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（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）悦来即将开盘的某项目，中介分销带看客户
最近，市场有几个明显变化的特征：
1、“老师，LH北区200万级小联排，老师有兴趣吗？”，从4月土拍之后，速晨君基本上就没有接到过CALL客的电话了，最近，电话又多了起来。
2、作为“宇宙中心”的中央公园，二手房前期冲破单价3万大关，新房也基本上开盘就售罄，但是，今年卖得最好的中央公园北RC某楼盘，开始恢复分销，其叠拼别墅佣金1.5%。
3、VK在年初市场回暖之后，全面暂停分销，不过，VK进入巴南的第一个项目，上周又开始引入中介分销，佣金1个点。
4、共和国之子在悦来的明星项目，尚未开盘，已全面引入分销，攀哥在现场看到起码有3家分销公司在持续带看。
这几个信号意味着什么？
01
当下市场的真实情况
存销比是最能反映市场真实情况的数据指标，房子仍然是不愁卖的。
目前重庆商品住宅的存销比，大概2.2，其中高层存销比1.0，洋房存销比2.5，只有别墅稍微高点，9.2的存销比意味着，别墅接下来不可能有上涨行情。不过，高层洋房这样的存销比，预期走势是怎样，我们就不说了，毕竟房住不炒。
整个商品住宅的存销比2.2，跟重庆历史上哪个时间段很像？
2017年的5月和6月，重庆商品住宅的存销比都是2.2，那个阶段的房价走势，大家都知道，我们也不多说了，怕被和谐。
2018年的9月，存销比为2.0；10月存销比上升到2.3。随后，市场一路走弱。
从数据上看，当下的市场，其实更接近于2018年。
02
下次土拍可能降温
今年上半年这一轮行情，虽然有供需关系的原因，但点燃市场的导火索，基本还是4月的土拍。
（摄影：余生）
目前第二次集中供地的具体情况还没有官宣，但速晨君从各种渠道得到的消息是，下次土拍绝对不可能像4月那样，竞自持，竞配建无偿移交、限地价限房价等，都是可能的土拍降温政策。
一旦土地市场降温，“面粉—面包”的预期自然被打破。
03
二手房市场已经开始腰斩
前几天速晨君跟L家的一位中介小哥聊天。
“5月份你总共带看的客户量有多少”？
“5月差不多带了有60组客户，但6月份截止到20号，我总共就接到20组客户，按照这个速度来看，大概6月总共能有30组客户左右，基本上只有5月份的一半了，市场不好呀”。
“那你认为是什么原因呢？新房供不应求，买不到房子的，不是应该来看二手房吗”？
“我也不知道，可能是天气太热，也可能是银行按揭贷款被卡了脖子”。
随后这一信息，在银行得到印证。
宇宙第一大行，高新支行的副行长，给速晨君透露：
“现在是窗口指导，说穿了就是不让银行放款，本来我们一周可以接200个按揭件，但是现在只让我们接30个按揭件，基本上星期一，仅仅1天的时间，我们就接件接满了，后面4天都没法做按揭件了”。
04
二手房限贷的影响
速晨君的一个朋友，在北碚加盟某壳，有14个门店，最近也是亚历山大：
“5月份刚吃了两口饱饭，6月份这下又要喝风了”。
我问他为什么。
“6月份同比5月，贝系平台给我们派单的客户数量，比5月直接少了一半，不光是派单量，网站的客户访问量，门店的到访量，客户带看量，实际成交量等所有指标，都下降了一半，我们的二手业务，基本上属于腰斩，这样下去，我们又只有去帮开发商卖新房了”。
那为什么还有二手房卖家，还要上调房源价格？
“只有5月份才有跳涨的二手房卖家，现在诚心卖房的，已经在往下面调价了”。
（摄影：余生）
05
银行政策非常不友好
