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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：京总好。请问: 北京 昌平区 花园东路 的 金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;
其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;
北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰
建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问：京总你好，我们目前想买改善住房，但由于资金预算有限，所以在面积和距离上做权衡，我们首付最多提供200万，算算基本就是500万左右的房价，所以我们看的两处，一个是中海汇智里的107平米户型，一个是公园都会的127平米户型，您能帮我参考下优劣吗？最主要这两区域相比未来哪边会更有增值空间，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!既是付费咨询,想必大家一定是想得到最真实、可观的答案;可直接告诉您,这两个地方两个楼盘,买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有
第一这两个区域属于远郊,这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健
第二:顺义和昌平本身就产业匮乏,本地购买力严重不足,顺义发展最好的一个区域后沙峪主要的价值还是要依靠望京的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，公园都会基本就很差了,首先购买力不集中,或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很凉,
沙河以北包括沙河基本上和北京已经脱轨,属于通勤卫星城,没有投资属性.卫星城发展难度和时间至少乘10倍。未来的市场分化会比今天更严重.2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;
您们的资金预算有限，就更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期可优先选择保值升值比较稳健的盘做积累，后期在做置换，建议认真阅读精华栏的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问：京总好，预算450以内的房源，目前看了房山的京西悦府和金樾和著，您觉得这两个楼盘怎么样，另外您房山目前可作为投资选择吗？
A:回答：您好,感谢信任!其实450以内可选的区域有亦庄、西红门、朝阳的朝青等,这三个板块相对稳健一些;房山缺乏本地产业支撑，属于丰台的通勤居住睡城板块，未来的房价可能会持续跑输大盘，从过往的几轮行情分析，领涨的大部分是核心位置的品质次新，其他远郊区的板块基本没动，
房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区，远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总好，能否再细说一下北三县的情况,我是本地人,目前北京房票已经用完,其中一套无法转商做贷款,目前无力投资北京,想用您指导的方法贷款筹下首付买燕郊,有时看您说燕郊有投资价值,有时又说不要考虑环京,我现在有点迷糊,希望看到我的问题给予回复,谢谢京总.
A:回答:您好,感谢信任,所有的区域和房产购买,有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件.例如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊,这是出于“机会成本”的考虑.
偏东南沿海经济发展比较好的地区、或者大部分新一线城市等,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;如果没有其他前置条件的情况下,燕郊是环京值得投资的一个地方,只看好燕郊是因为燕郊已经发展的很成熟,其他地方一时半会发展不起来,没必要去等一个不确定的事情.
不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响.只能投资环京的情况下买燕郊;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，感谢您上题的回答。想追问两个问题：请问您觉得目前北京市场处于什么时期？去年市内房子都涨了一轮，如果准备买入西城和朝阳双井的话，今年下半年合适吗？还是再等等？固安的房子目前建议卖出吗？还是等2-3年疫情过去市场回暖再说？感谢京总！
A:回答;您好,1、北京现在的楼市是政策在利好,疫情在利空,牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;
冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,可以资金最大化效率;但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.
非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;疫情导致短期成交量萎缩,对长期没什么影响,从目前的政策看疫情结束还要上涨,ZF为了刺激经济增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给;楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,而房地产最先上涨;淡季是买入的好时机!
2、很多人对固安并不了解，总以为固安是靠着大兴机场炒起来的，事实并非如此，实际情况固安的地理位置有先天性的优势，07年前后，已经陆续有北京的溢出人群扎根固安。固安并不是单纯的投资炒作之地，因为地理位置优越，获得了不少在北京上车压力大的刚需客认可。
尤其是孔雀城系列，吸引了很多南部以刚需置业为主的客群。最早固安是没有炒房概念的，2014年新机场敲定地址，加上随之而来的2015-2016年北京牛市，环京区域炒作正盛，固安的价格达到了最高点。三年的时间翻了至少三倍。15年到17年是固安最高光的时刻，在环京区域，最火的版块不是燕郊大厂，而是固安。
新机场利好加上全国正处于牛市，所有人都知道了固安的价值，所以固安的利好也被提前透支，泡沫达到最高。也就是那几年，原本适合置业的固安，给人留下了投资炒作的不好印象。
从京津冀的大战略角度来说，固安还有一个区域优势就是，处于北京、天津、雄安三个重要经济圈的中心点。未来会承接交通枢纽的一个作用。建成的京雄城际，是连接新机场到雄安新区的重要线路，未来在固安设固安东站，可实现固安到新机场15分钟。本身占用的资金量不大,现在卖的话价格没有优势,完全可以等等再出;建议认真阅读精华栏的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，家里丰台三环新城100自住，大约能卖600，手里还有500.孩子5岁，西城广外户口，不考虑学区，广外父母家可以住，目前就是考虑保值增值，一种在父母广外买一套小的出租，第二种把丰台也卖了，买一个大的。您觉得哪种更好一些，还有就是买哪里合适，辛苦大神指点！
A:回答:您好,感谢信任!1、三环新城属于这个区域为数不多的好盘,未来享受丽泽人口利好,之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需
丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,100平的户型刚好符合这个区域的主要购买力,未来在市场上的竞争优势会比较明显;当下北京的置换摩擦成本较高,有条件的情况下原本持有的房产又很好不建议一卖一买,可以保留现有的房产,结合自己手中的现金加仓即可,
500的现金可以适当加300左右的杠杆,总价800可以往朝阳看看,双井、朝青、望京都是一些比较稳健的板块,800可以拿到一个次新楼盘的两居;租金水平很高,可以用来月供,以租养贷吃板块的红利,
2、红山世家如果是直接买入还可,如果换仓的话加上摩擦成本;如果房价没涨幅前期的利润不会太可观;换仓背后的逻辑是交易成本高,所以新进的房子需要有涨幅,非职业买家如有房票建议是加仓,这样犯错的几率会降低;只要选筹上不出问题,都可以跟着大盘跑;
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Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）
现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。
思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价
其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅
其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;
清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住+1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;
这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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