文｜田晏林
编辑｜董雨晴
地产界的“好学生”万科正在“远离”北上广。
据中国指数研究院统计，2021年1月至5月，在中国房地产企业拿地排行榜上，万科以709亿元的拿地金额排名第一，总拿地面积高达731万平方米，仅次于碧桂园和保利发展。
据贝壳研究院统计的龙头房企拿地比重数据显示，头部企业普遍在回归一二线城市的过程中。亿翰智库分析人士也认为，未来房企在拿地上，一线城市仍是重点。
耐人寻味的是，尽管万科也在积极进行生产资料的储备，但今年以来，其始终未在北京、广州、深圳落下一子。并且，因去年初的围标事件，上海已经对万科、华润、中海三家房企发出“禁令”，限制以上几家企业三年内在公开市场的拿地行为。日前，也有市场消息称，万科在试报名参加上海土拍时，遭到了拒绝。这也意味着万科大概率无缘参加6月份上海的首次土地集中出让。
无论是主动放弃还是被动拒绝，游离于一线城市之外的万科，在“北上广深”之间显然掩藏着不同的无奈和心思。
北京：为“自持枷锁”买单
“感觉万科都不是万科了。”一位北京资深的土地投资部长向AI财经社感叹，遥想前几年万科在北京土地市场，以100%的比例争到自持地块，那是何等“意气风发”。
然而今年5月，北京开启首轮集中供地时，上百家房企竞逐北京，万科报名了16块土地，最终却一块未拿下。据现场房企投资人士观察，那次拍地，万科虽然报了许多地块，“但没举几次手”。可见其对北京土地的获取意愿并不强烈。
其实不只是这一次，据媒体统计，北京万科在整个2020年无一个新增项目。上述房企投资人士直言，“北京万科已经很久不拿地了，就是因为沉淀资金太多。前几年拿的地都是100%自持，已经扔了100多个亿进去，如果不收回来一些，集团估计也没信心继续投资了。”
自2016年起，北京推出“限房价、竞地价”以及竞报自持面积比例和设计方案的模式，改变了土地供应方式，尤其是规定房企自持的商品住房须全部用于对外租赁，不得销售，持有年限要与土地出让年限一致。
这对于习惯了高周转，挣快钱的开发商来说是一种挑战。当时有不少业内人士分析称，自持比例越高，房企亏损的可能性越大，除非把房子出租，然后进行资产证券化，才可以挣到钱。不然单靠租金收益，想要回笼资金成本是个漫长的过程。
2016年12月，万科成了“第一个吃螃蟹”的企业，以109亿元拿下北京海淀区2宗100%自持地块，后来打造出了翡翠书院项目。据媒体测算，加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本，翡翠书院累计投入资本接近170亿元。2018年，这个万科响应“租售并举”的全新尝试，由预租转向正式出租。不过直到现在，该项目只租出去一小部分，“当然是赔钱了，全部租满了收益才3%，真不如买国债了！”该房企投资人士认为，这或许是北京万科一次投资策略的误判，“预期太高了，可能以为自持后面会放开。”
但在万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖看来，这是公司在转型，关注存量改造的体现，不对规模执着追求。在去年10月万科北方区域媒体见面会上，刘肖表示，过去的一年里，北方万科将主要的精力投入业务扩展，不仅研究城市更新、长租公寓还签约了数十个科创园。
尽管这些业务实现了“从0到1”的变化，但早前对自持土地的热情，也实打实地拖累了地产主业的增速，或许也让北京万科失去了争地的动力。
上海：围标事件后遗症
如果说对于北京市场万科是在为自己的冲动买单，那么在上海，万科更像是被自己的小算盘砸了脚。
简单回顾那场围标事件：2020年初，上海推出首个无自持比例要求的纯住宅地块，一宗位于内环内虹口北外滩的宅地，起拍价达34.3亿元。由于地块绝佳，吸引了中海、万科、华润、招商、绿城和平安六家企业的关注。
按照当时上海土地出让规则，有效投标文件达到6-10分的地块，综合因素打分排名顺序前三者将入围竞标人。中海、万科和华润成功入围。但在接下来的竞价招标中，三家房企不仅都按起拍价34.3亿元报价，而且在拍卖时，万科、华润为中海让路，让中海以底价成交，溢价率为0。
此举引起上海监管部门怀疑，为查清缘由，官方一直没有公布中标结果。随后市场传来中海与华润结盟的消息，称双方将共同开发该地块，而且万科将以财务投资身份在其中分一杯羹。坊间传言，三家房企高管因此接受调查。上海官方表示，因出让活动存在问题，终止出让虹口北外滩地块。
