投资就是寻找好的标的持有，低估是最大的安全边际，如果按照低估的标准，按目前A股的估值情况，银行、保险和地产绝对在前列。
地产相对于银行来说有高增长的优势，相对于保险来说头部效应还不明显，总的来说，地产确定的是集中度提高+低估值，不确定性是高负债+政策。
地产行业是与宏观经济、政策联系最紧密的行业，属于资金密集型。全国财政收入的35%、地方财政收入的40%，全部来自于房地产业相关税收及土地出让金。地方政府出于财税考虑，中央政府出于GDP考虑，是一定不会放弃这个行业的，所以未来一定时间房地产行业依旧是中国的支柱产业。比较特殊的是行业的预售制，先款后货，款早两年。此外，行业的土地和房子可作为硬通货保值抗通胀也是行业最大的特点。
1.资金链脆弱。
我们知道房地产实行“预售制度”。就是商品房还没盖完，只需要拿到预售许可证，开发商即可将商品房出售，并拿回全款。此外，房子的抵押性非常好，抵押时能很好的获得资金。这两个特性使得房地产商在资金链上可做很多花样。
只要前后现金流能够接上，完全可以用很少的资金撬动大项目。但危险也在这里，如果老板进取心太大，又没有很好的风险控制能力，步子迈的太大，一旦销售受阻回款不畅，前后资金接不上，那么也可能一夜间崩塌。
2. 创新手段减弱。
以前，房地产的“跟投”“产品力”“快周转”各有特色，现在随着行业人员的流动速度越来越快，越发趋同，各房企竞争激烈。目前最流行最广泛应用的当属于快周转模式。
实际上，快周转在房地产价格快速上涨的时候，每家房地产都可以玩的好，一旦行情不好，悲剧也就来了。快周转其实对企业的融资及资金统筹管理能力要求非常高，对设计、报批、建设进度等相关环节要求非常高，对楼盘的销售回款能力要求非常高。周转越快，就像在走钢丝一样，稍微不慎就可能摔倒。
3.政策干预较多和政策风险较大。
疫情下中央对地产的调控并没有放松，还是非常坚定“房住不炒”。房产税也是一个预期，地方政府税收从交易环节转变为持有环节，具体的规则是怎样，短期内能执行吗，这些对于房地产的预期还是有影响的。下图为近几年两会对房地产的定调，这个对房地产行业是最重要的政策，从最新的2020年两会看，没有提到房地产税。
现在中国的城市化率60%多，美国、日本的城市化率都在80%以上，还有一定的增长空间；
大公司开启收购模式, 太小的、没有一定规模的，没有品牌的地产商生存困难，最终体现到市场上的是强者恒强.
消费者对房子的需求肯定是刚性的，对居住品质的追求是永无止尽的，一旦消费者有钱了，还是会选择改善住房消费。
房地产它是一个古老的行业，它并不是朝阳行业，也不是夕阳行业。
大部分研究机构都认为“未来房企的行业销售额将维持在窄幅区间震荡，而行业集中度会大幅提升”，笔者也是这么认为的，这个预测没有问题！
行业总体规模保持稳定，而集中度提高，上市的房地产公司在全国数万家房地产公司来说都属于其中的龙头，因此保持增长不成问题。
一是拿地成本
二是融资成本
拿地成本是房地产企业最重要的核心竞争力，房企通过与政府的不同合作方式，可以达到降低成本的作用，但一般都是要承担土地的整体长周期开发作为代价
拿地有几种方式：
1.商业广场拿地：
这种模式容易实现快周转。商业广场的核心竞争力就是运营能力，能把商场做旺，商铺就转变为优质的投资性资产。只要商业广场有人气，租金价格和商铺价值都会持续上升，而且发展空间很大。房企不但享受租金上涨带来的回报率提升，而且还享受商铺公允价值上升带来的第二重回报。但是，随着网络购物的大力发展，目前商业广场越来越难做。
2. 文旅地产拿地：
投入比较大，沉淀资产培育周期较长。此外，文旅城本身是比较难盈利的产业，同质化严重，项目盈利能力比较弱，比较容易成为低效资产。
