这两天我的一位中介朋友心如猫抓
他在公司被封闭培训，但外面的3月市场用他的话说，都热的烫手
好像在上海金三银四要比金九银十靠谱的多，我拉出链家进入上海市场那年开始的成交数据
除了2020年那个疫情开始的3月，其他每年3月的成交占比都超过10%，平均下来约12%
一般而言一年12个月，平均每个月占比应该是8%，而这个12%直接高出4个点
也就是说上海确实存在3月小阳春这件事
那么今年呢，一如既往么
01
先跟大家说一组数字
过去三个月上海二手市场的成交分别为
▷ 12月-1.8w
▷ 1月-1.5w
▷ 2月-1.2w
所以3月小阳春这件事要在2022断档了么
并不是
这个数据的正确打开方式不是按月，而是按天
2月整体成交量是低于1月的，但是正月15之后，相对应的你再看看
数据来源©一房一万
▷ 2月17-2月28日，共成交8.1k套，平均单日成交670套左右（2月只有28天）
▷ 而1月17-1月28日，共成交6.1k套，平均单日成交510套左右
也就是说，除去假期的正常交易日，2月几乎每天的成交量都要比1月高
平均每天，多出160套左右，尤其是2月27日，创下单日成交近千套的数字
这种环比上浮的情况，不止2月，1月也是如此
数据来源©一房一万
你看过年前的正常交易日，基本都跑在12月之上
换句话说，正常交易日来看，单日成交量已经连涨3个月
听说过阴跌，没想到还有阴涨
链家中介的一个数字也挺有意思，各位知道2月27日当天链家成交量多少么
一天开了384单
去年链家成交最高的1月，一共开了9010单，平摊到每天也就290单
而且这里的成交单数，是转定成交
和网签成交不同，转定是签定金合同那一刻就算一单，网签还要再等十几天到一个月
也就是说现在看到的384，就是此刻市场的真实情绪
酝酿到情绪层面的市场状态，是不会说停就停的
02
再具象一点，还会发现另一个真实
各位可能已经感受到了，我喜欢跟中介聊天胜过于同事哈哈哈
不过找中介也是有技巧的，最好是那种可以去大区开会能看到一些“面”上的情况的中介，或者是正在集中培训的中介小哥
他们到一起就会聊聊：最近成交咋样、客户咋样啊、有什么特殊情况没
那位心如猫抓的同事就和我聊了一些“面”上的情况
最近，量确实是火
尤其是那种300w-500w标的
一个七宝中介比较直接的跟我打比方，年前的时候，一家大型中介一家门店平均下来一个月成交1-2单，现在过完年后，在5-6单/月
就算疫情严重了，也挡不住客户看房
阳光威尼斯、普陀、江桥、真光那块，这几个小区、板块，都是比较偏刚需的板块，面积在40-60㎡左右的房子，这段时间成交都比较火
几个比较火的成交大板块，顾村、江桥、七宝、金桥等等都是如此
这是网上房地产上近期各环线的成交数据，感受下外环外的热情
©网上房地产
另一个面上的点是，那种大标的房子在调价
这里的大标的是2000w-3000w
最近徐汇的一个成交案例，有一套两三千万的房子，房东和购房者本来已经谈好了价格，约定第二天签约
结果第二天签约前，房东现场调价，购房者当然不愿意签了，然后房东转手就在别家中介门店卖掉了
这并不是个别案例，而是正在批量发生的场景，就是谈好价格谈好周期，只要不签字，睡一觉起来可能就变了，所以最近中介的手脚都特别快
调价的背后是大标的这类房源真的抢手，基本上合适的价格挂上来，一个礼拜、半个月就没了
两个现象放一起，是一个什么画面
低总价跑量，高总价跑价
无论是高总价置换还是刚需上车，大家都在行动
这是一种来自购房者、来自房东、来自信贷端的一种有来由的情绪
各段位客户在这个3月达成共识
是买房的时候了
03
另外还有两点细节很小但很关键
最近拉着很多中介朋友聊天，所有人都会高频的说起2件事
第一，带看多了很多
从过完年到现在，中介门店带看量蹭的一下起来了
线上咨询的客户、以往维护的客户，都出来了，有时候一天带看4-5组也很正常，加上谈价格签合同，经常会忙到半夜
数据来看更明显了，开年复工后链家带看一直往上走，还要高于去年底
带看变多是一个现象，不过这里面掺杂的一些其他情况，让我看到一些更真实画面
一种是高于市场价的房子
这类房源一般会被中介打上B或者C标签，就是性价比不高，成交概率不大
但就这类房源，眼下也被推进流通赛道，像普陀真源小区那些高于市场价的房源，最近不仅有带看，甚至高于平时A类房源的带看量
还有一种就是那种冷门小区
就是那种很长时间都不会有一组带看，遇到市场冷淡期就好像被世界遗忘的小区
在这个3月也变得很不一样，你像普陀长征板块上的祥和家园、祥和名邸的带看量都在不停往上走
连之前没客户的梅川路上的金元坊、小金元这些售后公房老小区，现在也有不少带看
夸张到什么程度，中介朋友说，现在小区里但凡是个房子都有带看
如果有一天市场上连这类房源都被关注被期待被购买，那这个市场可能真的不太一样
04
第二，可能你都听的耳朵出茧了，不过...