5月中旬，重庆工农中建招行等，率先涨了一波利率，首套房加80BP，二套房加100个BP。
到了5月26日，仅仅10天，各大行再次加利率，变成首套房加95BP，二套房加115BP。
6月22日，中行又出来刷存在感了，首套房居然都要加100个基点，二套房加120个基点。
要知道，4.65%加120个基点，贷款利率就是5.85%。
2018年上半年，市场最疯狂的时候，4.9%的基准普遍上浮20%，也就5.88的贷款户利率。
06
所以开发商是最聪明的
速晨君多方打听，6月份停掉分销的开发商，有芸峰、中建、新天泽、中伦和天誉。
而开始启用分销的，融创万科保利，都是头部开发商，速晨君问过原因：“很多房子开盘就售罄，市场这么好，为什么还要启用分销”？
“销售任务太重，下半年市场不见得会持续火热，要提前抢收”。
除开商铺和公寓这种本来就需要中介分销来销售的物业，我们做了一个统计：
1、大渡口有中航，中交，建工，华宇，正荣，中铁建、佳兆业等7家开发商，开始启用分销。
2、大学城热度很高，但是仍然有西永九号，佳兆业等使用分销带客。
（璧山区实拍图）
3、璧山作为新晋主城第十区，中铁建东林道，中建湖山印象，兰亭学苑、枫香桂园、美的万麓府、金科天壹府、天誉鱼先生的城、佳兆业樾半山、中骏璟颂、葛洲坝的御湖蘭园、重庆融创城、重庆当代城、绿岛名都、璧山金茂悦等等，几乎全城上分销，显示销售压力很大。
4、核心区也没有好过，陈家坪、石坪桥、鹅岭、杨家坪这几个区域，总共有11个项目需要中介分销带客，这里面包括网红盘玖悦兰庭。
（江北区实拍图）
5、北区是不看不知道，一看吓一跳。观音桥新牌坊的楼盘，都需要上分销，中海天钻这种现房大平层，佣金也要给到2个点。所以像龙兴和空港这种北得太远的北区，更是卖房靠分销，光明拾光里、海伦堡玖悦府，旭辉金科空港城、金科禹洲府、首钢铂鹭风华、中国摩、桥达天蓬樾府、龙兴国际生态城、翰林学府、哈罗小镇、九宸府，总共11个。
6、同样北区，水土蔡家板块的洋房别墅，也得靠分销。两江融府、璟月台、春和锦明、江州锦云、映月台、千里嘉陵、悦江山、博翠山麓、御景玖园、合能枫丹宸悦有10个盘。其中合能更是可以给到分销3个点佣金。
（南岸区实拍图）
7、南区的更是分销的热土，鹿角、高职城、界石、龙洲湾这几个板块，悦麓山、璟樾云山、湖山鹿鸣、金科南山、北大资源紫镜府、领地观云府、中交漫山、合能枫丹江屿、首创禧瑞山河、长乐雅颂、中建滨江星城、浣溪锦云、合能枫丹玖悦、旭辉上城、青林半、云山晓、洺悦城、中建南宸玖樾、浩创半山溪谷、联发玺悦、龙洲湾1号、御华兰亭、大发熙悦书山境、江南万科城、保亿御江临风、阳光100阿尔勒、融信澜湾……不完全统计，都有不低于27个楼盘。
写在最后：
所以，最后我们要说什么？
1、房地产市场，并没有中介小哥说的那么好，4月土拍后全面暂停分销的很多地产公司，已经开始迫于销售压力，再次启用分销了。春江水暖鸭先知，大开发商对市场的判断，永远比吃瓜群众要精准。
2、不要恐慌，不要恐慌。现在很多售房部都还是按照备案价销售，没有折扣；如果我们实在要买房，不妨等等，速晨君相信，到了七八月份，说不定就能拿到1-2个点的折扣优惠了，谁的钱都不是大风吹来的，真金白银的省下几大万不好吗？
3、开发商已经直面现实，启用分销了，也基本预示着，这轮火热的行情，宣告一个段落。2017年和2018年的重庆房地产市场都很火，很多人在那个时候提着铁观音恐慌上车，到了2018年的5月份，速晨君在当时非常火的九曲河板块，在地铁站看到一群突然出现的中介小哥，当时就心想：糟了，市场要变天了……
果然，2018年的7月31号之后，市场正式进入下行通道。
买房人不容易，卖房人也不容易，且行且珍惜。