导语：本文中，除非文中另有说明，下列简称是指下述文件：
简称
文件名称
《两书规定》
指
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
《质量条例》
指
《建设工程质量管理条例》
《保修办法》
指
《房屋建筑工程质量保修办法》
《销售办法》
指
《商品房销售管理办法》
我国关于规定商品房保修期限的规范性法律文件主要有《两书规定》、《质量条例》、《保修办法》、《销售办法》四份法规、规章，笔者结合工作实际对上述法规、规章中关于商品房保修期限的相关规定进行了简答梳理、解析，以便读者了解。
一、现行法律法规现行法规、规章对商品房保修期限的规定梳理如下：
维修项目
《质量条例》
《保修办法》
《两书规定》
《销售办法》
国务院
建设部
建设部
建设部
2000.01.10
2000.06.26
1998.05.20
2001.03.14
施工单位→建设单位
开发商→业主
基础设施工程
设计文件规定的合理使用年限
设计文件规定的合理使用年限
合理使用寿命年限内
第三十三条，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
地基基础工程
设计文件规定的合理使用年限
设计文件规定的合理使用年限
合理使用寿命年限内
主体结构工程
设计文件规定的合理使用年限
设计文件规定的合理使用年限
合理使用寿命年限内
屋面防水工程
5年
5年
3年
墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏
5年
5年
1年
供热与供冷系统
2个采暖期、供冷期
2个采暖期、供冷期
1个采暖季、供冷期
电气管线
2年
2年
另行约定
给排水管道
2年
2年
1年
设备安装和装修工程
2年
2年
另行约定
墙面、顶棚抹灰层脱落
另行约定
另行约定
1年
地面空鼓开裂、大面积起砂
另行约定
另行约定
1年
门窗翘裂、五金件损坏
另行约定
另行约定
1年
卫生、洁具
另行约定
另行约定
1年
管道堵塞
另行约定
另行约定
2个月
灯具、电器开关
另行约定
另行约定
6个月
其他部件
另行约定
另行约定
另行约定
为更好地理解上述四份法规、规章对商品房保修期限的规定，应当先理清《建设工程施工合同》、《商品房买卖合同》两个合同的相对性和开发商在此过程中的角色转化问题，理清了这两个合同关系和开发商在此过程中的角色转化，则上述开发商对商品房保修期限的规定也就则豁然开朗了。
在商品房开发建设过程中，开发商存在着两个角色的转化。在项目建设阶段，开发商的角色是“建设单位”、“发包方”、“业主方”，开发商与施工单位签订的是《建设工程施工合同》，施工单位则依据《建设工程施工合同》的约定，向建设单位交付验收合格的建设工程，同时施工单位应当根据《建设工程施工合同》向建设单位承担保修责任，并受到该领域相关法律的约束。开发商接受了验收合格的建设工程之后，其角色亦转换成了《商品房买卖合同》中的出卖人，开发商作为出卖人，则依据《商品房买卖合同》的约定，向买受人（即业主）交付的分户测量的商品房，同时即开发商应当根据《商品房买卖合同》向买受人（即业主）承担保修责任，并受到该领域相关法律的约束。如下图示：
（一）商品住宅的质量保修期限
根据《销售办法》第三十三条第二款之规定可知，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限，即开发商向业主承担商品房保修责任的期限有两条限制性标准：①同时或晚于施工单位向开发商的承担保修期限的存续期届满；②且等于或长于《两书规定》的最低保修期限。也就是说，开发商向业主承担商品房保修责任期限不得早于《质量条例》、《保修办法》规定的存续期届满，亦不得低于《两书规定》规定的最低期限，两者取其高。
（二）非商品住宅的质量保修期限
在实务中，非商品住宅最常见的两种形式就是商业和办公性质的房屋。根据《销售办法》第八条第四款之规定可知，非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。也就是说，开发商向业主承担保修责任只有一条限制标准：同时或晚于施工单位向开发商保修期的存续期。即保修期只需满足一个限制性规定：不低于《质量条例》《保修办法》规定的存续期即可。
二、开发商视角的应对措施实践中，关于商品房的保修期限，从开发商的视角来讲会遇到以下问题：
（一）保修期空档的处理方式
商品房因故销售迟延，导致施工单位对开发商的保修期限届满时，开发商向业主应当承担的保修责任的最低期限尚未届满或商品房仍未销售。
针对此类问题，开发商可以采取以下应对措施：
（1）延保。开发商可以就该空档期间的商品房质量保修事宜，与施工单位签订《延保协议》，支付一定延保费用，由施工单位承担该期间的商品房质量保修责任，从而将该期间的商品房质量保修责任转移到施工单位一方。
（2）自行或委托他方维修。虽然施工单位对开发商的保修期限已经届满，但对于业主来说，该商品房的保修责任仍未届满，保修责任仍应由开发商来承担。
开发商未将该期间的保修责任转移给施工单位一方，则应当自行或委托他方对商品房进行维修，所产生的费用由开发商承担。
（二）非商品住宅房屋保修形式
开发商在向业主交付非商品住宅时，经常面临的困惑是如何约定质量保修范围、保修期限和保修责任？根据对现有法规、规章的分析，结合法律实务工作，对非商品住宅房屋保修形式及相关问题分析如下。
1、补充协议约定
一般情况下，《商品房买卖合同》对非商品住宅质量保修事宜的约定为：“买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式约定保修范围、保修期限和保修责任等内容”。
2、《质量保修书》并非强制性要求
开发商可以通过补充协议的方式对非商品住宅的保修事宜进行约定。有些开发商提出是否需要向业主提供《质量保证书》？当然，质量保证书也是双方补充约定的另一种形式，开发商也可以选择以向业主提供《质量保证书》的方式明确保修责任和期限，但该种形式并不属于强制性要求。
3、法定标准承担保修责任
实践中，很多开发商与业主并未以商品房买卖合同附件的形式对非商品住宅的质量保修事宜进行约定，开发商和业主都因此而困惑。虽然开发商和业主未以商品房买卖合同附件的形式对非商品住宅的质量保修事宜进行约定，但开发商仍应依照法定标准，即《质量条例》、《保修办法》所规定的范围、期限承担保修责任，业主也可以据此要求开发商承担保修责任。
附相关法律规定：1、《两书规定》
第五条，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
第六条，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
2、《质量条例》
第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
3、《保修办法》
第七条，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
第八条，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
4、 《销售办法》
第三十三条，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。