房地产税专家施正文在接受新闻周刊采访中披露，“房地产税”或将在年底前试点开征：
近日，官方媒体中国新闻周刊对“房地产税问题专家——施正文”的一篇采访上了各媒体报道的头条，其中最引人关注的一个信息是：“房地产税或将在年底前试点开征，税率不超过1%”，另外在这篇采访中还有透露了四个重要观点：第一、房地产税已经提上日程，一线和少量二三线城市先试点；第二、房地产税就是针对高房价挤泡沫，让商品房的价格降下来；第三、实行高端轻税原则；第四、在共同富裕的背景下，能够调节财富的二次分配。
来源：新浪财经
我们对该文所表述的房地产税的作用以及意义与施教授基本一致，唯一质疑的是推出的时间点：今年年底前。从房地产市场发展趋势来看，我们已经错过了两次最好出台房地产税的时间点，第一次是在2017-2018年，当时核心一二线城市房价快速上涨，并且上涨趋势向三四线城市蔓延；第二次时间点就是今年上半年，核心城市及部分三四线城市房价和地价普遍过热。自下半年以来整个房地产市场形势已经转变，除了统计局公布的7月份以来的销售、投资等数据全面下滑以外，9月7日银保监会在答记者问给出的“房地产融资的五个持续下降”再次对市场转向进行了印证。房地产融资的五个下降分别是（截止7月末）：
· 房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。
· 房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。
· 房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。
· 理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。
· 银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
当前推出房地产税面临的三个问题
第一、今年下半年地方财政压力较大，土地出让金仍是重要支撑。近日，31省份上半年财政收支“成绩单”陆续发布，根据一般公共预算收支情况可以看出，除了上海收支有盈余以外，其他30个省市均出现收不抵支的情况（见图1）。
图1:2021年上半年各省市财政收支缺口情况（亿元）
▲数据来源：Wind、各省财政厅、中泰证券研究所；四川省尚未披露上半年财政收支情况，数据为1-5月份
2021年上半年，我国有14个省份的财政自给率超过50%，排名前5的省份依次为上海、浙江、北京、天津和广东，占比均在80%以上。西藏、青海、甘肃、黑龙江和新疆等省份财政自给率不足30%，排名靠前的城市基本都是今年卖地比较好的区域，如果房地产市场下行，大部分地区财政的压力会更大。
第二、轻税率已经被证明失败。目前实行房产税的试点城市有上海和重庆，两地的房产税是怎么计算的呢？试点上海房产税实行0.4%～0.6%的差别化税率，重庆房产税为0.5%～1.2%。来看看上海，在一个家庭人均拥有住房60平米(含)以上的情况下，购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在5.5万元以上税率为0.6%，5.5万元以下税率为0.4%。举例来看，如果你是三口之家，当前居住120平米的房子，是不需要缴纳房产税的（人均豁免60平米），当你再购买一套120平米的房子时候，需求缴纳房产税，计税的面积是60平米（两套房240平米，减免180平米），假如房屋单价5.5万，税率是按照0.4%的七折来计算，也就是9240元，这就是一套660万房子一年的持有成本，持有成本极低，也就是一个月的房租。重庆只是针对高端房源征税，持有成本也比较低。这样的低税率怎么可能打击到炒房呢。
第三、房地产业仍然是稳定经济的重要支撑。根据国家统计局公布的数据，2021年上半年房地产业贡献的GDP增加值为39742亿元，贡献占比达到7.47%，超过2020年0.13个百分比。同策研究院出版的新书《房地产与中国经济》中对房地产业对经济的贡献被低估有详细的研究，通过把自有住房按照市场定价重新核算以后，房地产业对GDP的贡献占比超过13%（见表1），已经超过当期美日等发达国家房地产业的水平。
表1：我国房地产业增加值评估值及对GDP贡献
▲数据来源：国家统计局，同策研究院整理
说明：本部分详细论证请翻阅《房地产与中国经济》（新版）第93页
从房地产的产业关联来看，房地产业与统计局划分的42个标准分类行业的完全消耗系数均大于0，这说明房地产业与所有的行业均有后向关联关系，能够带动其他行业的发展。相关报告显示，我国房地产业消耗国内钢铁的30%，水泥的25%，其对传统制造业也有较强的带动作用。
