原创｜黄佬邪
2022年1月中旬，欧阳疯对黄佬邪说：
我从业十多年来，从没经历过楼市如此冷的惨状。
欧阳疯说，沈阳楼市这波调整的惨淡，超越了2014—2015年，远甚于2018第四季度，与2008金融危机时旗鼓相当。
2021年底，11、12月众多楼盘销售反弹，纷纷报完成销售指标，或超额完成任务，但进入新年1月，气氛陡然再次转凉，售楼处到访与成交骤降。
回首2021沈阳楼市，对众多沈阳市民而言，是一个巨大分水岭：
1，曾经买什么房都涨，2021众多新盘价格下跌，房价永远上涨神话破灭；
2，抖音形成的沈阳房价下降舆论，让多数沈阳人形成观望情绪；
3，当年买房有多疯狂，现在就有多冷清；买房从众心理，再次表现得淋漓尽致。
NO.1｜
2021沈阳楼市调整，从数据看，始自于7月，但5月开始，各大售楼处即传人气下降。当时业界普遍认为，这是小阳春提前至春节，过度消费的正常局部调整，但某一线开发商随后主动降价，拉开了下半年调整序幕。
大众从来都是买涨不买跌，从2015开始，当人们习惯了房价上涨6年之久，已经形成思维定式，而：
大牌开发商主动降价的消息，如惊雷划破长空，震响了整个沈阳楼市。
自一个大牌开发商降价后，众多大牌及二、三线开发商随即加入降价阵营，各种降价消息漫天飞舞，随即形成了降价抢购、买贵的业主维权新闻，舆论迅速发酵，形成巨大传播力，影响了每一个购房者不看好后市的心理。
“重磅！震惊！沈阳房价一夜降回2018（甚至2015）”这样醒目大标题，刺激着众多市民的眼球。一张各大楼盘降价表，疯传沈阳楼市，甚至引得南方数个大V向黄佬邪求证，真的有降20—30%这么狠？
事实上，在2021下半年广为流传的沈阳楼盘降价传闻中，至少有1/3楼盘是被降价，或被夸大降价。但不明真相的大众谁会关注消息真伪？被降价的楼盘本欲跳出来辟谣，转念一想又无人能信，降价已是全民共识，于是作罢。
就这样，夹杂着半真半假的降价消息，经过自媒体，传入千家万户。
降价对每个开发商而言，都是不可言说、不可摆上台面的痛，但越是无法明说的小道消息，杀伤力越大。
老百姓对小道消息基本无免疫力，老百姓都认为：
小道消息往往被证明，确有其事。
你越是隐藏，越代表你有不可告人之目的。
中国有句老话：
好事不出门，坏事传千里。
降价对楼市而言，就是“坏事”。
此时，无论微信公众号、微博，还是抖音，只要你唱空楼市，劝大家不要买房，那就是良心媒体，而第四季度劝你买房抄底，就会被骂被利益绑架。
12月，抖音上一个劝大家买房的大V被网暴，不过流量倒是很高。
房价下降同时，土地市场也过来抢了不少戏份。
2021全国开始推行三次集中供地制度，大江南北，第一次集中供地，各大房企抢地汹涌，再加上各地楼市量价齐升，招来更严厉调控。约束房企的“三道红线”开始发威，再加上上层直接关闭房企融资渠道，已经习惯了高周转的房企立马断粮，被迫以价换量，以解还债燃眉之急。
随后，第二次集中供地，土地市场突然转凉，被扼住喉咙的房企无钱拿地，各地广传流拍，零溢价拿地的负面消息。已经开始降价的楼市，叠加土地市场的悲观情绪，市场上下游心理已近塌房。
2021，沈阳楼市发生的变局，对每个沈阳人而言，都产生了巨大心理冲击。
量价齐跌，土地市场疲软，大牌房企不拿地，市民观望情绪浓厚，已经让绝大多数人看衰2022。
NO.2｜
如果按照上述情绪化风格码字，流量应该不会少。不过我们还是需要冷静来看市场。
中原机构近日发布了2021沈阳楼市数据，我们可以借用各种数据，理性分析2021沈阳楼市发生了什么。
全年数据中，还藏着很多2022年买房价值点。
以下内容偏专业，不感兴趣的亲，可以跳过分析，直接看重点标注的结论。
2021.10、11两个月的沈阳新房房价，是下降的，但按全年统计，2021沈阳新房房价，保持在12002元/平，同比+3%；如果剔除恒大第四季度集中备案，成交均价12103元/平，同比+3.6%。
我们来看看最近7年沈阳新房房价：
2015，6633元/平，同比+2%；
2016，7194元/平，同比+8%；
2017，7989元/平，同比+11%；
2018，9204元/平，同比+15%；
2019，10264元/平，同比+12%；
2020，11684元/平，同比+14%；
2021，12103元/平， 同比+3.6%。
7年均价接近翻一番。
