本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一
长阳碧桂园，很神奇的一个小区，或者说是名字特别吧。别的小区都是只问质量和保值什么的，只有碧桂园一般都得加一句：这是碧桂园吗？
当然是了，人家叫的就是这名字，合理合法。但是，这又和你想的那个碧桂园不是一回事儿。那个碧桂园的老板姓杨，起家于广东省佛山市顺德县北滘镇。正是杨老板当年（1994年）打响了顺德的广告“可怕的顺德人”，碧桂园一战成名，成为了中国第一个学区房。
而房山碧桂园的老板姓宋，地道的本土开发商。这项目应该是1995年前后就运作了，那会儿正是各地旧村改造的时候。据说是宋老板跟当时的喇叭河村签订了协议，村里出地宋老板出钱，共同开发按比例分钱，或者是拿房子抵土地款吧。这都不说了，当年很多的事情说不清，也不能多说。
据说是宋老板那会儿去了趟广东，见到了如火如荼的碧桂园，于是回来也想按照这个模式开发。但是办学校这事儿太难太难了，不光是得花大钱，管理学校也是难上加难。所以到后来也就是用了个名字，其他的跟广东碧桂园都没什么关系了。
大概是2009年前后吧，媒体上突然爆出个消息，碧桂园要在房山青龙湖打造个葡萄酒城，投资百亿规模。
看到这消息时我还就在碧桂园，正在当时的晋菜第一楼吃饭呢。同事给我看的，问这是哪个碧桂园？我看了看签约人是崔建波，当时广东碧桂园的总裁，曾经的顺德税务局局长。那这就是正宗的碧桂园呗，来房山开发郊区地产了。
可这问题来了，以后这项目叫什么啊？不叫碧桂园不合适，自己的名字凭什么不用啊。但叫碧桂园似乎也不太合适，侵权人家现有的名字了？而且房山碧桂园还有项目在开发呢，这不是替人家打广告吗？
这项目后来可能稀里糊涂地没了，因为第二年的碧桂园总裁就换成了大名鼎鼎的莫斌，带领碧桂园突飞猛进的发展，成为了行业中的神话，无可复制。那既然是转换战略和战术了，之前的项目也就拉吹了呗。
再之后碧桂园又说过要进入北京搞开发，广告也说的是“房山张坊”，也就是著名景区十渡。但实际上项目在“一渡”，叫“九龙湾”，属于河北涞水，跟北京没有土地上的关系，只是招揽的都是北京的客户而已。
九龙湾也是碧桂园风格，超级大盘号称8000亩。我是没关注过，据说运作得不算太好。如果真是卖得好，那以碧桂园的风格早就杀进北京抢地了，但直到现在也不算大规模，仍然算是试探吧。毕竟这种一直在三四线称王的房企，对于北京这种城市还不太熟悉，需要先从小项目磨合。
二
就在广东碧桂园宣布葡萄酒城的时候，应该房山碧桂园都清盘了，之后就不再用这名字了，改成了“天资”。碧桂园旁边的天资璟庭、天资华府，其实排起辈分来应该就是碧桂园后几期。换了名字也好，新盘新气象，显得档次还提高了呢，更好要高价。
当然后来天资的土地都不是协议出让的，而是正规拍卖而来，只是听说过程也挺神奇的，北京著名的“哑巴拍卖”之一。全程没人说话就以底价拿到了土地，也不知是怎么回事儿。
其实在碧桂园二期的时候已经有单独案名了，梧杖爱，也不知道谁给起的，有点儿怪。那会儿我就调侃，没事儿叫什么“无障碍”啊，我要是有钱就在对面开发一个，拉上横幅起名叫“有毛病”，纯属斗气儿呗。
一期开盘很早，2001年前后，那会儿的房山还是“自来水”客户为主呢，也就是本地人居多，自己来的，不是用广告从市区拉来的。再加上小区里还有100多户回迁户，所以档次不太高。
开盘价今天说出来能让所有人拍大腿，1900，跟现在的零头差不多。但在当时也不算太便宜了，毕竟丰科园的富锦嘉园也不过3300，怡海才4000左右。当时的天通苑2650，回龙观2600，能知道房山的价格了吧。再说几个郊区的，亦庄的梅园2900，大兴枣园小区2800，通州物资学院的天赐良园3000，都不贵。
房山还有更便宜的呢，在窦店，金鑫苑，开盘价980，均价也就1000多点儿，1300最多了。这在今天是不是跟听神话似的啊？但当年就是这样儿，没人拿房子当好东西。
