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Q:提问:京总你好，目前我没有买房的计划，主要是想学习一下，经常看你的问答，很认可你的一些观点，另外想请教京总，现在社会上这么多低收入的群体，他们普遍看中国未来的房价是向下走的一个趋势，并且有很多大V一直看空中国的房地产市场，感觉他的观点也有一些道理，但仔细想想还是感觉有点不符合逻辑，请问京总如何看待后市呢？
A：回答：你好,感谢信任!现在自媒体的门槛比较低,你只要能搞到流量,就可以胡说八道,而现在几大平台的现象是认真分析楼市流量反而很低,胡说八道流量确实很高,因为买不起房子的人多,这部分人的正是希望房价下跌,所以自媒体经常会有一些黑嘴，靠唱空中国经济，唱空中国房价博取流量。
关于网上大部分认为房价会降,是因为一部分人群是用固态的观点去看待未来，或以今天的收入考虑末来的消费和房价水平。
改革开放前期，大部分人的工资水平，每年只有几千元，如今一个稍有工作能力的人，收入是那时候的百倍，有点水平的人，收入可能是那时平均工资的千倍。很多人以当下的收入水平，对比未来房价感到焦虑，房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高，反而是太低，尤其是北京这样的城市。再看 M2，房价上涨的趋势应该一目了然，加上核心城市的人口流入，那是每年千万以上的人口，在城市化率的大背景下，两年一个台湾、五年一个韩国、十年一个美国，40年造就了N个北京这样的大都市。
上述数据在持续增长，房价必然也是一个上涨状态。总认为 “房价太高”的人，犯了一个致命的错误，就是用过去固定数据去分析现在动态的房价。
限购政策下，导致绝对需求尚末满足，不应该有房价高低结论！悲观的人，看起来什么都有，就是没希望！人类在百万年的进化过程中，大部分时间没能力改造自然，悲观情绪是个好东西，始终保护着我们，不悲观的，看见危险不知道逃跑，可能连基因也保留不下来。
工业革命以后，人类有能力改造自然，没有了之前那么多危险，悲观情绪变成了阻止我们前进的障碍。社会的进步，就是不断的用理性思维去克制感性的情绪的过程。世界这么大，若总想着寻找不好的事物，永远都有，若是看好的一面，那会更多，好坏大多只是自己的主观意识，也没有绝对的好与坏。活着是为了快乐。尽量去发现事物好的一面！
关于房价会不会降,关键词分化,同一城市在分化,同一区域在分化,核心地段的品质好房涨幅依然很惊人,差地段的房子还是一套卖不动.现在投资房地产越来越是一个技术活了,不能再像十年前乱买了.
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Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格
而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
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Q:提问:京总您好！谢谢您的回复！想问一下，北京的房市现在是处于上升阶段，大概会持续多久，转为回落期？
A:回答:您好,中国的楼市是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷。
调控政策控制着房价不涨或下跌;金融信贷控制着房价能不能快速上涨
政策，就像是一辆汽车的刹车片,每一次调控，就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断出政策不断踩刹车，让房价快速降温，
把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。需要提速就需要踩油门。而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。
未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为政府不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是官方最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。
货币就像似肥料浇庄稼。肥施的越多，植物发育的就越好。小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨。今年到目前我们看到的已经很明显了,北京的规律是大涨必调,什么时候转位回落期,需要看楼市的热度呈现一个什么样的市场,如果一般官方不会踩刹车,毕竟现在不太好,
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Q:提问:京总好，先说下目前的情况，刚需北京首套，有外地房贷所以是二套贷款。首付大概在350w左右，购房目的主要是自住方便娃上学（目前2岁半），也希望能够增值。工作在亦庄，目前主要在看小三居，最近刚去看了万科东望、马驹桥橡树湾、马驹桥金茂郡，综合评估下来感觉东望更符合需求，希望听听京总的意见，在亦庄是否还有更好的选择。
A:回答:您好,感谢信任!这两个板块;次渠比马驹桥更优一些;但也属于亦庄的通勤居住板块;马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，区域主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身比较弱; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，处于大兴和通州的交界，通州最边缘的位置，执行的是双限政策，这一点等于多了一道门槛。
在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体，拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常薄弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热点盘应该珠江逸景，合生世界村，区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.
如果投资的话马驹桥划给亦庄，亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。您首付350按照二套可能贷不了多少,可以通过其他方式按照正常的首套贷满(可单独向我提问);多加一些杠杆;往亦庄河西看:海梓府和万科金域都很好;
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