2021年8月10日，河北燕郊高新区官网公布了《燕郊高新技术产业开发区园区发展总体规划环境影响报告书》的征求意见稿。
在这个报告书中，关于燕郊高新区的总体规划发生了巨大的变化，其中最大的变化就是燕郊忽然“变小”了。
也就是说，燕郊“无序扩张”的时代结束了。
第一，燕郊高新区的常住人口被严格控制在70万人以内，燕郊人口增加将会被“严控”。
本次报告书中针对燕郊的常住人口限制，明确提出了要求：
根据《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，燕郊高新区人口规模2025年控制在62万，2035年控制在70万。
而根据三河市第七次人口普查的数据显示，2020年燕郊经济技术开发区的常住人口已经超过50万人，如果再加上燕郊镇、高楼镇的人口，燕郊高新区的常住人口已经突破60万人。
也就是说未来15年，燕郊常住人口增量空间仅有不到10万人，每年仅有1-2万人的增长空间，燕郊人口“高速扩张”时代结束。
第二，城市发展边界被“严控”，接近30%的土地被“生态管控”和“预留战略留白”，建成区面积仅有50平方公里。
燕郊高新区不仅常住人口被“严控”，城市建设范围也被压缩了。
燕郊高新区原来的规划面积有108平方公里，但是根据《通州区与北三县协同发展规划》，其中的28.2平方公里被“核减为生态管控和战略留白区”，而建成区面积仅剩下50平方公里。
燕郊城市建设范围几乎“被腰斩”，“大燕郊”时代结束。
从本次报告书中提供的“高新区总体规划方案土地利用图”，我们也可以非常清楚的看到这一点变化：
燕郊的“城市发展边界”被严控在燕郊核心区和燕郊北部科学城，而包括燕郊南城、燕郊东北部都预留了大量的“生态管控区”和“战略留白区”。
简单的理解，就是包括燕郊南城、燕郊东北部地区的土地资源已经不属于燕郊高新区，而是“另有他用”。
尤其是紧靠北京城市副中心的“燕郊南城”，位置极佳，但几乎全部被核减为“生态管控区”和“战略留白区”，燕郊高新区“损失惨重”。
未来燕郊南城具体如何规划利用，估计要看北京城市副中心的具体需求再来确定，我们可以把这个地区看做是“副中心预留地”。
燕郊高新区只能在自己那50平方公里的范围内发展。
第三，居住用地明显下降，文化、科研、教育、商办等用地比例明显增加，燕郊正式告别“房地产时代”。
从燕郊高新区的新版土地利用规划上看，用地结构应该已经发生了重大变化，其中最大的变化就是“居住用地规模比例下降了”。
同时我们可以明显看到，“文化设施用地”，“商办用地”，“科研用地、工业用地”以及“教育用地”的比例得到了明显提升。
这背后的意思很明确：燕郊已经不是“睡城”，而是要发展成为“产业新城”和“文化教育新城”。
也就说，未来燕郊的住宅新盘将会大规模减少，而大量的文化设施、商业写字楼、科研产业园及中小学将会在燕郊出现。
这是燕郊“控制常住人口增加”的必然手段。
燕郊定位已经从“北京的睡城”变成了“北京的产业配套之城”，这说明燕郊已经逐渐告别“房地产时代”。
住宅用地的大规模减少及产业配套用地的增加，燕郊的未来要彻底摆脱房地产依赖症，真正走上产业发展之路。
同时，未来燕郊的“商办商住”供应量将会非常庞大，而住宅将会越来越稀缺，燕郊商住价格将会“见底”，而住宅价格有望“触底反弹”。
第四，产业发展明显向“北京看齐”，“规模发展”转向“高质量发展”，要求明显提高。
本次报告书中，针对燕郊高新区的产业定位也有很多说明，其中最明显的就是强调燕郊高新区的产业必须要向北京看齐，也要重点聚焦“高尖端高科技产业”。
潜台词就是燕郊在产业上也不能“随便发展”，不能随便什么产业都可以落户燕郊，要从“规模发展”转向“高质量发展”。
尤其是要聚焦于服务城市副中心的“高尖端产业和高端服务业”。
这对河北燕郊来说，要求明显提高了。
对于高尖端产业来说，不是随便什么地方都可以吸引他们的，燕郊高新区如果不能拥有趋向于北京的政策优惠，将很难吸引到中高端产业。
因此，如果要想燕郊高新区高质量发展，就必须要给与燕郊“独特的政策优势”，尤其是在政策层面要和“北京对接”。
不然仅有“高要求”，没有对应的“政策优势”，一切都是“空谈”。
综上所述，燕郊本次新规划的亮相，确实让人颇为吃惊，对燕郊未来的发展影响巨大。
首先是燕郊“变小”了，城市发展边界被压缩到了仅有50平方公里左右，燕郊未来的“撤镇设市”已经基本无望。
燕郊的发展远景已经从“东部大城市”下降到了“北京城市副中心的组团”，已经有了“入京的味道”。
其次是燕郊“变少了”，常住人口被严格控制在70万人以内，燕郊百万人口的期望彻底落空了。
最后是燕郊也“高质量”发展了，产业发展全面向北京看齐。
从以上燕郊的新变化来看，后面包括大厂、香河的总体规划应该也会有很大的变化，整个北三县地区都在朝着“北京城市副中心的组团”来转变。
从“独立的城市”逐渐转向“副中心的组团”，这是北三县地区定位的巨大转变，北三县已经逐渐在“北京化”。
但是功能、产业、交通的“北京化”，甚至包括北京地铁延伸过来，也很难给北三县地区带来快速发展的契机，最关键的还是要“政策的北京化”。
只有北三县地区在管控、医疗、产业、教育等各个政策方面对接北京，才能真正实现“政策的北京化”。
北三县地区应该尽快实现“特区化”发展，推动北三特区的成立，不仅从功能、产业、交通上逐渐“北京化”，同时在政策上也要全面对接北京。
只有这样，北三县才能迅速发展起来。
燕郊的新规划说明：“北三特区”，已经呼之欲出。