在2015—2020，无论你买什么房，基本都可以享受到城市、楼市发展红利，也就是买什么房都能涨，但这里有区别：
同一时期买对房的，房价上涨最高可达2倍以上，即200+%。比如新世界、万科春河里、雅颂居等。
同一时期，如果你的房产升值超过沈阳均价，那你基本跑赢了多数沈阳人，而如果你的房产升值没有超过以上平均数值，那你也可以自我安慰：反正也是涨了。
但2021及以后，在房价告别快速上涨的共识中，你买对房，可以跑赢通胀，买不对房，则可能亏本。
因为养房有成本，契税、贷款利息、物业费、采暖费等支出，业界有专家称，如果房价每年上涨不超过6%，那就是亏本。每个人都有一个标准数值，各位可以自己计算。
以前总是劝大家学习房地产，前几年你不学习，闭着眼买，也能赚，只是没看到别人赚得比你更多；而从现在开始，不学习则很可能要亏本了。
2021沈阳商品住宅新增供应916万平，成交1176万平。分别同比下降34.7%、0.8%。
黄佬邪之前多篇文章写过：沈阳2021供不应求，被众多网友嘲讽。现在数据已经摆明：
2017—2021，仅2020供大于求，其余4年，沈阳新房市场全都是供不应求。
其实2020开始出现延迟备案，实际成交与供应差不多，但我们不纠结一年算法，可以看总体，更客观。
中原数据特意强调了剔除恒大第四季度与全年备案数据，得出了两个全市成交数据：
1012万平，879万平。
按前一个数据算，沈阳还是供不应求，按第二个数据算，沈阳供大于求。
恒大已暴雷，业界称恒大今年备案的数据，有很多是延迟备案一年左右，但无法否认，2021上半年恒大依然在卖房，2021上半年销售的恒大房产，理应被计算在沈阳市正常新房成交之内。
因此，即使再严苛的吹毛求疵：
2021沈阳新房，供不应求。
另一方面，1012万平新房成交面积，以沈阳七普人口907万对比，平均每人每年消费1.12平，这是正常城市新房消费面积水准；而且，1000万平消费面积，代表沈阳新房市场规模依然在一个较大的数值。
我们还需要强调的一点：
2021沈阳新房市场已经是十多年未经历的惨淡，但成交量依然保持在了1000万平规模水准。
懂的自然懂，不展开。
看了以上量价数据，我们还可以得到的结论是：
2021沈阳新房，价涨量跌。
这是 2019沈阳新房成交达到历史峰值1612万平后，开始产生的新趋势，未来的沈阳楼市，大概率也是按照价涨量跌的方向走。
总有人批评黄佬邪不亮去化周期，2021下半年成交势弱，去化周期已失真，从全年数据看：
2021沈阳去化周期竟然没有增加，反而缩减到18个月，进入到12—18个月合理区间内。
喷子们要失望了：
去化周期缩减与2021供不应求，逻辑上是成立的。
正如2020供大于求，去化周期增加。
数据里有一个说明，值得大家重视：
皇姑、和平，80—140平，二环至四环内去化周期较短。
意指以上这些区间内的房产，比较容易升值。符合条件的，优先选择这些区间内的房产。
这张表对很多人而言非常重要，如果看不懂，那就看以下文字：
3环内价格稳涨，2环内价格涨幅最高约5%，四环外重回6字头，降幅最大，约7%。
这是将沈阳2021全年新房+3.6%拆解成具体区域来解析的。
这说明什么，买房最重要的是：
地段，地段，还是地段。
听过黄佬邪房价沙漏理论的粉丝们，应该还记得环线参考标准：
优选二环内房产，次选三环内房产。
沈阳新房户型面积逐年增加，2021套均面积达到107平，90—130平已占全市成交60%。
这就是黄佬邪反复提醒大家买房尽量买大的根本原因：
期房两至三年后交房，你的需求这段时间内非常可以提升；
你居住数年后，接盘的人对面积需求也会提升。
另外我们再看一张图：
这是一个全国大V号上发布的2021全国主要城市城镇人均住房面积排名：
沈阳人均32.5平，位列全国36位，低于全国平均水平39.8平。
沈阳楼市改善行情机会依然很多。
这里还要重点强调一点：
2021年180平以上的成交比例相对前几年缩减幅度非常大，主要是市场上180平以上的大平层新房供应极剧减少。
手里握有城市优秀资源的180平以上大平层，将会越来越稀缺。
NO.3｜
写了这么多，所有人其实只关心一个问题：
沈阳房价2022能不能企稳？
本文第二部分内容是沈阳楼市的基础数据，也是基本底盘。如果没有这个基础做预判，一切都是空谈。
