来源：江苏法治报
□徐晔桦
【案情】
2019年，某置业公司（甲方）与某经纪公司（乙方）签订《合作合同》，甲方委托乙方为某项目147套商品房提供居间代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》，实现甲方售出商品房的目的。双方约定乙方不得以低于约定的价格对外销售合作房源，但乙方可以在该价格基础上提高价格销售。如乙方成功溢价销售合作房源的，针对溢价部分，甲方同意在扣除需缴纳的税费后，将剩余部分的80%支付给乙方作为佣金。合同还约定，若乙方未能在规定期限前将所有合作房源销售完毕的，则乙方承诺必须于该期限届满之次日以自身名义购买所有未售合作房源并与甲方签署《商品房买卖合同》。2019年7月，柏某看房后在该售楼处与该经纪公司签订《商品房定购单》一份，对房号房款、违约责任等进行了约定。后柏某向经纪公司支付定金2万元及购房款76万元。此后，柏某多次要求签订正式的商品房买卖合同均未果，柏某遂起诉讼要求解除《商品房订购单》，同时要求经纪公司、置业公司向其返还全部购房款并承担违约责任。
【评析】
本案的主要争议焦点是置业公司与经纪公司之间是否形成商品房包销关系，置业公司是否对经纪公司的给付义务承担连带责任。对此，笔者认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。房屋包销协议属于无名合同。
本案中，置业公司与经纪公司签订的合作协议约定，在合作期内由经纪公司为置业公司开发的项目中147套商品房提供居间代理服务。在包销期内，经纪公司在双方约定的价格基础上可以溢价销售，具体溢价幅度由经纪公司确定，经纪公司具有自主定价权，置业公司不予干涉，对于溢价部分经纪公司也可以按照合同约定享受佣金。包销期届满后，对于未销售的房屋，经纪公司则需要按照约定全部购买，此时经纪公司与置业公司对内形成一种特殊的附条件的买卖关系。案涉房屋在双方签订的合作合同约定的房源范围内，故置业公司与经纪公司就案涉房屋形成包销关系，置业公司后续如与柏某签订买卖合同，进行的是结果行为，二者互为配合，缺一不可。同时，对于案涉房屋销售过程中的销售利益亦由经纪公司与置业公司共享，故经纪公司与置业公司应视为共同销售案涉房产，在购房者的权益受损时，置业公司应对经纪公司的义务承担连带责任。