3.产业地产拿地：
承担园区从土地整理到基础及住宅配套设施等所有环节的建设，现金流周期长，虽然土地成本低，但回款周期很长，资金链容易出现问题。
4.旧城改造拿地：
土地转化周期长，投入也不小，资金回笼困难，有失败的风险。
以上四种相对于竞争激烈的招拍挂拿地模式，虽然拿地成本有优势，但都各有缺点。
融资成本：
房企盈利能力一个很重要的指标，同样的拿地策略和建造方式，如果两家房企融资成本差了一倍，利润差别是很大的，毕竟融资成本省下来的钱就直接是利润。房企融资主要有银行贷款、海外发债、房地产信托、发行REITS四种方式。前两种比例越高越好。总体而言国企占优，负债率低和规模排名靠前占优。
地产股由于不确定性因素多导致研究难度相对普通的消费股来说大的多，对于房地产股投资者来说，要明白自己研究的能力范围是有限的，不可能精确的去计算，只能以半定量去分析。如果一味的追求买前瞻PE最低的，但预测与实际之间可能差距很大，导致获取的收益不行。投资房地产股应该把握一个大的方向，重点考察以下几个方面。
一、销售
销售是决定房地产公司大体估值水平的最重要因素。由于地产结算的滞后性，因此PE重要性大大变低，主要看销售，因为销售的利润一定可以反映在未来的报表中。对于一个公司估值，大体可以先算他的销售数据，乘以净利润率大概就是未来的年化利润。
如某房地产企业销售额800亿，行业净利润率为8%左右，那么其利润就大概在64亿左右。给其7倍PE估值，那么大概就值450亿左右。我们看一个房地产企业要有这么一个大体的判断，但这只是一个粗糙的判断，不是精确的估值。目前我们要注意的是销售的数据不能以全口径算，要以权益算。对于权益数据很多都没公布，第三方也多半不准确，可以用权益率来简单替代。根据公司前两年的销售权益率和拿地权益率简单估算即可。
☞ 市销率(Price-to-sales,PS), PS = 总市值除以主营业务收入或者 PS=股价除以每股销售额。市销率越低，说明该公司股票的投资价值越大。
二、有息负债
地产的负债有两点要注意：1.合同负债（卖掉的房子收到现金但无法结算产生的）越多越好被算进负债；2.递延税项负载和应付款也是越多越好，可以增加公司现金占款，减少融资成本。
由于地产负债的特殊性，所以房地产股一般关注的是有息负债。一般来说有息负债总额控制在现金和销售回款能覆盖的范围内。有息负债率计算公式是：（有息负债-现金）/净资产。一般有息负债率控制在60%-70%比较健康。接近100%都比较危险了。一个企业负债成本过高，一定会影响它的估值，别人8PE，可能给你最多5PE。
三、管理层
管理层要选有诚信的、利益要和小股东一致的、要有雄心和能力。但对于一般投资者来说，身边的人都看不清，况且是一家企业。所以，只能避开那些有黑历史的公司，其它那些因素不看也罢。
A股房地产板块笔者观察的16支股平均PE=5.96，PB=1.14，股息率为5.47%。具体情况如下：（万科A、保利地产、华夏幸福）
毫无疑问，地产属于高杠杆行业，当下有一定的不确定性，但行业龙头公司确定性却很强。在不确定因素的影响下，投资房地产公司选择稳健是第一要素，要选择那些业绩稳定性和可持续的公司。对于部分盲目扩张的地产公司，要选择远离。行业好，属于扩张期，也许能飞快发展。一旦行业不行，这些也是第一批暴雷，在当前环境下，选择胜率远胜于赔率的公司，才是稳健的投资。
总而言之，地产是值得关注的，低PE是市场偏见的结果，高速度是内生动力的体现，高分红证明了地产赚的是真钱。相比于其它行业，未来地产行业跑赢平均水平没问题。
作者：胆小投资者
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