这是熊猫贝贝的第737篇原创文章：
开篇先抛个结论：
如果中国楼市和房价不能真正回到的“健康正常”的状态，所有回暖的声响和信号，都可以看做是房地产行业的自嗨和市场杂音，都是利益关联之下的推波助澜。
关键是，该如何定义这个“健康正常”的状态？
2021年中国房地产行业和楼市，深陷寒冬：
房地双限，立体全方位调控，让房地产行业进入“至暗时刻”，
三线四挡：去杠杆，去资本，去泡沫，去劣企
2021年内400多次调控，信贷刹车
房企债务危机，频繁的暴雷，千亿、百强级别的多家房企纷纷暴雷
购房客户心理预期下降，买涨不买跌
土拍限价，竞品质，竞配套，限溢价，限资金来源，限房价...
限过房子之后限土地，终于房子和地都不好卖了。
多个城市出现9折、8折甚至更低折扣的促销，购房客户反而更加犹豫。
越来越多的地方政府出台或者直接下场“限跌”，北方省会级别城市调控松绑，刺激楼市。
一线城市及准一线城市这些楼市风向，都出现了三成土地流拍，二级市场三成的销售下滑，房地产的行业真的到了最难的时候。
“金九银十”已过，2021年对于房地产行业，楼市房价来说，这个秋季没有丰收，只有煎熬。
2021年，市场和行业，是真凉。而且还是那种危及生命的凉。
虽然前段时间官媒密集发声，不断提出要支持刚需、支持房地产发展，国家金融机构也表示要保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
当然，各路媒体和开发商包括中介，都嗨了起来，久旱逢甘露嘛，难熬难受不要紧，生活嘛，总是能看见盼头，那就有熬过去的希望了嘛。
但是，客观来说，无论是市场也好，还是行业来看，实实在在的效果，却没有如期而至。
市场依然低糜，没有什么热情可言，完全摆出一副对信贷放松信号装聋作哑的态度；
行业也没啥反弹，该裁员的裁员，该暴雷的暴雷，该违约的违约，该停工的停工，金融市场一路走熊，债券市场评级低迷，行业运转萧条低沉……
经济惯性的威力，市场预期和信息的重建，叠加之下，没有丝毫的好转迹象，让很多舆论观点的脸都被打肿了。
问题出在哪里？金融机构“口惠而实不至”罢了！
没有调查，就没有发言权，根据2021年10月份和银行业，房地产销售端口，中介渠道等多方面，当然也有我个人的一些私人资源和渠道了解的实际情况，地方银行并没有采取太多实质性的行动，或者说，效率远远没有很多媒体所宣传的那么给力。
以北京，上海，深圳，杭州，合肥为例，无论是申请，审批还是贷款发放的整体节奏，依然延承了2021年春节以后的节奏和效率，依然需要等很久，而国内绝大部分城市也是如此。
前几天财联社记者做过调查， 也证实了这种情况，除了极个别银行下款有所提速外，其他银行并没有任何放松的迹象，尤其在房价高涨的一二线更是如此。
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什么信贷放松，贷款提速，额度释放，好听，刺激，看看就好。
极个别，指的是地方小银行，憋了一年的信贷额度，有了政策口子，抓紧放出去，小银行不能国有大行比，人家家大业大，小银行再不释放流动性，那马上过年可能年终奖都要着急了。
这篇文章，就从2021年国庆以来，政策层面释放暖意以后的中国楼市中的真实情况入手，和各位读者朋友一起，看懂市场底，看清政策底，发现本质，研判趋势。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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1政策风向和现实市场的背离表现的本质，是什么？成年都懂得的道理，当遇到困难的时候，来自外界的声音再大，动静再响，其实对于解决困难没有多大意义，关键要看真正行动的人，真正愿意伸手拉一把帮一下的动作。