据媒体公开报道，官方没有公开文件禁止三家房企拿地，但行业内都知道，去年上海已经对三家房企发出了“禁令”。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉AI财经社，如果一两年不拿地，靠万科现在的土地储备还能熬一熬，“但三年禁入市场，以后别家企业都在吃肉，万科估计连汤都喝不上”。
土地作为房企的生产原料，如果不够用，势必会给企业带来很多麻烦。“万科可以学中海，去搞旧改拿地，也可以曲线进军，但是成本代价比较大，旧改要投钱。另外，旧改从拿地到产出还是有时间周期的，会影响后面2-4年的收益，这个就麻烦了。”在卢文曦看来，公开市场招拍挂行不通，万科在上海只能通过旧改拿地，要么就去二级市场收购，或者找其他房企注资联合开发。
观察上海楼市和房企多年，卢文曦坦言，万科整体上没有太大问题，只是节奏调慢之后，再想回到老大的位置就难了。“恒大、碧桂园跑前面，融创最近拿地也猛，凶残地在后面冲。”
虽然目前看来，万科活得比其他房企舒服，但围标这件事对其未来三年产生的影响尚不可预估。
今年一季度，万科上海区域销售金额达到673.79亿元，在万科内部排名第一，但纵观近五年年报数据，从2016年至2020年，万科上海区域的营业收入占集团的比例呈下降趋势，分别为32.23%、27.46%、28.04%、26.10%和26.33%。
广深：争抢旧改，以小博大
失去了在上海公开拿地的机会，万科在旧改方面还有充足空间。虽然在广深的招拍挂市场未落一子，但今年4月万科和合景泰富为了广州黄埔双沙村旧改项目发生了激烈的争执。
万科最终以失败告终，却也足见旧改对房企的吸引力。其实若要往前追溯，某种程度上来说，万科就是以旧改起家。
1988年，万科正式进入房地产行业，开发的第一宗土地是通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目。直至今日，万科仍在旧改领域不断摸索。
在广州，研究城市更新十余年的业内人士陈海登表示，旧改是块很大的蛋糕，利润普遍在20%-50%左右，远超一般的土地招拍。“集中供地推出之前，招拍挂土地的平均利润在8%-12%之间，现在我听一些房企老板说利润大概在1%-2%。”
当集中供地的利润跟纸一样薄，旧改对于许多房企而言，是“以小博大”的最佳玩法。“大家都在玩，房企可以用很少资本，创造出一个很大的蛋糕。越早介入旧改项目，获得的利润就越多。”陈海登认为，旧改实际考验的是房企的综合能力。
不过，在他看来，万科虽然是“老大哥”，在广深旧改领域有些建树，但实力并不出挑。“最近十来年万科一直有介入旧改，因为太保守了，导致介入旧改时企业风控很严，不敢冒风险大力拓展旧改项目。”
综合万科对待“北上广深”土地的态度，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这实际上是风险偏好的问题，“万科很早以前就过了低利润扩规模的阶段，更多的关注利润和回款是企业近几年的选择。从这一轮集中供地的情况来看，热点城市推出的优质地块，吸引了更多房企的关注，也导致项目盈利空间有限，甚至微薄。这显然不符合万科的偏好。”
AI财经社注意到，虽然今年前五个月万科没有选择进攻一线城市，但在二线城市频频出手，比如南京、宁波。另外，今年万科还斥资近13亿、溢价252%-318%到西安市蓝田拿地。
在土地投资方面，每家企业都有自己的节奏，万科也不例外。无论怎样，拿地最终考验的还是房企的资金实力。
一直以来，业内普遍认可万科稳健的财务表现，这也使其能够在危急关头成为蓝光发展、泰禾集团的白衣骑士。但据贝壳研究院统计，2021年1-5月万科已经以186亿元的发债规模位居房企融资榜单之首。
贝壳研究院分析指出，“沪深交易所于5月大批量终止ABS项目，其中不乏涉房类项目，释放出监管趋紧气氛，房企发债审批时间将被延长，预期将会影响当月以及后期房企境内债务的发债节奏。”
接近万科的人士认为，只要能保障未来两年以上的需要，万科会在控制投资基础的情况下，继续挑选合适的项目。今年下半年，“北上广深”仍旧有第二波、第三波集中供地活动，万科的钱究竟会怎么花，还需拭目以待。
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