这个月有个非常重要的事情，就是上海很快将迎来第二轮土拍。
在上一次土拍中，共出让涉宅用地36宗，揽金834.72亿元，平均溢价率3.46%，这样的成绩在全国都是非常亮眼的。
而这一次土拍一共拿出32块地，起拍总价681.73亿元，虽然这次土地数量和金额不如前一次，但是这次供地的位置相当不错，可谓诚意满满。
如果这次土拍依然能取得不错的成绩，那就说明上海的楼市彻底翻红了，所以今天我就来说说自己的一些预判和想法。
都说股市是经济的晴雨表，那我觉得土拍就是楼市的晴雨表了，毕竟面粉的价格决定了面包的价格。
从第一轮土拍情况来看，上海的表现普遍超过了市场的预期。
因为疫情的影响，上半年上海的楼市可以说达到了历史上最差的时点，但是对比强烈的是这次土拍的成交金额竟然创造了上海集中供地以来的新高！
在这次土拍中，有多家头部央企参与拍地，市场热情极高。
36宗成交的商品住宅用地中超过三分之一的地块触及中止价成交，并且无一宗土地流拍。
而这些热点地块多集中在近郊，如闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等板块。
这些地块有一个共同特点，就是变现能力强，通俗地说，也就是房子建成以后的去化迅速。
我为什么说上海第一轮土拍表现优异，因为全国首轮集中供地情况其实并不理想。
在全国首轮土拍中累计推出465宗宅地，成交393宗，对应成交建面和金额分别为3895万平和4924亿元，仅相当于去年首轮的34%和46%，缩量趋势明显。
参与集中土拍的22城截至目前累计宅地成交进度仅为2021年的17%，上海为21%，是为数不多超越平均值的城市。
而非集中土拍的城市1-5月累计成交金额同比跌幅较22城更深达到-65%，成交均价同比跌幅达两成。
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
当然上海能在疫情的阴霾下迅速走出低谷，并在首轮土拍中能取得这么好的成绩并非偶然。
就在土拍前的5月29日，推出了《上海市加快经济恢复和重整行动方案》，关于土拍，进行了这样的改动：优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用地自持比例。
这就给房企提供了足够的利润空间，为什么这次会吸引开发商争相拿地，其实大家都是为了一个利字。
在楼市下行的行情中，能够拿到去化率块，利润率高的地，在短时间内就能给企业补充足够的现金流，这对于现在的房企来说就是生命线！
根据CRIC测算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米。
13幅触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比达0.58，平均房地价差也2.3万元/平方米以上，盈利空间仍然充裕。
除此之外，在这轮土拍中，还给了开发商很多拍地的新政策，比如：
取消了打分入围
土地监管资金从原来最高130%降至110%，其中20%的保证金可以抵自有资金金额
降低了竞拍资金，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款
所有政策可谓诚意满满！
说到这里，我要开始给大家划重点了，大家有没有发现，其实土拍结果的好坏其实跟城市当下的楼市状况并非有很强的关联性！
而只跟两个因素相关，一个是城市的基本面，另一个是土拍政策体现出的诚意！
为了不让大家觉得我是个上海吹，我拿其他城市举个例子。
从上面半年度宅地成交进度图中可以看出，相较于上海在一线城市中的表现，合肥在二线城市中的表现也同样亮眼。
而且在所有22个集中供地城市中，合肥推地速度是最快的，几乎不到半年的时间已经推出了相当于去年全年的宅地量。
在如此高强度的推地压力下，成交量仍然如此优秀，就说明当地政府对未来的预期很高，而且这种预期也得到了市场的认可。
我们都知道合肥现在可是长三角的网红城市，这几年新兴产业崛起的很快，当地政府的招商能力也被市场誉为最强投资团队。
和上海一样，在今年第一轮土拍中，合肥也采取了同样让利于开发商的策略。
比如合肥这次推出的17宗涉宅地块的平均利润率达到10.8%，能满足多数房企目前的利润要求。
并且提高新房毛坯限价，像滨湖科学城BK202205地块毛坯限价26351元/平方米，比2021年板块内最高新房毛坯限价25433元/㎡，高出近1000元/平方米，这也就是多出1000元/平方米的利润。
除此之外，还提高了热点地块的容积率，这相当于直接给开发商送钱。
比如滨科城BK202203、BK202204、BK202205这3宗地块，在2021年公布的容积率分别为2.3、2.0、1.6、现在分别调高到2.8、2.2、2.0，这意味着可开发的房源增多，直接增加了2.41-5.96亿元的毛利润，加上精装修的溢价，利润就更多了。
所以我觉得上海第二轮土拍大概率还是会非常突出，尽管最近疫情又有点反复，而下半年的楼市可能会因为疫情的影响存在一定不确定性。
就像我上面说的，当下的土拍市场并不完全取决于楼市的表现，但是相反，今天的土拍却决定了未来上海楼市的走向。
而这一切归根结底都源于上海管理层的远见卓识以及愿意让利于民的胆识，其实今年上海是受疫情影响最严重的的城市之一，很多产业都受到了影响，很多行业也都直接停摆，抗议也花了很多钱。
照理来说上海是最渴望从拍地中获得利润来填补财政资金的，但是从两次土拍中，我们看到了管理层对土拍的克制和诚意，愿意拿出一些好的地块，并且让出利润吸引优质的开发商参与建设。
这就是我对上海楼市有信心的最基本的逻辑，也是我深爱这片土地最根本的原因，上海加油！
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