行动的真正价值和意义，永远比嘴炮喧嚣来的实在和有用。
什么叫人间真实？什么叫底层逻辑？
房地产信贷放松，多个城市调控风向转变等等利好新闻漫天飞，但很多城市和地区的楼市依然没有真正起色的原因复杂吗？
没什么复杂的，高层意志，顶层设计压根就就没打算搞什么救市。
或许很多开发商和中介群体要跳脚，但事实就是这样的，市场低迷，行情下行的时候搞救市，又不是没有经验，结果呢？
前脚刚出ICU，后脚就进了夜总会。
人可以在同样的地方摔几次，但是国家不会犯这样的错误。
救市不用幻想，精准滴灌，维持生命，适当调整，那是可以的，毕竟用力过猛，该有的效果和震慑意义也有了，原本的出发点也不是要“弄死房地产”，不然和课外教培一样，在中国，能一个文件解决的事情，那就不是事情。
出于阶段稳定和让劣币知难而退，平稳退场的考虑，意思意思就得了。
这种尺度，非常微妙：
北方和已经加入限跌的城市，是信贷放松就能解决问题的吗？显然不是，不要甩锅信贷，这些城市的房价和楼市的凉，和金融支持没有半毛钱关系；
地方政府调控转向，这一次国家有组织“一日游”吗？同样没有，什么叫政策定力？就是已经到了随便折腾，翻手之间，就能回到正轨；
其实最难的，还是被夹在央行和市场中间的地方金融机构，地方银行。
1、金融机构也有两道红线的限制，特别是2021年的额度是极其有限的，尤其现在到了年底，就是想放松也没有额度了。
2、2021年金融系统的监管和处罚，不是开玩笑的，站在地方金融机构负责人的角度，面对政策存在不确定性和随时都有可能出现变数的监管约束，会怎么选择？
趋利避害，战术收缩，苟且，也是一种智慧，这个不用多解释吧？
是被问责执行不力，反应不快严重呢？还是违纪违章的大帽子扣下来舒服？
大搞大错，小搞小错，不搞无措，拖字诀，可是为官之道的智慧。
3、从周期上来看，目前审批加速，额度放开，可能只是一种阶段周期的集中假象。
一个是上半年，特别是年后的购房审批，一个是金九银十再如何惨，好歹也是一年的营销高峰，集中办理很正常，但是要说什么爆发？还是省省吧。
把银行逼急了，连正常业务和积压事项的处理都卡住，恐怕楼市就不是凉的问题了。
看懂底层逻辑和本质，洞悉人性本质，整天咋咋呼呼说回暖，有意思么？
政策风向和现实市场的背离表现的本质，其实并不复杂，那就是国家对于房地产，楼市，还有房价的态度，以及大方向，其实没有发生改变，说什么政策底就是耍流氓，难不成还幻想08年大水漫灌？2016年货币化棚改？
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2楼市中的新房与二手房，是有本质区别的2021年，其实最惨的不是什么新房和开发商，而是原来拼命加杠杆，背负债，撬动房产搞投机的群体和资金。
调控大环境之下，信贷收紧的顺序是从二手房市场开始的，调控即使放松，也轮不到二手房市场。更何况现实中很多银行不但没有放松，反而又收紧了二手房贷业务，导致二手房贷款更加的困难，因为银行需要把额度腾挪给一手房。
一手房和二手房，在经济关系和行业逻辑，包括现实利益对象，本质上可是天差地别的。
说白一点好不好？
经济关系解释一切，一手房一头连着开发商的资金链，一头连着地方政府土地财政收入，资金链断了就啥也没了，收入断了政府能不着急？
现在中国房地产经济最大的隐患就在于开发商资金链断裂，没钱付款没钱盖房子，这会影响上下游无数的行业与就业，带来数不清的烂尾楼风险，某种程度上可以说房地产早已大而不能倒，深度绑架了经济。这是事实。当然，房地产经济给中国经济结构带来多大贡献，也是事实。
