Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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在说政策之前，我们先来看一下十多年来广州的房价走势。
△图1：广州2009~2021房价走势
从上图可以发现从2009到2013年房价都是上涨的，到了2014年房价小幅回调，而2015年到2018年上涨，2019年小幅回调，2020年到现在又上涨。如果拉一根趋势线，那就是总体向上，小幅波动。
是什么原因造就了这种房价走势呢？我们知道商品价格是由供求关系决定的，房价亦然。然而由于房子是个特殊的商品，除了市场供求关系外，政府的调控政策也是影响房价的因素。
一部调控史，就是一部限购史，下面我们来回顾一下广州十多年来的限购政策，文末再分析限购政策对房价产生了什么影响，对我们的生活又产生了什么影响，未来房价的趋势又是怎样的。
HOUSING
广州限购政策时间轴
2010年
2010年10月，广州市市辖十区(不含从化、增城)执行限购政策，广州户籍和常住非户籍家庭(1年社保)限新购一套房，二套商贷首付比例不得低于五成。
2011年
2011年2月，明确常住非户籍家庭需提供自购房之日起2年内中的1年纳税证明，二套商贷首付比例不得低于六成。
2011年3月，出台2011年房价控制目标要求2011年新建住房价格涨幅要低于11%。
2013年
2013年11月，二套住房贷款首付比例不低于70%。非本市户籍居民家庭需提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上社保。
2015年
在国家330政策影响下，广州不停降低银行利率、降低首付。全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳还没有解除。
在国家930政策后，再启“认贷不认房”。贷款最低首付比例为30%;贷款利率下限为基准利率0.7倍。
2016年
2016年3月，实行在广州无房按首套房契税优惠政策。
2016年10月，为控制房价，对新房高价单位限制网签(未明文规定，后在2018年初放开)。
2016年10月，公积金贷款首套房最低首付上调至三成。
2017年
2017年2月，广州多家银行陆续上调首套房贷利率折扣。
2017年3月，外地户口社保年限由3年变为5年，并执行"认房又认贷"。
2017年3月，限售2年，对离婚一年以内的住房贷款的申请人按拥有1套房计算，最小分割单元不得低于300平方，不得向个人销售。
2017年3月，从化增城房产计算全市家庭房产数，即两套房贷款已还清，市区购房需全款。
2017年8月，再次强度不接受政府价格指导的项目一律不办理网签备案。
2018年
2018年1月，购房贷款再加码，广州非本市户籍需连续足额缴存公积金2年。
2018年4月，外籍人士提供相关证明及无住房的，即可购1套住宅。
2018年12月，2017年3月30日前出让的商服类项目可售予个人。
2019年
2019年12月，广州南沙本科以上人才购首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。
2019年12月，广州花都全面放开绿卡申领，符合条件本科人才购房无需社保。
2019年12月，广州黄埔放宽人才落户，连续工作超半年人才购房不受户籍限制。
2020年
2020年3月，商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单位。(隔天政策被取消)
2020年3月，白云区出台人才新政四镇放松限购。
2020年3月，花都发布亲商助企二十六条，在花都无房者，均可在花都区买一套房。(5月被撤文，但实际执行)
2020年5月，黄埔人才购房政策细则出炉，本科学历+半年社保!