就是现在贷款速度加快了，审批时间没怎么变，现在快的是放款时间
从审批松紧来看，根据银行不同可能对流水覆盖略有放松，但是总体宽松没怎么变，现在中介基本还是给你留足1个月去审核贷款资质
但是放款就快的多了
目前的贷款速度差不多是过去一年最快的时候，我叫他“3天的故事”
真源小区附近的链家门店近期做过的最快一个案子是3天放款的，其他板块比如金桥也有这个速度的放款，简直光速
原则上来说只要一家银行加速了，其他银行也会跟上，因为贷款也是生意，你家放款1个月，他家放款3个月，你看看客户会选谁
所以这个阶段绝大部分银行的速度都上来了，连银行贷款老师的工资都变高了
贷款加速这事大家都知道，但是这会带来一个什么事呢
经历过史上最慢贷款的我要说一说，去年2天看房下定签合同，2个月拿到审批，快6个月才拿到贷款，交易了一套房，大半年就过去了
以前4-6个月的成交周期，现在只要1-2个月，以前成交一单，现在可以成交3单
也就是说，贷款加速最直观的影响，就是缩短成交周期
各区各板块如此，内外环也是如此
静安大宁板块的新梅共和城，去年7月到年底，月均大概1-2套，年后过来（年后复工不到1个月内）已经成交3套
像奉贤新城的江海新村，成交周期基本都是半个月以内，从客户联系到经纪人，到客户买房，甚至有的2-3天就买了
以前这附近房源的成交周期3-5个月都有，成交周期1年的也不在少数，最近几个月想买房的客户都比较快
对于连锁中介门店来说，单个中介并不仅仅只有单个门店消息，他们通常会分区，一个大区会建一个微信群，如果谁开单了，都会发在群里
成交信息后面会后缀成交周期，而最近发出来的喜报，信息后缀都写的是半个月左右，连2-3个月的都很少看到
而成交周期的缩短，同样的时间段成交单数多了，本质上也会带来更多客户
这就是新一轮成交量，说到这可能你也意识到了，这是一个圆
贷款快了-->成交周期短了-->成交量上来了，而这又会腾出更多置换客户，吸引更多刚需入场
这个小阳春后面可能越来越热
05
而这个热度已经在价格里体现
春江水暖鸭先知，这只鸭子可不仅仅是中介，房东把这个3月对小阳春的感受，都写进了挂牌价、合同价里
除了前面大标的调价很明显，整体市场的成交价格是在波动的，而且波动从年前就开始了
10-11月，房东还在微微降价，到年底房东心态就开始微妙变化，把过去降的价格再涨回来，开年回来以后，房东基本不谈价格了，还有的涨价5-10w左右
这个节奏在链家客单均价上也有显现
房子陆陆续续卖掉，业主看在眼里的，他后面就会有涨价的想法
前几天，真源小区一套3楼的，挂牌600w，中介带客户去谈、完之后，涨到了612w
浦东金桥板块的伟业三村，一套两室成交价到了576w，现在挂牌价都到了580w-590w，而且能谈的区间很小
这时候你跟房东谈价格，就像房东跟你谈人生，现在房源能谈的空间小很多，基本没什么空间，主要是意思一下
这就是这个三月目前为止的全现状
好像没什么能阻挡这个3月小阳春了
或者说这个小阳春可能比我们想象的还要厉害
06
而这个3月我也学会一件事
很多时候我们分析市场的时候，经常会说到政策、市场之类的，周边城市房贷利率升了还是降了，今年落户人口又多了多少...
但这些我看着看着就容易失焦，对我来说，市场好一个很明显信号，就是中介懒得理我
历史上好像每次他们懒得理我的时候，都是成交大月
而能让他们这么聚焦的理由也很简单
基本上每个3月都没让他们失望过