类似于恒大这样的头部房企，三道红线已经卡住了资本腾挪的空间，就指望着市场回血，结果漏水偏逢连夜雨，又遇到了楼市调控，金融，监管高压环境，新建房子卖不动，金融不支持，难道指望老百姓兜兜里面的硬币能撑起来市场吗？所以一个恶性循环就产生了：
信贷紧缩，销售困难，房价下行压力出现，地方政府又需要限跌维稳，进一步阻止了大小房企最擅长也是最依赖的降价回款，导致很多房企纵然资产大于负债，但这些资产都无法变现还钱，演化为了今天成为普遍现象的危机爆发。
经济结构层面的风险，已经肉眼可见向民生生活传递，这风险就更大更危险了。
所以从本质上来看，不是国家想救市，而是要防风险，无论从经济角度还是民生角度来看，一手房的重要性远远强于二手房，银行在下款的时候必然也会受到“指导”和教育，将有限的房贷先满足给一手房，而二手房，就先靠边站吧！
二手房市场，是社会财富转移，没有价值增量的货币膨胀环境，先别说什么利益关联对象，要不要先问问“共同富裕”，是什么意思？
一手房，是亲儿子，二手房，还是算了吧，挨打要立正，做错要承认，炒房投机，价差套利，亏死了，套牢了也是自己的选择，是时候体验一下投资的风险滋味了，也总不能让中国的股民同胞永远一力承受来自资产投资现实的毒打和教育吧？
全国各地限跌，政策扶持，信贷支持，都是给一手房的，没二手房什么事吧？
2021年，即使有所为救市采取行动的城市，一定都是从一手房入手，无论是“限跌”还是加速一手新房放贷都是为了保证预期，最终让大家去买一手房给开发商输血。
而现在在媒体和舆论带节奏喊声音的群体，那不好意思，都是被套住的炒房客。
费这么大劲儿，不就是想借势离场，套现跑路么？
就这么点小心思，还真的没必要遮遮掩掩的。
只是把本质说清楚了，恐怕还是早作打算。
新房不需要中介，在下行环境中即使信贷端口回暖，开发商的压力依然持续存在，国家金融机构释放暖意，提供机会，这是维稳。
至于开发商中不中用，那就是另一回事了。降杠杆，洗牌，优胜劣汰，不会改变。
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现在舆论环境中，有一种论调非常夸张，简直就是离谱他妈给离谱开门，离谱到家了。
动辄就是“政策底”已现，市场底也快了。
有一说一，这种野鸡经济逻辑，少看为妙，对脑子不好。
正常市场永远跑在政策前面，市场恢复的反弹，就不一定是政策能立竿见影的了。
中国楼市是政策市，政策好歹也要有个反应，适应，再到发生效应的过程时间吧？
什么是政策底？简单说就是市场已经达到预期，情绪已经被针对消灭，真正实现“房住不炒”的大环境。当然这还不够，最重要的，还有两点：
一个是市场有稳定持续的长效规则能够保障和固化调控的成果；
一个是市场在行情，价格表现等等层面，已经没有什么明显的漏洞存在。
都实现了，那才可以说政策底到了，市场可能会产生回调可能，但也是可能而已。
一个健康正常的楼市都还没实现，房住不炒是说停就能停的？所以才说政策底的判断，影响智商，误人子弟。
什么才是“健康正常”的楼市和房价？
1、没有二手房价格倒挂的情况，恐怕是最基本的要求吧？
倒挂的城市，一定会有抢房，炒房，炒号，各种楼市乱象的存在，重金之下，不仅有勇士，还有贪婪群体。
2、中介和炒房群体无法对市场现有价格进行哄抬，炒作，这不是监管的问题，而是环境不允许，规则行不通；
3、正常买房的需求能够得到满足，不正常的买房需求无法实现。
国家要的健康正常，是真正意义上的市场底，一个由真实供需，现实对应购买力支撑，投机炒作套利心态风险可控的状态。
在这种理想状态没有真正达成，或者规则环境没有形成长效机制约束以前，哪有什么政策底可言？只不过，实现这个状态的过程中，节奏太快，需要微调。这个态度和判断，从年初到现在，我个人都没有改变过。
