王某想购买张某名下的房屋，该房屋没有房产证，只有张某和开发商签订的商品房买卖合同（合同已在房管局备案）和购房大票。王某想对他和张某签订的房屋买卖合同进行公证，咨询相关事宜。
公证员范丽花
在日常公证业务中，经常有当事人提出像王某这样的公证申请，归纳起来有三类：
（一）当事人与房地产开发商签订了商品房买卖合同并交纳了房款，但尚未取得房产证，此时当事人欲向第三人转让该商品房，其与第三人签订的该房屋买卖合同能否办理公证？
（二）当事人通过银行按揭方式购买的房屋，在贷款清偿、抵押登记注销之前，其欲向第三人转让该房屋，其与第三人签订的该房屋买卖合同能否办理公证？
（三）当事人以集资建房、公房出售等优惠方式购买了房屋，但尚未取得房产证，此时当事人欲向第三人转让该房屋，其与第三人签订的该房屋买卖合同能否办理公证？
目前，我市公证处均不受理上述三种情况的房屋买卖合同公证。
一是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记取得权属证书的房产不得转让。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
二是根据物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即使按揭贷款中的房屋有房产证，因为该房屋已经抵押给银行，在抵押期间未经抵押权人（银行）同意，产权人无权处分（买卖交易）该房屋，房产管理部门也不会办理房屋产权更名手续。
三是当事人申请公证的目的是希望通过公证起到保险的作用，但是公证预防不了一房二卖的问题，更杜绝不了一方的反悔，起不到保险的作用。
上述三种情况中，日后房产证只能办理成原商品房买卖合同上的购房人，第三人只能等到原购房人领取房产证后，再为其办理房屋产权更名手续。原购房人从签订商品房买卖合同到领取房产证这中间过程漫长，存在诸多风险（比如找不到原购房人或者原购房人不配合过户或者原购房人过世等），第三人可能面临无法及时有效地保障自身合法权益的尴尬境地。另外，对小产权房，即建在集体土地上的房屋，国家政策禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人。所以，在此建议广大市民谨慎购买没有产权证明的房屋。
那么，无房产证的房屋买卖合同是否有效？一方拒绝履行，另一方如何维护自己的合法权益？最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”体现了民事法律的价值取向，维护诚实信用、意思自治，保护交易安全。
建议缔约双方可以向公证处或律师事务所进行法律咨询，让法律专业人员进一步完善合同草案，规范双方的权利义务。
相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发挥效力。第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民法总则》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
公证员简介
范丽花，女，1980年出生，法律本科学历，自2010年担任中天公证处公证员以来，时刻牢记以事实为依据、以法律为准绳的宗旨，在公证岗位上勤勉敬业、恪尽职守，全心全意为当事人提供优质的法律服务。
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