水，就算会到来，在时机上，形态上，本质上，或许和绝大多数人理解和认为的放水，是完全不一样的。
还躺在ICU里面插着管子，被监控着心跳血压，就不要去惦记马上就能恢复健康，出门直奔夜总会了。
即使利好信号包围，也只是信号而已，客观来说，大水必然到来，也需要到来，但是调控枷锁，房地产税长效机制，还有金融信用端的国家松紧态度，恐怕对于房地产而言，会出现必然的区别对待。
按照国家对2022年经济的思路和规划，保持稳定的健康持续，或许才是最大的可能。
对于行业如此，对于楼市如此，对于房价，同样如此。
图片来源：头条图库
3展望未来：该变的，已经开始，不变的，永恒存在。当然，市场和价格不可能永远稳定，总是会有伴随趋势的波动存在，关键是，如何波动，趋势如何，才是关键。
2022年，对于中国的房地产而言，应该分成两个阶段来看。
第一个阶段，是风险出清，要么彻底出局，要么坍缩稳健，而且这个过程必要会受到国家重视，无论是效率还是力度的角度，都会加快这个过程的完成。
第二个阶段，是行业健康的情况下，中国的房产，在不同的城市和地区，将迎来一个“价值回归”的必然过程，当然，这样的过程有可能是被动的，比如那二十多个出台限跌令的城市，这样的过程也可能是主动的，二手房指导价的城市，也已经超过15个。
紧随在深圳之后，2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴、宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。
这是两个极端，是管理已经要主动干涉市场价值的表现，而更多的城市，夹在中间，由城市基本面，市场需求，还有经济情况等多维多元因素存在的动态环境中，完成价值回归的过程。最好和最差的结果都已经有示范，无非就是一个时间和过程的问题了。
基于以上的阶段分析和判断，2022年，中国房地产和楼市的关键词，应该是“分化”和“挑战”。
1、分化，来自于决定房价的城市经济基本面，人口流向情况，以及地方管理水平，这些“不变”的东西所决定的。
比如一线城市的定位，这么多年过去了，有变化过吗？
（以重庆为例，GDP就1次超过广州，就能说重庆是一线城市了吗？）
2、挑战，来自于房地产经济规则和国家态度变化以后，土地财政玩法不再可行，对很多城市和地区的房价，带来的挑战。
其实2021年可以看做是全新规则和时代环境的试金石年份，也可以看做是一个价值验证的极限压力测试年份，如果2021年房价撑不住的，那就很值得警惕了。
房价的上涨，本质上是货币的扩张和宽松导致的经济现象，而现在国家对于货币宽松的逻辑已经变了，那么未来很多城市的房价是否能够继续上涨，最终还是要回到价值本身，购买力支撑，以及供需情况来看的。
没有金融伴生的市场，就一定是价格回归价值的必然趋势。
简单来说，就是标题原话：该变的，已经开始，不变的，永恒存在。
有价值的，永远有价值，而退潮以后，有些泡沫，躲不掉破碎的命运。
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写在最后：两个深度本质的角度，普通群体该如何理性实际的去看待中国的房地产？中国的房地产，承载了70%以上的居民财富，遭遇2021年这样的时代和规则的剧变，对市场情绪和价值预期，有了很大的冲击，也对信心，造成了影响。
这可以理解，金融化的楼市，利益关联，财富承载，说不动摇都是假大空的虚伪。
那么，作为普通群体，应该如何理性实际的去看待2022年中国的房地产呢？
文章最后，和大家谈两个有深度，触及本质的角度：
首先来说，从国家层面来看，房地产依然是中国经济结构中，当之无愧，没有争议的核心资产。房价最终对应的，是中国国家财富的重要衡量评价基础之一。
那么，从国家的角度来看，先不说房价暴跌对市场和社会财富的损伤，房价下跌，是不是国家财富的蒸发？
不说中国，全世界任何国家和经济体，保障国内经济环境的核心资产稳定，是国家进行经济管理的第一任务和责任所在。
从这个角度来看，中国的房价从整体上来看，是必然能够得到国家的全面维护和托举保障的。
其次，对于中国民众而言，房子，是唯一具有普适性，安全性的财富沉淀渠道，没有之一，最重要的，具有使用价值的房子，在市场经济私有制红线底线的规则之下，保底价值是永远存在的。
当前中国楼市最大的信心问题，其实不是什么炒房投机群体的暴雷，既然是投机，遭遇风险波动栽了亏了，不值得同情，买定离手的事情，哪有什么包赚的说法？
其实很多人都没有看到关键，其实是中国当前经济环境的下行压力，导致了很多真正的刚需和中产群体，收入受限，对于维持房贷产生了现实困难和不确定担忧，更不要说没有房子，还在继续努力积攒首付的群体了。
如果真正的刚需群体在经济环境中无法保障能够获得足以覆盖债务成本，并且保障生活的收入，这才是关键风险。
从这个角度上来看，降房价有用吗？如果房价稳定，那么对于维护自身的财富持有，必然是有动力的，但是如果房价稳不住，持续下行，那么对于中国经济环境来说，那就会将社会经济循环，拉入恶性循环的深渊。
这就是国家“稳字当头，稳中求进”的经济思路的根源所在，而这个思路，其实也很好的揭示了房产的本质和国家的定位：要能够成为社会财富和经济循环的稳压器。
所以，总的说下来，中国房产的资产属性，赚钱效应的黄金时代已经过去，2021年的重塑，2022年破而后立，对应是中国房产回归消费属性，回归底层低收益高安全的底层资产属性。
这是国家想要的终极结果，当然，这也是时代必然的趋势和方向。
这也算是一个地产人，对自己所处的行业，进行的一次客观理性，专业出发的复盘和展望，看懂了这篇文章的逻辑，那么，对于2022年该不该买房，值不值的买房，当前的房价合不合理……等等的疑惑和问题，就应该没有什么疑惑了吧？
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马上就过年了，我也要准备休息了，祝各位读者朋友，新年快乐，新年新气象！
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