原创 ICCRA报告组 住房租赁智库百科 2022-05-26 16:04 发表于北京
北京第二外国语学院联合ICCRA打造的国内首次探索产教融合模式创新的住房租赁行业专项课程已经结课。最后一节课上，ICCRA邀请了方隅控股CEO陈坚，剖析投资人眼中的长租公寓本质，理清基金投资住房租赁行业的逻辑。
陈坚认为，当前长租公寓运营商经营模式逐渐向两极整合，委托管理和重资产运营模式更受青睐。
房地产机构投资人重点投资的资产类别有哪些？长租公寓专项基金当前在亚洲的募资规模如何？长租公寓今年的发展现状都有哪些趋势？ICCRA带你详解本期课程的讲义精华——
目录
1. 房地产投资概况
2. 长租公寓的发展现状
2.1 运营商经营模式的转变
2.2行业机构化进程加速
3. 保障性租赁住房与市场化租赁住房的异同
1.房地产投资概况
从底层资产来看，房地产投资的资产种类主要包括物流仓库、办公楼、购物中心、IDC、酒店、产业园、长租公寓等类别。
房地产投资主要包括两大参与主体：最终投资人和基金经理。 由最终投资人提供原始资金，如保险公司、退休基金、主权基金等； 由基金经理制定投资策略，帮助投资人进行投资获利。
根据投资目标的不同，通常将涉房地产基金分为收益型基金、增值型基金和开发型/机遇型基金。收益型强调稳定的当期收入与较低的投资风险，大多投资于成熟运营的物业；增值型重视优化运营业绩，追求资产增值，大多为收购低估值资产，其收益率和风险介于其他两种基金之间；而开发型/机遇型则看重开发高质量项目所带来高投资收益，一般而言，该类型基金杠杆率较高、风险较大。
长租公寓虽然是国际上成熟的资产类别，但从亚洲区域来看，专项基金仍然较少。2021年，专注亚洲策略地产基金募集规模仅为191亿美元。分地区来看，目前中国占据了亚洲地产基金募集规模的40.1%；泛亚洲地区次之，约为35,7%；日本则以12.7%的占比位居第三。从单一资产类别来看，物流依旧是亚洲各国投资的“心头好”，在所有资产类别中占比高达46%；多策略资产及办公资产则位列第二、第三，占比分别为23.7%和10.4%。
2.长租公寓的发展现状
随着长租公寓行业逐步进入深耕整合期，运营商经营模式也逐步向两极整合，委托管理和重资产运营模式当前更受青睐。
2.1 运营商经营模式的转变
由于市场竞争强度不断增加，包租成本上涨，原有利润空间被挤压；企业以包租模式扩充规模所带来的安全隐患逐渐显露；加之包租模式在疫情期间显示出较强的脆弱性，大部分企业开始逐步转向委托管理模式，即将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理，通过将装修投入转移至业主承担、以合作分成或者单纯收取委托管理费取代固定的包租租金等方式保证自身收益。
同时，政府鼓励通过以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，品牌房企在运营过程中开始向重资产运营模式倾斜，加大自建、收购的力度，以获得规模增长、租金收益及未来资产增值收益。主要通过住宅地产项目配套的公寓、联合资方以开发形式进入R4或保障性租赁住房市场、其他市场化租赁住房的收购和开发拓展重资产。
2.2 行业机构化进程加速
自2016年起，在政策端，政府分别从金融、税收方面加大支持，持续释放土地红利的，并从监管层面完善立法；在投资端，全球主权基金、养老基金的主流投资策略开始关注中国长租公寓市场；在退出端，随着首批公募REITs产品试点推出，中国房地产资产证券化市场渐趋成熟。在此背景下，住房租赁行业完成了整合变局，市场渐趋集中，头部企业普遍拥有专业化运营能力、长远的发展眼光、聚焦重资产布局等特点。
机构化的长租公寓投资市场逐渐形成。
3. 保障性租赁住房与市场化租赁住房的异同
保障性租赁住房一般指以新市民、新青年为目标客群，不超过70㎡的小户型租赁住房，这种类型较完全由市场价格形成的市场化租赁住房具备更强的普惠性。譬如部分城市已明确保障性租赁住房的租金为市场价9折，且年租金涨幅不超过5%。相较而言，市场化租赁住房类别广，产品按需定位——高、低档次均有覆盖，目标客群通常匹配产品定位，覆盖面广；在租金上没有限制，由市场决定价格。
随着自中央到地方多项政策相继发布，以及保障性租赁住房纳入公募REITs，其筹集建设发展按下了“加速键”。截至2021年底，上海、深圳、广州、杭州等一线、新一线城市“十四五”期间筹建保障性租赁住房均超过30万套；而上海、深圳、杭州三个城市的租赁住宅用地项目都在紧锣密鼓的筹建，其中上海已经有6个项目开业，3个项目即将运营。
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