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以下问答来自公众号京房会“知识星球”北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问：您好，我原本持有积水潭附近海淀北太平庄街道的老破小60平，最近想卖出换大面积的房子。想请教两个问题：一是继续持有未来增值空间大吗？二是选择新街口的次新三居是好的选择吗？
A:回答:你好,感谢信任.北太平庄区域基本全是老公房小区，没有什么品质特好的小区，整个区域的房子密度比较大，缺点就是缺乏年轻人聚集，都是老人居住，板块基本已经固化导致上涨动力不足,年轻人聚集的板块才是未来房价的支撑,如果有合适的投资品可以考虑置换,长远看新街口次新三居要比北太平庄的老破小更有价值一些,祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:京总你好,上周看你直播说五里坨不建议买,石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大，加上冬奥会会有一波反弹。
A:回答:你好,感谢信任!1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐.
03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存
今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,
溢出的板块一般是在楼市上行期间，核心区的房价大涨时，才会传导到周边次级溢出的区域，
如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。
2、五里坨基本已经到山里了,真的太远太偏了,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,溢出的区域能不能买要看三个方面:
第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大型的建筑物阻挡才能让溢出区域居住的人群和主城区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.
第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.
第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展难度至少10年以上
3、中介说的可信吗?中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能会关心涨跌。
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Q:提问:京总,五福堂这个小区以后会有行情吗?在考虑要不要卖了换一套.
A:回复:你好,感谢信任!这个小区一般吧,周边没什么配套设施，只有八号线，想逛街要走很远，周围没有大超市全是小商店，要说优点就是房子比较新，户型格局也可以，缺点就是小区的停车位比较紧张，平时停车得靠抢，每天停车不花半小时以上到不了家;并且停完车还得走几公里;增值性差了点！可以根据你的预算在星球置顶的文章中看看有没有合适的楼盘,祝一切顺利.
A：提问：你好京总，感谢你的耐心回复，我们上周看了四个盘，望京新城，望京花园东区，花家地西里一区和南湖东园一区，想问下京总这四个盘哪个更好一些！
Q：回答：你好，望京新城的优势是位置比较好，价格比较低。也是这个小区最大的价值，缺点是小区的密度大，停车比较紧张。还有一个最大的缺陷是这个楼盘的物业口碑不好，楼道里经常会有发小广告小卡片的，物业也不管，加上出租的比较多，因为在望京最中心的位置，商业比较多，整体乱了点！总结就是望京新城是优缺点都比较突出的一个盘，由于价格比较低，所以成交量一直是望京排名第一，总体跟着大盘跑问题不大。如果追求居住品质的话可能差了点。
望京花园东区有一个硬伤就是一居和两居的户型设计有点差，三居室比较不错。楼间距比正常小区的要小很多。优势就是这个小区是高校老师的福利房，人文素质还不错。
花家地西里的楼盘听说是供暖可能不太好，房子的建筑品质差了点，隔音不好，优势就是小区的老年人比较多，有一部分楼是回迁，其他是中日友好医院，农业银行，国航的福利房，所以人群结构比较单纯。整体比较安静。
南湖东园一区这个小区是当年建工集团盖的，有一部分业主是这个单位的职工，整体的人文素质还好，不足就是小区没有地下停车位，全是地上的，车位有些紧张，户型设计的话因为建筑年代比较早，108平的两居室进深比较长，客厅的窗户很小，所以采光不是很好，看房的时候注意晴天看一次，阴天看一次。
总体这四个盘保值属性跟着大盘跑都还可，望京新城和南湖东园一区热度在望京比较靠前，未来的流通性可能会更有优势一些。
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Q：提问：你好京总，目前我看了两个位置，一个是朝青的青年汇，一个是常营的柏林爱乐三期，感觉柏林整体更好一些，就是稍微远了些，青年汇的优势就是近，因为我在安贞地铁站附近工作，工作比较稳定，这两个盘该怎么选，谢谢京总。
A：回答：你好，感谢信任！朝青和常营选盘的逻辑完全不同，朝青涨幅最好的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅最好的楼盘是金隅丽景园，逸翠园，天鹅湾属于朝青板块的品质次新盘，金隅丽景园，逸翠园属于常营的上车盘.为什么会出现不同产品反差的现象。
朝青可以说是做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营呈现出的结果是上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新盘领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上
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Q:提问:京总你好,你觉得天坛一带的房子未来潜力如何
A:回答:你好,天坛商圈验证了老北京城的发展模式,公共建筑占地比较大,留给老百姓居住和商业发展的空间比较小,东门一带是体育总局加上一些老旧小区和龙潭湖公园,被二环环绕包围,西边天桥文艺丰富了一些,整个区域缺乏商业配套,体育馆、学校、博物馆、医院占据了很大一部分土地,再往西就是陶然亭公园了.比较适合老年人居住,祝一切顺利!
Q:提问：你好京总，现在北京的新盘户型越来越小，越来越紧凑，现在的四居室，还没有10年前的2居室面积大，这是不是一种趋势
A:回答：你好，是的,户型越做越小是所趋，和政策有关，核心地段好户型的品质盘越来越稀缺。有时间可以阅读下星球置顶的精华文章《北京楼市十年主流预判》祝一切顺利!
Q:提问:京总你好,根据你的建议,我目前锁定了2个板块,如果三居室就常营,如果2居室就朝青或者大望路,和家里的意见基本一致了,感谢京总的指导,另外想请教京总一个问题,下步该怎么选房源,感谢
A:回答:你好,地段决定未来房价的天花板，那么楼盘就决定未来的成长性，是否能跑赢大盘.房源决定了未来的流通性;
选对板块投资成功率可以达到70%以上; 要想买到区域内的领涨楼盘和房源,就比较细节了;
稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑房源,建议不要标新。
选择房源一是户型方面，以目前的市场情况，南北通透,基本就算是比较优质的户型了。如果是明厨明卫则是价值的增加.
二是楼层方面，如果是高层板楼,中层偏上为优,中间楼层中等,越往下可能就会稍微差点意思,低层板楼,三四楼就是比较好的选择，
三是楼栋的选择:选择楼栋最重要的是采光和噪音，室内采光没问题，没有噪音基本问题就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看采光,晚上主要听噪音.
四是物业方面，大牌物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新
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