对了，老有人拿房山和怀柔比，说一个近郊一个远郊，房价都是3万多，说明房山没有价值。这话不对，现在虽然是看着差不多了，要知道当年的怀柔可比房山高多了。这我也不列数据了，免得引发矛盾。
要记住，北京北高南低是历史沿袭，而房价走势得看发展，得说房山是一步一步从低价发展起来的，追到今天已经很不错了。还是这句话，房山在早期起步阶段的条件真不好，曾经很落后，但在近十多年来发展得很好，大部分都没有再落后。
碧桂园到了二期梧杖爱的时候，2006年的时候破了4000。反正年底的时候我们参加国贸的冬季房展会，市区项目基本破万，通州的5000多，房山的也在4000上下，碧桂园看广告是4200了。这价格也算不上多贵，但之前房山给人感觉便宜啊，我的印象还停留在一期1900的时候呢，总觉得这里不值。
而且梧杖爱的主打配套是学校，更让人觉得别扭。售楼员非说“梧杖爱”这仨字就能体现出孟母三迁的感觉，你品，你细品。我品了半天也觉得是要拿棍子揍孩子的感觉，打是疼骂是爱。
从这个价格来说，碧桂园的保值不算赢，略输了点儿。也就是说，当时买在这里的人亏了点儿。但这也没辙，市区涨得太疯狂了，到处都是上万，到处都在抢房，刚需们没办法了，买到了总比被甩下强，所以不得不买在这看上去显得便宜的地方。
其实从今天看来当年的房子都不贵，而且那会儿的租售比也都合适，全北京都在200多，完全符合国际通行标准。长阳就算是郊区都达不到300，一套100平的两居室价值40万左右，能租1500，租售比260，相当合适了，比现在动辄7/800的收益高多了。可那会儿的人们还是不太认为房子能保值，也因为刚需们资金不足，所以不少人错过了机会。
梧杖爱开始有过别的案名，叫阳光什么，没用上。后来连梧杖爱也没太强调，我觉得有可能是那年广东碧桂园上市，轰动全国，杨老板的二女儿一下子成为了全国首富。那这种广告效应太强了，房山碧桂园用什么案名都不合适，干脆就借势吧，这才能踏上风口。
三
再之后就是长阳崛起了，带动了地铁沿线的整体升值。那从2010年之后，可以说房山整个板块，包括窦店都没输。所以当年买了的也都算是值了，只不过不是最低点而已。但实际上谁能买在低点啊，都是碰运气，稀里糊涂地买，买了也就买了，让没买的后悔去吧。
长阳的规划是基于“房山新城”，本来是2005年规划，但在早期就是个概念，没有详规落地，至少我没见到过。真正的明确提出要在2007年冬天了，楼市达到顶峰正要开始拐点的时候，北京公布了11个郊区新城的规划，其中就有房山。
我也忘了什么内容了，根本就没在意，也看不出有什么特殊的。还是这句话，规划不落地就是鬼话，指不定怎么修改呢。
而且当时所谓的新城概念有点儿虚，几乎包括绝大部分房山辖区了。虽然只是两个组团，良乡和燕山，但实际上是把房山一分为二。除了燕山区和以西的周口店等地，一直到佛子庄乡都归燕山组团。其他的乡镇街道全算良乡组团，包括长阳、窦店、阎村、青龙湖，甚至还有韩村河。那这么大的规划就没什么意义了，谁都摸不着头脑。但当时的口号还是挺让人激动的，要超越大兴比肩通州。结果通州人民不在乎，大兴百姓还不服气呢。
但后来紧接着就是2008年，奥运之后就是次贷危机，四万亿在年底出台。那在货币推动之下，各种基建立刻提速，地铁的线路一确定之后，长阳板块真正成为龙头了。2006-2007年房山有三个关注度最高的小区，除了碧桂园二期就是加州水郡和绿城百合，但之后就都被长阳地铁附近的给抢走了风头。
但在2009年之前我还真没看上长阳，看走了眼了。那会儿就觉得三区交界，丰台和大兴肯定不配合。而这俩区又不是没有土地，只要是重点投入的话不就把长阳给截了吗？虽然那会儿的房价已经到6/7000，但这是因为市区动辄上万，是把买房人给逼到郊区的，并不能说明吸引力有多大。
