来源 | 《蝙蝠侠：黑暗骑士》
文｜风马牛地产研究院·内容组
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1 月 17 日，国家统计局公布了 2021 年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021 年，全国房地产开发投资 14.76 亿元，比上年增长 4.4%；全国商品房销售额再创新高，达 18.19 亿元，增长 4.8%。
从表面上看，房地产开发投资和销售金额创下历史性高，并达到正增长。但现实中，处在房地产行业每个链条上的人都感到了寒意。住宅均价下降、房企们哀鸿遍野、土拍流拍变多、上万的地产人被裁、供应商也拿不到钱……
数据背后，掺杂着心酸、委屈和坚韧的复杂情绪，也是地产人必须学着接受的另一种维度的真实。所有人都明白，中国供给侧改革和大水漫灌带来的房地产牛市，已经接近于尾声。
数据下的 2021 年，依旧是调控政策随着市场热度及阶段性问题调整的一年。上一篇文章中，我们分享了 2021 年暴雷房企情况的解读，溯源根本原因并提出应对策略。本篇文章，风马牛地产研究院将全面分解 2021 年房地产市场经历的调控政策，为各位读者带来深度解析。
01房住不炒依旧，去杠杆贯穿全年
2021 年，可以说是房地产行业的关键转折之年：「十四五」规划全面开启，中央延续「房住不炒」，「三道红线」政策效果愈发显现。与此同时，房地产企业融资受限，房地产行业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。房价从 9 月开始走低，这是 2015 年经济下滑以来的首次。
图 | 2021房地产事件回顾（政策篇）
今年 9 月，央行货币政策委员会会议提出「维护房地产市场的健康发展」，紧接着 10 月国家高层相继表态，认为「房地产的健康发展态势不会改变」。
可以预见，未来在「房住不炒」的定位下，房地产行业将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。
政策方面，多城首次提出「二手房参考价」，引导价格预期，抑制投资需求；被约谈城市也加强政策落地，主要从限购、限价以及限售等方面对前期政策进行升级；第四季度，为稳定市场预期，市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏。
022021 年房地产调控政策分析
① 供地两集中、三道红线，多层次调控组合
「十四五」规划重申「房住不炒」，强调住房保障，围绕这一基本主旨，从土地端、金融端等多方面发布多轮密集调控政策，旨在维稳房地产市场，实现全体居民住有所居。
图 | 2021 年政策调控关键词
土地端，2 月份，住建部发文对 22 个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021 年住宅用地公告不超过3次。
22 个重点城市包括 4 个一线城市北京、上海、广州和深圳，以及 18 个热点二、三线城市杭州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、武汉、成都、重庆、长沙、郑州、天津、青岛、济南、厦门、福州、沈阳和长春。
据不完全统计显示，西安、南通、徐州、常州、扬州、淮安、嘉兴、湖州和金华9城自主加入集中供地。
首轮集中土拍异常火爆。二轮土拍规则明显收紧，二轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化，国企、央企频频托底拿地。三轮土拍规则明显放松，受限于资金周转压力，民营房企缓拿地甚至不拿地，国企、央企托底现象愈加突出。
金融端，上半年，房企融资「三道红线」、房贷管理「两道红线」持续发力，银行业金融机构急于「收伞」，很大程度上导致房企暴雷事件频发。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。
而在房地产行业去杠杆的政策大环境下，2021 年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。
② 因城施策，各地加码楼市调控
在 3 月份两会政府报告的指导下，各地出台了涉及土地、新房、二手房、租房的房地产整个运作周期的楼市调控措施，覆盖面广。
图 | 2021 年主要城市房地产调控政策收紧一览
聚焦政策内容，主要涉及升级限购、限贷、限价，增加房地产交易税费，落地二手房参考价，新房积分摇号，强化预售资金监管和出台市场整治措施等几个方面。
新房市场，从扩大限购年限、扩大限购人群范围，其中包括对离婚人群一年时限内的房屋拥有套数按婚前计等措施入手打击假离婚购房等；二手房和租房市场看，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用学区进行炒房，同时部分城市通过增加二手房转让增值税的免税年限来抑制投机性炒房行为。
另外，15 个城市在今年出台二手房指导价也对市场产生极大的威慑力。
而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳「深房理」事件等。
③ 多城落地「限跌令」，提振购房者信心
2021 年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。针对这样的新变化，国家采取了「双向调控」。
截止目前，包括岳阳、株洲、江阴、昆明、惠州、唐山等 21 个城市出台「限跌令」，其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，平抑楼市快速下行带来的风险。
例如，长春发文规范房地产市场秩序、稳定市场预期，严令房企不得低于 9 折销售。又如天津住建委约谈各大开发商，要求房价降幅达 5% 的楼盘上报区住建委，房价降幅达 10% 上报市住建委，房价降幅达 15% 禁止销售并关闭网签。
除了限跌令，为了避免楼市「大起大落」，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。地方政府积极出台各种扶持政策来维护市场稳定，这些扶持政策涉及公积金贷款放宽、预售机制调整等。