2020年8月，花都收紧人才绿卡政策，新增6个月社保要求，8月1日起实施。
2020年8月，广州白云区开放人才绿卡申请，工作超过半年可购房。
2020年8月，南沙发布人才新政，“高级技师职称+半年社保”即可买房。
2020年8月，番禺发布人才购房政策。双一流大学（A类和B类）全日制本科或以上学历，且在番禺创业、就业的青年人才，在番禺工作并已缴纳一年以上社保，具有中级及以上专业技术资格、中级及以上职业资格或大专以上学历，并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务。广州大学城高校全日制在读及全日制应届毕业生。不需要社保即可在番禺买房。
2020年9月，花都限购放松，在广州其他区域名下有两套房，符合条件的人才依然可以在花都再买房。
2020年9月，南沙限购放松，人才绿卡直系亲属可以在南沙买一套房，只要在南沙没房(广州其他区域有房)，都可以买一套。
2020年12月，南沙满足11个条件大专学历也可入户购房。
2020年12月，广州人才入户再放宽，“双一流”本科学历缴1个月社保即可。
2021年
2021年2月，南沙房贷政策收紧，不受理非广州本地客户的贷款。
2021年4月，广州加强备案价管理(限价、限预售证)，9区个人销售住房增值税征免年限提高至5年。黄埔区人才购房新规，从22日起要求缴纳社保或个税连续满一年。
2021年4月，海珠、番禺出台政策表态加强备案价管理。
小结：从上方的调控汇总，我们不难发现，广州楼市调控政策的基本思路就是“限购+限贷”，历年的变化基本上围绕“限购和限贷”做力度调整。
#Q1 限购对房价走势影响大吗？
影响不大，房价一直在涨，小幅波动，总体上涨。
#Q2 房价对我们生活的影响？
这个问题，网友们都说每次调控都是精准打击刚需族，直接影响着他们短时间内不能住上自己的房子，还要过着居无定所的日子，时刻做好被房东赶走的准备。硝烟过后只剩下刚需族的两行热泪。
#Q3 未来房价的走势会是怎样？
根据前文的房价走势图和限购政策时间轴，我们不难发现这样一个规律：当房价上涨厉害的时候，政府就会加强调控；当房价小幅回落的时候，调控开始放松。房价虽然有涨有跌，但涨幅要大于跌幅，总体来说，上涨的趋势不变。根据此规律，我们也可以大胆的推断，未来房价上涨的趋势不会变。
关于房价走势的问题，北京师范大学董藩教授说过：房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只发生在特殊情况下。
#Q4 为什么说房价原则上是上涨呢？
第一，房源供不应求
房子是个商品，所以房价就离不开市场规律，市场规律是基于供求关系的，当供应跟不上需求的时候，房价就要上涨。
在“2020广州城市更新与长租公寓行业发展研讨沙龙”上，广州市住房和城乡建设局副局长黄成军透露，广州是全国净流入人口排名第三的城市，每年净流入人口平均45万，大概有1200万人要通过租房子来解决住的问题。
从《广州市国土空间总体规划（2018－2035年）》中看到，2018年到2035年新增城镇住房200万套，年均约增加8.5万套。按照“七普”户均人口2.62人计算，每年新增17.2万户，光是解决流入人口的购房问题，每年就有8.7万套住房的缺口。如果再考虑在租的1200万人和常住人口的自然增长，家庭裂变等因素，此缺口会更大。
第二，长期看人口、中期看土地、短期看金融 。
关于人口：
（1）广州每年通过人才落户和积分入户，每年都输入大批的人才，这些新增的户籍人口，他们要在广州安居乐业，购房是必需的，因此需求也是增加的；
（2）广州高校众多，集中了全省最优质的教育资源，这些毕业生大部分会选择广州及广州周边的城市发展，他们当中也有部分人有购房需求，这也增加了需求；
（3）第七次全国人口普查数据显示，与以往六七口人的大家庭不同，平均每个家庭户人口为2.62人，家庭的规模继续缩小，这些裂变出来的家庭也是有购房需求的，这会增加需求；
（4）二胎和三胎政策，虽然人口增长率下降，但是总人口在不断的增长，未来二胎三胎成长的时候，也会拉动房产需求。
关于土地
从近年广州的土地供应来看，2019年土地供应面积相比2012年增量不算大，而2013年到2016年土地供应还缩减了；另一方面，主城区土地供应稀缺，荔湾、越秀、海珠、天河及白云等行政区2019年土地成交面积从2018年约17%的占比跌落至7.7%。土地（特别是主城区）供应跟不上购房需求的增长，必然使房价上涨。
关于金融
从90年代开始，M2就一直增长，到了2008年左右增长率直线上升，截至2019年，M2突破200万亿元。众所周知，房产是我国的经济支柱，M2的猛增，必然推高房价的上涨。
综合以上几个因素，人口不断的增长，土地供应增长不足（房源供不应求），再加上货币源源不断的增加供应，房价原则上是上涨的。
关于广州房价未来的走势，您有什么看法？欢迎在下方留言讨论！
总结
从以上数据和政策来看，应该肯定的是房价上涨的趋势不会变，但是我们也应该看到“房价分化”这个现实。同是广州市，核心区普遍上涨，非核心区涨跌不一；同一个区域，好的房子涨得快，差的房子涨得慢，甚至会下跌。
基于房价分化的现实，买房这件事不再像以前那么简单，一不留神就会踩进坑里去。如果您对广州的楼市不太熟悉，欢迎加入广州买房交流群，入群办法详见置顶文章。