而且那会儿还没说地铁，只是传说城铁，为此我还看过一阵儿现有的铁道线路。看得晕头转向的，想不通是会走杜家坎还是广安门，索性也就不琢磨了，解决问题的最好办法就是干脆放弃。
所以当时某公司来找我们谈合作，共同开发长阳的两块地，老板让我去看看，我稀里糊涂的就给糊弄了，就没当回事儿。再后来就是长阳半岛什么的热销呗，这我才意识到错过了机会。好一阵子我都紧张，生怕老板想起这档子事儿来。
长阳的几个楼盘以后有机会说吧，半岛和熙悦山什么的，那是另外的故事了。
四
那会儿之所以看不上房山还有两点，一是高速收费问题，开车出行成本高。二是水质问题，一直是郊区的难题。
碧桂园就闹过一阵子水质的事儿。那会儿北京城南的大部分小区根本就没有市政水，都是打的井水。其实也没什么不好，都能合乎标准，就是碱大，俗称水硬，水壶里用不了多久就能厚厚的一层水碱。之所以说南城的水不好就是指这个说的。
其实全北京的地下水都差不多，那玩意儿见缝就钻根本就不分什么南城北城。只不过北城的市政管线完善，所以很多都是自来水了，而城南相对落后，所以就传说水不好了。我所在公司那会儿也在南四环附近有项目，也用的井水，没少让业主们吐槽。其实绝大多数都是合格的，但也多数都在合格的边缘。
碧桂园当年就是这种情况，那会儿我在网上看到业主们要去做检测，都建议他们甭折腾了。要知道这里当年号称是“温泉小区”，既然都能打出温泉，那就很深了，没什么污染，净化之后肯定合格，只是等级不高而已。
但业主们不信，也不是从哪儿买了个高科技仪器，价值高达十块钱，可能还是包邮的价钱，要以此来挑战中国科学院。闹来闹去也拉倒了，之后没听说有人提过。
五
对了，碧桂园的业主们维权意识是一直很强的，从入住起就投诉挺多，有一年还是北京前三名。记得一次北京发改委牵头组织听证会，全北京的小区就两个被允许参加，其中一个就是碧桂园。我看过后来的会议纪要，内容忘了，但代表的发言水平确实挺高，有理有据。
前两年是碧桂园三期C区的投诉又上榜了，到最后干脆是物业撤离，由政府代管。当时我还仔细看了看报道，应该根子出在2012年的那场“721雨灾”上。
这首先应该是天灾，确实那场雨太大太大了。房山本来就是山区，容易造成山洪暴发，那场雨又是房山最大，甚至引发了泥石流，造成当地80%面积受灾，遇难者高达几十人。而长阳在当时还是泄洪区，不可避免的也就成了泽国。
当时碧桂园是全北京受灾最严重的小区，弄不好都没有之一。不仅车库的车都给泡了，连电都停了，一位热心的业主去修理的时候还不幸遇难。这也不能完全说是天灾了，因为没重视而造成的人祸也是部分原因吧。毕竟离喇叭河太近，河堤好像还没按规定加高还是怎么的啊，反正就是洪水越过河堤了，首当其冲的碧桂园C区损失惨重。
之后业主们和物业的矛盾就没法调和了，上百辆的车涉及赔偿，而且这设备维护费用也不知道该怎么算？这也不能说业主矫情，换谁都一样，无事家中坐祸从天上来，总不能都由自己承担损失吧，没道理。
可物业也为难，独立运作的公司，哪儿来这么多钱补偿啊，所以只能撤走。好像后来都不是换了一家，得两三家物业，问题的难度太大，无法解决，只能是政府出面先给垫资了。
这种物业和业主的纠纷说不清楚理，哪方都是迫不得已，但凡有踏实日子过谁愿意打官司啊，不都是没办法嘛。
现在长阳应该是没问题了，去年那么多的雨水，没听说这里再出大事儿。其实按道理来说长阳应该是安全的，因为附近有大宁水库，那里才是真正的泄洪区和蓄水湖。而长阳既然能被作为居住板块，说明地势是相对高的，至少不会成为积水地区，顶多是过水地区。
当然这我也不知道什么情况，只是推测而已。反正现在肯定是没毛病了，各个小区也都正常，过去的这些曲折都过去吧。
六
对了，那年暴雨过后我去房山，走到乐活城看到了他们的广告：多开5分钟，能省50万。
我心里明白他们这说的是房价，但总感觉是指着车说的，实在有点儿扎心，让碧桂园的车主们情何以堪啊……
仅供参考。