推出房地产税后可能造成的影响
从目前的情况来看，推出类似上海或者重庆模式的房地产税的可能性不大，有两个原因：
第一、因为上海和重庆已经是试点城市了，如果只是这两种模式的推广，也就不会再提出在一线城市进行试点这样的措辞。并且从实际效果来看，上海和重庆的房产税政策是无效的，并没有起到应有的作用。
第二、专访中，专家明确之前的试点，设计、效果都离真正的房地产税还有距离，现在的试点是按照各国通行意义上的房地产税制度。
基于此，可以推测，第一、试点城市的房地产税率一定会上调，会明显增加持有多套房群体的持有成本，绝对不会像上文我们测算的持有一套660万的住宅，一年房地产税才0.92万元。目前国际上房产税的名义税率基本在1%-3%，扣除掉各项优惠和减免后，实际税率在1%-2%。专访中还披露税率不会超过1%，也就是说核心一线城市有可能是税率最高的，按照1%征收。如果这样的话，如果再购买一套1000万超过额度的住宅作为改善或者投资的话，每年的持有成本将会达到10万元，这将大大提高投资住房的持有成本。第二、减免面积有可能会减小，当前城镇居民的人均居住面积为40平米左右，如果按照人均60平米减免的话，从全国范围来计算的话，等于是全部减免了。尽管房地产税未来应该也是“因城施策”，但是在各项指标上差距不会太大，这次专家也强调了会从一线向少量三四线扩围。有些人可能会说房地产税主要打击的是持有多套住房的群体，如果单单这样想就错了，专家强调了是未来地方财政的重要组成，有可能会替代土地出让金，如果大面积的减免就会丧失财政收入的支撑作用。
因此，未来的房地产税会明显增加房屋的持有成本，并且不会做到大面积的全面减免，如果一旦推出的话，就会造成三个方面的重要影响：
第一、大量的改善型需求将会消失，直接导致房地产市场的下行
我们在《房地产与中国经济》一书中对于房地产市场中住宅的使用效率进行过详细的测算，目前住宅市场的使用效率约为88.12%，主要原因就是大部分的改善群体在购买政策允许范围内的二套或者三套住房的过程中，原有住房没有售出，持有多套而闲置的住房的比例约为11.88%。核心一二线城市及经济实力较强的三四线城市这个比例会更高，如果房地产税这个时候出台，大量的多套改善需求将会消失，这会给市场进一步降温。
第二、加剧房地产下行周期下降的速度，可能会使市场“硬着陆”。
我国房地产市场所呈现的周期，背后实际就是政策周期，而实际起作用的是货币周期。从趋势来看（见图2），自今年6月份以后房地产市场将会进入到下行的周期，预计到明年6、7月份将会进入到实质性下降阶段（0线以下），如果此时出台房地产税，将会给加剧市场的下行。即使房地产税仅在一线城市及少量三四线城市先试点，但是也会给其他城市造成“影子效应”，大部分三四线城市会预期未来也会出台房地产税，对于购房的态度将会逆转。国家统计局公布的7月份全国商品住宅销售面积同比下降9.5%，环比下降40.6%，银保监会最近也给出了“房地产融资的五个持续下降”，在这样下行的趋势下出台房地产税，会加剧市场的下行，有可能造成房地产市场“硬着陆”。
图2：我国房地产市场周期趋势
▲数据来源：同策研究院整理
第三、有可能会导致二手房集中“抛售”。
自2003年确立了房地产市场支柱产业地位以来，投资炒房成为社会上热钱的主要流向。我们在《房地产与中国经济》一书中对于房地产投资需求有详细的测算，这一比例约为9.9%，目前我国商品住宅的市场存量约为400多万亿，也就是说约有40万亿的投机资本在住房，如果持有成本上升，势必会让他们在二手市场抛售套现离场，几万亿的资金量一旦流出房地产这个蓄水池，何处安放这一天量资金将成为大问题？这些资金是不会进入实体产业的，因为早期炒房的资金基本都是从实体产业转移过来的，当前实体产业面临的困境更大。这些钱如果流向国外，势必对外汇及汇率造成巨大冲击，如果留在国内，热钱所到之处，基本通胀成灾，不要忘记我国所经历过的“蒜泥狠”、“豆你玩”“糖高宗”。二手市场反过来会进一步影响到新房市场，这有可能拉开房地产市场一场“血雨腥风”的大幕。
不管从我国当前所处的国内外环境及经济发展所面临的压力来看，还是从房地产业本领域的处境来看，除了我们上文论述的房地产税出台面临的问题以外，当前大量房企也因为现金流陆续出现问题，所以，今年下半年不是出台房地产税的最好时机。市场的下行及动荡不仅不是房地产市场稳定的要求，还有可能会触发系统性金融的风险。因此，今年下半年出台房地产税的可能性非常小，如果说要选择出台时机的话，一般适合选择在房地产市场的上行周期，根据我们的周期研判，这一时机约在2023年6月份 -2025年7月。
—本篇作者—