最近老家泉州城东的保利城一套法拍房子（104.82平方米）及两个车位惨遭流拍，要知道最近这几年泉州房市最火的就是城东片区，短短几年之间房价实现翻倍。因此有朋友就问到说，现在这房价到底于什么阶段，未来房子还可以继续入手吗？毕竟目前市场似乎依然还很火热，但市场上却已开始出现流拍了。
处于什么阶段？我国的房地产市场目前处于什么阶段，估计没有一个人能给出具体答案，毕竟中国的房市不能以常理夺之，如果从全球范围来看，与中国可比的国家应该就是老美，我们再来看看老美的数据，根据美国人口普查局对全美各州及特区的收入数据分析，2019年全美的税前平均收入为56490美元/年（没有找到2020年的数据，暂用2019年的数据）；而根据CNN报道：美国房价2020年平均升了9%，创十四年新高，均价达到29.65万美元，也就是说美国人不吃不喝，大概要干5.25年才能买房？
中国呢？按照国家统计局发布的数据显示，2020年我国私营单位的年平均收入为57727元（非私营单位比较高97379元，不过我国80%以上的经济都是私有制经济，大部分人国人都在私营单位上班，因此我们此次以私营单位收入计算），我国的房价均价是多少呢？目前这个没有一个官方的统计数据，不过均价100万元/套应该跑不了，按照国人的收入，不吃不喝大概要干17.55年才能买房，时间长度是美国的3倍以上。一个发展中国家是发达国家的三倍以上，合理吗？显然大家都知道不合理，但是目前国内的房价整体趋势依然还是上涨，所以中国的房价到底处于哪个阶段，没人知道。
未来还会涨价吗？我国的房价构成主要有五个方面：地价（楼面价）、建安成本、税费、运营成本、开发商利润，其中最为重要的无疑是地价（楼面价），甚至可以说只要地价（楼面价）不下降，那么房价就不可能出现明显的下降，毕竟建安成本一直在涨，而税费和运营成本（贷款利息、广告、营销等）没有什么压缩空间，开发商也不可能去削减自己的利润。
什么是楼面价，可能有人不懂，举个例子：A市最近出让一宗用地，占地面积为50亩（折合约33333.33平方米），假设A市限定该地块的最高容积率为2.5，那么该块地可建的最高面积为：33333.33平方米*2.5=83333.25平方米。该地块的起拍价为16亿元，最终开发商以20亿元的价格拿下，那么开发商什么都还没做，仅把拿地的成本折算到可建的面积上，每平方米的价格就达到了：2000000000/83333.25=24000元/平，这就是楼面价。
试问后面再加上建安成本，税费、营运成本等等，一平方有可能低于3万元吗？基本不可能，所以说只要地价（楼面价）不降，房价就没有多少下降空间，那地价（楼面价）会下降吗？会，但不是现在，在没有找到可替代土拍出让金的财政收入之前，地方基本不可能放弃这块收入，毕竟这是地方公共财政预算收入的最重要来源，甚至可以说失去了它，很多预算支出的项目都不得不暂停。如下图所示，系2020年国内主要城市土地财政依赖度排名。
因此，短期内要判断一个城市的房价，是否会下降，最直接的方法就是看政府近期拍卖的地价与之前的地价对比。继续上扬，那房价上涨的概率就高，如果下跌，那么市场平稳的情况下，则可能缓步下调。
房产税和租售同权除了上述的楼面价之外，房产税以及租售同权也是两个关键性的因素。
1、房产税
有人的地方就有江湖，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。房地产市场的不断上扬，造就了一个特别的团体存在——炒房团，甚至可以说炒房团是房价的上涨的推手之一，为了盈利，各类舆论造势以及囤房提价等等手段层出不穷（详见之前财经网的一篇报道《炒房团9个月把漳州房价炒高两三倍 轻松卷走2亿元》），要抑制炒房团，最直接的手段就是房产税（特别是实行如同个人所得税一样的叠加税率），可以大大增加炒房团的持有成本，此外房产税还可以成为土地出让金的一个替代来源，一旦房产税可以部分替代土地出让金，那么土拍就有了下降的空间。
2、租售同权
国人为什么都要买房了，除了传统的思维观念之外，还有一个因素就是为了小孩读书。城市化进程中，造就了一大批的农村户口进城定居工作，这些群体有时候购房并不是为了自己居住，而是家中的小孩的读书不得不买，这是我国的户口政策所致，买房落户，而落户才可以有资格派位好的学区。正是因为如此，所以广大的刚需不得不成为接盘一族，这也促使炒房团没有后续压力，所以如果哪天可以推出租售同权（租房与买房享同等待遇，比如租房同样可以派位所租房屋对应的学区房），那么刚需应该会减少一些。毕竟供需关系也是房价上涨的一个重要因素（这也是三胎政策的一个原因所在）。
总结未来的房价会不会继续在上涨或者说会不会下跌，说句实在话，没法回答，毕竟中国的房市不能以常理夺之，至于说买不买房，个人建议：刚需直接就买，不必考虑太多，毕竟你这个是为了居住而不是投资，早买早享受；至于说投资的话，一两套尚可，太多不建议，多余的资金可以在银行购买大额存单或者理财，毕竟当今社会，现金为王！