房地产业是一个开发周期较长、参与方众多、资金投入巨大、利益分配复杂的行业。在房地产业的各个环节，没有银行的贷款资金支持，这个游戏是玩不下去的。
第一步，酝酿、规划阶段。政府以土地入市推动楼市，开发商洞察跟随布局，银行闻风准备资金。政府征收某一个地块并进行一番整理，修建基础的水、电、道路等基础设施之后，根据城市发展规划，挂牌进行土地拍卖。有时，这种土地征收其实是开发商看中了某个地块，随后与政府合谋，以政府的名义进行的土地征收。开发商和银行幕后参与其中，估算开发成本，开发利润，各方利益。
第二步，土地拍卖阶段。政府拍卖土地，收钱，用于城市扩张；开发商拍到土地，掏钱，用于楼盘开发；银行发放贷款，供钱，促成土地拍卖成交。这里，土地成本一般占整个房地产开发总成本的1/3左右。由于土地成本巨大，开发商都会向银行贷款，这也是银行发放的第一笔房地产贷款。借款人是开发商，收款人是政府，抵押物就是这块土地。这个时候的未知因素还是很多的。如果房地产开发商的开发失败，或者整个房地产业处于低潮期，都会导致其作为抵押物的土地贬值，影响到银行的正常回款。因此，政府会一再提出稳预期、稳房价，保证这个游戏能玩得下去。
第三步，报建、勘察、设计以及卖楼花阶段。进入到实质性的开发建设阶段之后，开发商完成报建工作，以招标方式选择勘察设计单位，完成工程前期准备与勘察设计工作。由于开发商自有资金有限，于是想出了一个卖楼花、卖图纸房的主意。房子还在纸上就开始出售了，当然是以内部指标房价格稍低为诱饵，部分购房者贪便宜会抢购一部分。由于不符合商品房预售的规定，这个时候还不能签订正式合同，都是以订金的形式预定某些房号，银行也不会正式发放购房贷款。虽则如此，开发商收到了白花花的银子，银行也在打擦边球。
第四步，工程施工、期房预售阶段。政府保驾护航，开发商凝心聚力，承包商埋头苦干，银行多钱善贾，购房者趋之若鹜。工地热闹非凡，售楼部人头攒动，资金进出如流水，众参与方热情洋溢。这是房地产开发最热闹的阶段，工地上人来人往、机器轰鸣，每天进出的资金如流水。这个阶段，政府收税费，所得税、增值税，政府笑呵呵。建设贷、购房贷，银行吃利息，银行哈哈笑。房子五天一层、七天一层，如雨后的春笋般往上升。房价一周涨三百、十天涨五百，翻着跟斗似地往上涨，搅得站在旁边观看的购房者心动不已。
银行忙得天昏地暗，要给开发商发放贷款用于支付工程款，要给承包商发放贷款用于工程垫资，要给供应商发放货款用于材料设备采购，要给相关企业发放贷款用于建筑材料、工程机械的生产，要给购房者发放贷款用于商品房的购置，整个过程有序忙碌。而前四项贷款的本息能否回收，关键是看最后一项给购房者的贷款能否顺利发出并顺利回收本息。实质上，购房者作为整个房地产业链条上资金的最终提供者，是否愿意贷款购房，是否如愿收到房子，是否愿意甘当房奴还本还息，是银行房贷游戏能否一轮一轮玩下去的根本保证。
预售完成，政府完成了各项税收费用的清缴，包括土地在内，7成左右落入政府腰包。开发商完成了大部分期房预售，赚得盆满钵满。承包商、供应商有活可干，挣些许微薄利润。在房地产业的饕餮盛宴中，政府和开发商坐上席，占据绝对的主导地位。银行是四方通吃的幕后推动者，是主陪。承建商、供应商则坐下席，捞口汤喝。而购房者作为最终的出资人，就连上桌的机会都没有，更谈不上好酒好肉了。而且还要在上述人士酒足饭饱之后，谦卑地掏钱买单，生怕他们中的哪一位没吃好而生气离席。
第五步，竣工、现房销售阶段。正常情况下，开发商的资金周转顺畅，银行助推一把，房子顺利竣工，进入现房销售阶段。在房地产火热时期，这时余下的现房其实并不多了，而在房地产低迷时期，现房越积越多。就会使得开发商的资金回转不畅，进而影响到后继楼盘的顺利建成，有的主体封顶、有的基础刚出±0.00、有的刚挖完基坑、有的则刚奠基动土，可能由于资金链断裂而烂尾。
第六步，尾房销售、收盘阶段。宴罢散席，各有所得，呼朋庆贺，再迎新盘，完成整个房地产开发的完整周期。正是这个周期内资金的顺畅流动，才使得房地产业蓬勃发展，96%以上的人们拥有了自有住房。因此，稳住房价，稳住预期，避免金融行业大面积爆雷，避免资金链的运转中断，实际上也是为了保证社会的稳定，为经济转型创造缓冲时间。