对照一下自己所在的城市，有多少可以拍着胸脯说，自己所在的城市楼市房价健康正常？
这个健康正常的定义，和房价还真没什么关系，国家的住有所居的提法和行动，就是消灭负面情绪的，买不起没关系，租房子好好努力，活的有尊严，房子没有捡便宜，没有一分钱一分货。
同样的错，国家不会犯两次，这一次调控的成本已经很高了，付出了很多，万万没有半途放弃，风向转变走老路的可能了，就是沉没成本，都不划算。
“摆脱房地产依赖”不是杀掉房地产，而是不靠房地产续命，房地产只会是数百项大行业中的芸芸众生，回归平凡，仅此而已，这是根本逻辑。
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写在最后：两个最新政策信号的解读文章的最后，谈两个政策信号和趋势研判：
第一个，是关键金融指标LPR，在2021年年内下调，可能没有什么可能了。
资金从金融机构到市场以后，必然是涌向高收益，高确定的领域进行逐利，这是资本的本能。
以前是没有什么能和房地产比，因为房价预期太强烈了，无数看空中国楼市的人脸被按在地上摩擦，还一直抬不起头来，实惨。
但是2021年不一样，资金就算门槛降低，先不说对房价会不会有抬升的风险，但是因为大宗物资的紧缺再加上炒作也是极其泛滥，这就导致了国家在这个敏感节点想要放水，对风险的权衡评估，不得不慎重。
南方工业缺电，北方冬天缺暖，房子的事情，就不是那么重要了。别水一放，房地产没救活，还抬升了大宗的行业，还才真的是叫做偷鸡不成反蚀把米呢。
LPR，政策定力，按照这种经济环境和逻辑来看，下调的弊大于利，不太现实。
第二个，是“窗口指导”四个字出现了，这对于当前楼市意义重大。
什么是“窗口指导”？
百度百科对此的解释是：“中央银行根据产业行情，物价变动趋势和金融市场动向，规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，以保证经济中优先发展部门的资金需要。”
这个解释并不完美，因为它只列出了一种情况：把贷款优先给谁。其实，很多时候的窗口指导，是限制贷款给谁。
比如在历史上，很多次针对房地产行业贷款的“窗口指导”，都是限制贷款的。不过这次完全不同了，现在是鼓励发放贷款。
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是不是呼应了我在前面的分析？金融信贷救市？想太多了！
那么现在“窗口指导”，释放出什么信号？
不用过度解读，大白话直接一点，那就是，不要搞一刀切，一棍子打死的事情，合理需求要给与满足。
不过“窗口指导”来做的事情，都不要太指望，抱太大的希望，这个懂的自然懂。
有钱赚，有好处的事情，别说窗口指导了，就是顶着罚单都有银行敢做，财帛动人心哪~
这吃力不讨好不说，尺度不好拿捏，原本正常业务，甚至说主营业务都需要“指导”，具体效果怎么样，对楼市房价带来的真正影响几何，呵呵……
懒政必然被批评教育，但是这个度没拿好，那就是乌纱帽的问题了，人性博弈，不过如此。
所以，理性客观的来看，市场杂音和干扰也好，自嗨也好，中国的房地产经济，楼市房价，距离真正的回暖过程，绝对不容乐观。
不要质疑国家的定力，态度，还有决心，也不要在人性博弈的环境里面去尝试冒险。
放弃幻想，面对现实，中国房地产经济的大洗牌大变革，或许才刚刚开始。短暂的回暖，经不起推敲和深究，真正的考验，还没有真正的到来。
2022年，中国的楼市和房价，可能还有更大的调整和持续的博弈。
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