图 | 全国房地产调控政策总结
④ 调控原因分析：让泡沫以可控的速度消退
1998 年房改以来，楼市经历 4 轮调控，政策变化的背后是中央对经济（保增长）和民生（控房价）之间的动态平衡，而政策的出台主要依据房价和投资增速的变化。而为避免行业崩盘，需要让房地产泡沫以更加可控的速度消退。
首先，房地产对消费的影响巨大，房产投资掏空家庭几代人积蓄总和，消费意愿和消费能力降低，从而影响商家扩大经营的意愿和动力。2020 年两会期间首提「逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局」，其目的就是在外贸和基建受限的背景下提高消费对经济增长的贡献。
其次，不符合转变发展方式的要求，房地产行业发展本质上靠土地、资本等投资要素驱动发展。国民经济解绑房地产已是经济发展的大势所趋，是经济发展规律的客观要求。在此背景下，房地产支柱产业地位不断被弱化，将回归民生属性，回归基础产业。
最后，对社会财富分配的影响。房地产行业不加控制，强者恒强、富者更富，客观上会助推贫富分化，存在阶层固化、阶层对立的隐忧。中国是社会主义国家，强调分配公平和社会稳定，控制社会财富向少数人集中是国情所需。
032022 年房地产市场展望
通过上述分析，相信大家对房地产的未来前景和政策环境有了相对清晰的认知，既不能被那措辞严厉、手段频出的调控政策吓破了胆，也不至于无知无畏而盲目乐观。管理者不左倾冒进，不右倾投降，企业才有战略定力，才能更好的指导当下的经营。
① 政策调控高位维稳，以打补丁和规范市场秩序为主
近几年中央的调控逻辑有所调整，2016 年底开始的调控整体以需求端引导为主，2019 年以来，中央不断完善供给端调控政策体系，供需两端政策均不断发力，2021 年进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应等，重点城市供地「两集中」政策出台。
展望 2022 年，中央将继续坚持「房住不炒」基调不变，供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。
地方层面，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控「工具箱」；针对二手房市场热度较高的城市，地方政府可能将加强二手房市场的调控力度，发布热点片区的二手房成交参考价等，以稳定市场情绪。
另外，热点城市「两集中」供地规则或将调整，强化房地联动效应。
② 集中供地下，宅地和保障性宅地供应持续增加
2021 年，中央明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房三位一体的保障性住房体系，主要由租赁类住房承担保障性居住问题的解决。同时，2021 也是保障性租赁住房政策全面落地的一年。
图 | 2021 年中央关于保障性租赁住房重要政策
从中央层面来看，「十四五」规划中明确指出我国未来要「有效增加保障性住房供给」。下半年以来，国家发改委、住建部多次发文，鼓励支持房地产及建筑企业共同推动保障性安居建设，银保监会、央行也多次表态，要加大对住房租赁市场的金融支持，共同推进 REITs 试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。
展望 2022年，房地产政策层面将继续坚持「房住不炒」的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。将加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，「十四五」期间着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。
③ 聚焦核心城市群，区域分化带来一定的结构性机会
随着城镇化率提升，城市群将成为高质量增长的重要载体，庞大的人口基数及较为突出的居民购买力带动房地产市场需求旺盛。当前，我国三大核心区域：京津冀、长三角、大湾区整体发展处于领先水平，近年来多次在重要会议中提及的成渝地区双城经济圈的战略地位也显著提升。
图 | 2022 年城市群市场趋势预判
在新型城镇化背景下，未来人口将进一步向发达城市群特别是核心大城市聚焦，随着中央在用地上给予地方更多话语权，预计人地矛盾突出的城市土地供应将有所优化，这也将有助于进一步拓展其房地产市场发展空间。
此外，重点区域房地产市场发展行情也存在一定分化，这种区域分化（包括全国的分化）将会带来一定的结构性机会。
④ 房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限
1 月 7 日，国家税务局 1 号文在官网公布最新通知：2022 年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。包括这些信息：权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格......
这些都是为了以后征收房地产税、遗产税做准备。也意味着，房地产税在未来试点，乃至全面铺开势在必行。目前，国务院已经获得在部分地区开展房地产税改革试点工作的授权。
2022 年房产税全面推行的可能性不大，甚至在未来几年房产税都很难全面推行；但在 2022 年房产税立法和试点工作开展的可能性很大。一旦房产税落地，必然影响到市场的情绪和未来房价的走势。
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资料来源：
1.2021年中国房地产总结与展望 | 政策篇,克而瑞地产研究, 2021-12-24
2.彭博经济研究：房地产和政策支持将是中国增长的关键——展望2022, 彭博Bloomberg,2022-01-12
3.国家统计局：房地产销售规模创新高，2022年行业将进入负增长！丁祖昱评楼市,2022-01-18
4. 精准调控 “稳”字当头——2021年楼市政策回顾与2022年展望,58安居客房产研究所,2022-01-07