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很显然，国家层面的房地产大救市已经来了。
就在4月18日，由刘鹤副总理主持召开的相关会议上，国家提出对于房地产金融如下要求：
要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例，最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
总结本次会议的房地产精神，就是两个字——放权。
首付款，是两成还是三成，地方看着办。
最低利率下限，地方看着办。
不要说，那句“不把房地产作为短期刺激经济的工具”没有提，甚至，都没有提“首套”和“非首套”的差别，救市急切之心，已经非常明显。
而，在我印象中，这种“急切”，只有2015年的那次救市才可相比。
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2014年，不管是中国经济还是中国楼市，都到了一个比较严峻的时刻。
2014年GDP增长7.2%，比上年度降低了0.5%，全国都在讨论需要接受发展 “新常态”。
楼市上，进入2014年，全国房地产销售面积和总额都同比连月为负，70城房价指数环比罕见连续下跌。
尤其是库存，已经达到史上最高的70000万平方米。
实际上，国家层面意识到这个问题是在2014年中，该年度上半年仍有部分城市执行降温型调控。
南京颁布2014年宁七条，北京严查消费贷，厦门规范预售资金使用。
然而，过了年中，情况大变，14年6月，呼和浩特第一个发文全面放开限购。
呼市的第一张多米诺骨牌倒地，半年时间内除了北上广深，再加三亚，几乎所有的中国二三线城市均全面放开限购。
甚至，甚至，2015年9月，住建部宣布——境外个人可以购买符合实际需要的自用，自主商品房，换句话来说外国人可以买房了。
这是大救市的第一步——废限购。
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第二步就是金融，在废限购的同时，各地方开始零星出台自己的金融优惠政策。
房贷优惠，公积金异地使用，但没有形成全国性的趋势。
转折点发生在2014年的秋天。
2014年9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》
简称930新政。
新政实际上就是二句话——
二套房“认房又认贷”改为“认贷不认房”
利率下限为基准的70%，也就是被我们现在都津津乐道的利率七折。
然而，这一过程远未结束。
11月22日，央行重启降息，次年2月5日重启降准，货币宽松周期开始。
次年2月5日，降准，3月1日，再降准。截止，15年9月，央行累计降息3次，降准2次。
至于，首付款比例——
2015年3月30日，央行、住建部、银监会再发通知，二套房商贷首付比例一律40%。
2015年8月30日，公积金首套结清，二套首付比例可以到20%
2015年9月30日，非限购城市，首套房商贷首付比例可以降到25%
2016年2月1日，商贷首套房首付比例降到20%，二套房30%。
另外，需要提一句的是——2015年2月5日，证监会允许上市公司和非上市公司都可以发行公司债，地产公司发债门槛大规模降低，从此埋下了整个未来7年房地产公司杠杆快速提高,2021年集体暴雷的隐患。
再说财税方面。
2015年3月30日，国家税务总局宣布，营业税免征年限由5年缩至2年，开始刺激了二手房市场。
2016年2月17日，税务总局再放大招，《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，规定“购买 90 平米以下住房契税减至1%，90 平米以上首套房、二套房分别减至 1.5%和 2%”。
这是本轮调控的最后一项重大全国性政策。
到了2016年年中，全国楼市彻底点燃。
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然而，这是国家层面的主要政策，至于人才引入、企业融资等零星政策就不再多提。
2016年，国家演了第一幕，地方政府就开始扮上了第二幕。
不过，相对于国家放松限购、限贷、首付、财税方面的组合拳，地方政府的招式却异常简单粗暴但有效——拍土地，出地王。
2016年，2017年，地王的消息充斥于每个中国二三线城市的大小媒体。
让每个无房市民每隔几天都受到“面粉贵于面包”的刺激。
而每个地王背后，都是无数房企的一掷千金，都是无数二手房东的笑逐颜开，也让无数刚需客户冲入售房部买房。
然后的事情，大家都知道了。
掀起了整个中国房地产历史上最大的一次房地产高潮，库存从高起到低位，房价从不振到疯狂，地价更是比房价坐上了更快的火箭。
于是，2016年大部分热点城市国庆踩了急刹车，然后就是为期5年的泡沫消化期。
期间除了深圳、上海、苏州、成都、西安、北京等优质城市掀起了个别城市房地产小高潮，从全国来说基本上还是平静的，直到2021年下半年的那一场寒冬。
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回顾上一轮楼市周期的起起伏伏。
很明显，我们得到三个教训。
第一、政策出台过快
半年之内，从全国限购成全国非限购（除了四个一线），购房人群短期内大增。
一年之内，央行累计降息3次，降准2次，再加上房贷打七折，购房成本急降。
15年调营业税，16年调契税，连续刺激二手房市场。
第二、政策叠加过大
如果，单论一个方面的政策，无论是什么限购、限贷、财税、利率，作用都是有限的。
但是如果这几项政策发生叠加，则作用会放大数倍，再加上地王刺激，棚改资金入市，以及公积金的助攻，则这种放大效应会进一步加大。
第三、地方的配合。
国家层面的政策还算规范，因为它更加看重“销售量”的提升而非“售价”（稳增长）。
然而，地方政府对于楼市则往往是追求“售价”方面的提升，用非政策性引导（土地供应有限，土地溢价率不限，地王刻意营造），造成民众房价会涨的高预期以拉升土地价格。
总之，还是一个字——急。
太急了，太急了，太急了。
无论是上边还是地方，都太急了，上面急于去库存，地方急于去卖地。
恨不得今天出一个政策，明天就土拍火爆。
恨不得今天废除限购，明天售房部就客户盈门。
同样，这个“急”也表现在刚刚过去的秋天和冬天，觉得杠杆高，恨不得明天就让所有房企卖房卖地卖项目还钱，杠杆下降三分之一，统统绿线。
觉得居民杠杆高，就根本签约不放贷，让不管是刚需还是改善，买房一周，放贷半年。
没有充分考虑到车速太快，车容易翻，车速太慢，“车”容易被疫情追尾。
下一步，我不能肯定限购、限售、限贷、限价能松到哪一步？
下一步，我不能肯定房地产金融能松到哪一步？
同样，我也不能肯定刚刚消停一年的“地王”会不会重出江湖？
说实话，我有点悲观，不是悲观这次救市的效果（只要一直松就一定会产生效果，量变引发质变）而是对于中国房地产又踏入同一条河流感到悲观。
2000年前，老子说过——治大国如烹小鲜，是公认的大智慧。
然而现实却是，道理都懂，但触及利益比触及灵魂要更难，这是人性。
而智慧永远敌不过人性，这或许就是中国楼市最大的无奈。