今天聊一下杠杆买房这件事吧，大家买房过程中常规操作，比如你有300w首付，去买个1000w的房子，这就是利用3成首付的资格杠杆买房的实操。不加杠杆的话，就是直接300w首付全款买一套300w总价的房子。
如果有幸遇到一轮行情，1000w的房子跟300w的房子，大家都涨50%，加杠杆后你可以套利500w，不加杠杆的话那就是套利150w。这里不给大家算摩擦成本以及月供利息，500w的利润之下，月供利息根本不值一提，更何况，当前楼市严重分化的大背景下，不买错的话，1000w的房子涨幅远高于300w，这是事实。
那如果买错呢？比如1000w去郊区买个远大新超豪户型，那就是灾难级别的操作了，这种错配房不涨，你就一直在亏利息，杠杆越大，亏得越多。对比之下300w全款还不用亏利息呢。
总的来说，杠杆是一把双刃剑，在一套好涨的房子上加杠杆，是锦上添花，赚得更多；在一套不怎么涨的房子加杠杆，那就是落井下石，亏得更多。加杠杆的前提是选筹，选筹选对了，才决定你是否能赚钱，赚多少，则取决于杠杆加多少。
关于杠杆加到多少，没有一个明确的标准，某些大神搞了一堆1-2成首付的操作，侥幸遇到大牛市，身家也能水涨船高；可能你按照他的操作去弄，最后你爆仓了。
我仅奉劝大家一句，在自己能力范围内加杠杆。这个实力包括两种，一种是自己的认知能力，一种是赚钱能力，前者指的是你房产投资的理解，比如你精通各种加杠杆工具如jyd、xyd、xyk、gpgd，使得自己的现金流也能撑到牛市的到来，当然这里也包括对楼市周期的预判能力，后者指的是你的赚钱能力能覆盖住月供，保证月供源源不断，撑得下去那还怕啥。
赚钱能力我教不了大家，大家身处各行各业，相信比老狗赚钱的大有人在；认知能力的话倒可以聊聊，这里主要讲加杠杆的工具。
加杠杆的工具总结来说也就jyd、xyd、xyk、gpgd以及一个私人拆借，这几个技能，可以让你买到预算更高的标，房产投资说白了玩到后面就是一个“借”，通过借钱，做大你的资产包。好好理解这句话。你只有理解了这句话，你的格局就会放大N倍，不会天天纠结这个盘哪个盘，13楼还是14楼好。
私人拆借优势在于灵活，比如你找朋友、亲戚借钱，打借条的话，连征信都不用上，期限自己定，可以到期连本带利还或者先息后本，这样的话前期还款压力小，具体形式自行协商自由度高。很多人是碍于面子不敢跟亲戚借，我说下我的心得吧，平常心对待吧，愿意借给你你就拿，不愿意借也没事，借来的钱最好还是明确好利息，利息5-8%左右就差不多了，积少成多，多找几个朋友亲戚借就好。
JYD最近一两年在广州房圈盛行，房价越高的环境下，JYD影响力越大。JYD的前提是你要有房子以及营业执照，比如你有一套1000w的全款房子，你可以跟银行抵押7成700w出来继续做下一笔投资，利率的话4%左右都有，最主要是可以选择先息后本，先息最大优势就是前期还款压力小。前面的文章老狗说了很多次了，如果大家还是不理解的话，我建议你多找几个贷款中介聊聊，珠江新城里面一堆做金融的机构怎么能视而不见，多跑几家什么情况你都懂了。只要你的房子是全款或者升值了50%之类的，就有抵押的空间，别管你有没有营业执照，这些都会有机构帮你一条龙操作。
XYD的话呢，可以不用抵押物，额度不高，一般只有几十万，想要额度高的话可能要并发做几个，XYD真实利率高过抵押贷（因为你一直在还月供，欠的钱在减少，但相对应的利息却不变），而且期限短（1-5年），前期月供里面有一大头是要本金，相对月供压力大，适合短期过度一下。大部分买家其实不用去到玩XYD这一步的。
XYK对大部分年轻人来说是极为好用，可以让你跳过第一桶金的积累时间，因为很多小年轻刚毕业前几年是存不了多少钱的，工资一万八千的，而楼市每隔4-5年一轮行情，很多埋头苦干的年轻人碍于手头紧错过一轮又一轮牛市，直至一点希望都没有。要明白一点，办卡相对打工赚钱效率更高，你有社保有流水，特别是事业单位、公务员这些，申请XYK更有优势，多跑几家银行申请，如果是一对情侣的话那效率就更高了，百万XYK额度为你所用是分分钟的事。XYK可以一直续一直续，摩擦成本4%--6%左右甚至更低，看你实操是空当接龙还是锅盖流（以及不同TX手段）。具体方法大家不用问我，直接网上搜，也有不少大V教。
GPGD这点知识星球说过很多遍了，目前大环境下，不少楼盘是存在高评空间的，比如600w的房子，首付只需要2成左右或者2.5成左右都有。同样两套600w的房子，一位买家3成首付花了180w，另一位买家2成首付花了120w，最后大家都涨50%，那就是都赚300w左右，2成首付买家胜在资金利用率高，追求投资回报率不一定是完全看涨幅。市场有一些疯魔流，专门喜欢搞0首付，甚至倒拿钱的，一般这种盘不会太好，我建议大家谨慎，首付低个一成左右就差不多了，不要刻意追求极致的杠杆，死在黎明前多不划算。
常用的杠杆工具大家现在有了个整体概念，后面看你们自己造化了，提醒一句，当前经济大环境不稳，不要盲目乐观加杠杆，杠杆加错，万劫不复，凡事多留一手吧。
好了，该说得也说得差不多了，大家有兴趣的话可以加入老狗的知识星球，直接里面搜关键字就好，很多咨询可以拿来参考，看多几遍你都熟门熟路了。本文仅仅只是蜻蜓点水一番，也不要来问我怎么操作，该指的路已经指出来了，悟性高的人该懂的都懂了，还没想明白，那就老老实实按揭买房就好，该几成就几成吧。
最后感慨一句，下一轮行情基本绝大部分人都能赚到钱，只是说看你赚多赚少的问题而已，如果想赚多点的话，尽早做足准备，人的一辈子要遇到一轮楼市上涨周期是何其幸运，更何况下一轮行情极有可能是历史级别的大行情。