从沈阳新房的整体数据看，市场基本面框架仍在，经历了上半年火热与下半年极寒，全年数据并未脱离大盘走势。而且，沈阳人改善的需求空间仍在，市场还未进入到终局。
2022走势的重点在两方面：一，政策；二，一线房企。
先说政策，最近一个多月来，关心房地产的朋友已经获悉，两大重要变化：
1，解XG；
2，改变DS年限。
不能明写，敬请谅解。
金融工具也发生了变化，房贷审批速度在加快，利率也在逐步下降。有报道称，苏州有银行首套利率已经降到4.65%。
之前多次提到过政策已经筑底，接下来是市场筑底过程。
从2021.11—2022.1走势看，最近三个月，前两个月市场人气恢复，1月转凉，考虑到临近春节，冬季本来就是楼市淡季，一方面合理，另一方面也令人担忧。
市场筑底的过程不是一触而就，而是会反反复复。
尤其是经历了如此重大的一次调整，就像人生了一次大病，需要慢慢静养。
2021年底第三次集中供地，大开无一出手，一方面代表着大开不看好今年市场，另一方面也意味着今年楼市大开都在去库存，极少有新增供应。
如果把全市的供求关系框在全国排名前20房企内看，2022的供不应求会更为突出。
这可能是很多人不理解黄佬邪对市场分析结论主要为看多的主要原因。
不过，这不重要，毕竟文字还要面向最广泛的多数。
1月上旬，通过走访几个大开售楼处，一线负责人对黄佬邪表示：
今年大开的主题不是销量，不是业绩，而是保价格，保利润。
背景是大开普遍去杠杆、去高周转、保现金流后，随着融资渠道恢复，还债压力进一步减少，有空间可以采取操作保价、保利润，另一方面，保价也是“保障城居民合理住房需求、促进房地产市场良性循环”的ZZ正确。
一句话：
大开今年的第一核心策略，不是降价，而是稳定价格。
最重要的是：
购房者对后市的预期，是否会转变。
对于大众而言，真正研究房地产的，占全市比例不高，他们判断的依据简单直接，就是开发商是否会降价。
从指导思想看，大开不以降价为主。但也有人提出疑问：
若是遇到第一季度及半年指标压力怎么办？不还得降？
这个问题没有明确答案，但可以肯定的是，不会像2021那么降了。
很多人在咨询黄佬邪时都想得到明确的答案：房价是涨还是跌。
不好意思，历史发展进程从来不以个人意志为转移。这个答案不会是明确的细节，但会是规律与方向。
如果你非要问我今年走势如何？
我的答案是：
上半年会完成市场筑底，下半年会略有起色。
这是去年对今年的判断，现在的政策面与导向，更有利于走向这个结果。各地ZF是不会坐视房地产无法进入良性循环而不管的。
这个论调很多人是不信的，包括身边的好友。
欧阳疯说：
“我觉得还没到最差的时候，今年还会持续差。前几年接着奏乐接着舞的房企，今年会接着暴雷接着破产。”
这个观点佬邪不否认，今年6月底之前，依然是房企还债大限。局部中小开发商为保活着的降价促销，会不会影响市场？会。不过一线房企如果保持价格稳定，则基本盘可稳定。
另一位说：大税年限改了后，意味着二手房市场的挂牌量会进一步增加，竞争会更激烈。
黄佬邪从另一个角度回复：
市场只有流动起来，才是正常的市场，才能盘活整体。
最近一个中介朋友说：政策变化后，市中心高端楼盘当即成交了一套总价千万以上的二手房。
你看，只要你之前购买的是优质房产，不用担心市场调整，市场下跌时，它最抗跌，市场反弹时，它率先涨。
如果你按照严格的“1，地段+2，品牌+3，产品”这个顺序买房，根据自己的经济实力，选择合适的优质房产，即使面对市场调整心也不慌。
2019是沈阳房价过万元年，2021则是沈阳市民经历的房产教育重要里程碑。
用乐观的心态看，即使自媒体宣扬了房价下跌，影响了市民形成观望心理，但大众开始懂得：
品牌与品牌不一样，购房需要注意哪些事项。
从某种意义上说，抖音上的论调造成了观望情绪，但也普及了房地产知识，这有利于接下来的市场规范，有利于市民买对房子。
之前文章的评论里，有不少悲观情绪，也列出了很多数据。
其实，任何一个行业，不可能100%完美无暇，任何一个城市，都要接受来自自己的市民批评。
从全国范围看，第三次集中供地南方二线城市已经回暖，成都、南京、杭州等二线城市，北京、上海一线城市二手房交易量也全面回升。全国行情回暖，有助于提升沈阳市民对未来市场的预期。
无论我们如何看多或者看空，城市还是会进一步发展，历史依然会滚滚向前。
乐观还是悲观，核心是你掌握的知识与眼界，是否离市场真相最近，如此才能准确预判未来市场。