昨天呢，我们用大白话讲了一下，汇率与房价的关系，那么：
到此呢，我们已经了解到了政府不可能同时满足三个目标，那么，我们再来搞清楚：
货币的自由流通，货币的政策，还有汇率之间的关系。
一、货币流通汇率与政策之间的关系解析
事实上，用较为理论的话来讲，那就是：
一个国家，不可能同时实现其：
本国货币的流动自由，
货币政策的独立性，
以及其本币对外币汇率的稳定性。
也就是说呢，一个国家，只能拥有其中两个目标，而不能同时达到三个目标。
如果一个国家想允许本国货币的自由流动，又要求拥有其，独立的货币政策，那么，它就难以保持其汇率的稳定。
如果要求汇率稳定，并同时也使其资本，即货币的自由流动，那么，就必须放弃，其独立的货币政策。
那么，在这三个目标中，究竟哪一个，是更为重要的呢？
如果放弃资本，即货币的自由流动，将退回到，闭关锁国的，一种封闭的经济体系与自我经济的小农经济模式，不利于其，经济的增长。
如果放弃其汇率的，稳定性，对于任何国家来说，那，都是一场灾难。
因此呢，两害相较，取其轻，只有放弃，独立的货币政策，才可能是较为可行的。
在此呢，即，放弃独立的货币政策，也就是说，向单一区域的货币过渡。
于是，大家在贸易全球化的同时，开始越来越多地考虑，金融的全球化，如果货币统一了，那，也就不存在固定的汇率、浮动的汇率，以及各国政府对于资本，即货币管制的各种弊病了。
在此呢，有专家曾作过这么一个，十分形象的比喻：
说是，小型的开放经济，就如同在大海上，大风大浪中的小船一样，不论驾驶船的水手，其技术怎么样，虽然不知道，船在什么时候会被大浪倾覆，但是，毫无疑问的是，小船，最终会被大浪打翻的。
这就如同，在全球的货币中，可以非常明显地观察到，经济规模，对稳定性的重要影响了。
你的经济规模越大，投机炒作的风险，也就越小。
统一货币的最大的好处，那就是，让出部分的货币主权，换取金融体制的稳定，能够防范和化解金融危机所带来的风险。
前些年，金融大鳄索罗斯，在东南亚所进行的一系列操作，就是利用了小国经济不稳定的缺点，才赚到大钱的。
当时的索罗斯想对我们的香港有所动作，但在我们国家强大的经济保护下，成功地避免了一场浩劫，有兴趣的同学，不妨可以查一查当时的资料，那是相当的惊心动魄的一场，无声的金融大战。
事实上呢，如果某个地区，实现了其单一的货币，那么，还可以提高其，货币体系的透明性。
但是，同时也由于，统一货币区内的各国，都放弃了独立的货币政策，不存在某个国家，突然增发货币的可能性，这呢，也从而大大地，提高了民众对货币政策的信任度，这就如同目前的欧盟各成员国一样，使用统一的欧元，而不是原来的如德国的马克，法国的法朗那样。
统一的货币，能够进一步地发挥，其市场机制的有效作用，节约各类的成本，如交易成本等。
由此 ，也可以促进其货币体系内的商品、资本以及人员的流动了，使得其资源的配置呢，则更加的合理。
最后，更重要的一点则是，统一的货币，可以减少内部的磨擦，促进投资，提高其区域各经济体，在国际上的竞争力。
这也就是我们所说的，把小船连成大船，如三国时曹操的作法那样，可以抵御大风大浪吧。
好了，理论方面的金融知识呢，我们讲完了，下面，我们来说一说房产。
三人组了解到，早在前些年，在我们的第9届的财新峰会 上，大家了解到，当时呢，我们的房产总值呢，已经达到了65万亿美元。这在以前的文章中，我们三人组已经讲到过了。
那么，这个65万亿美元，是一个什么概念呢？
其实，这个数字，相当于法年美国、欧盟和日本的房产市值的总和。
而我们的房产呢，其中的大部分，来自于银行的贷款了，是银行经过放贷，而创造出来的财富。
那么，银行的货币，其运作模式，又是怎样的呢？
在此呢，我们大家都知道，我们的银行，对于其贷款，监管部门，也就是央行，对其实施准备金率的制度。
也就是说，我们的商业银行，在吸收到原始的存款后，需要按准备金率，将其部分资金，存在中央银行，以应对提取存款，其余的部分呢，才可以用于放款和投资了。
在此呢，我们暂时将准备金率，定位在10%吧。
在此呢，我们来举个简单的例子：
房产企业的王老板，他的企业，向某银行贷款了1000万，而这1000万呢，是不能用现金的形式领取。
在此，即使王老板的房产企业，贷款了这1000万，但还是要存放在银行。
银行得到这笔存款后呢，可以向央行存入其准备金10%，也就是100万的准备金。
然后呢，将900万的贷款，放给王老板的房产企业。
而王老板的房产企业呢，又可以将这900万，拿出去投资，或进行抵押，到其它的银行，进行再次的贷款。
因此，通过王老板的房产企业的一系列的操作，某银行，某某银行，某某某银行，也都可以如此去操作。
在此你看，这些贷款所创造出来的存款，就是派生的存款。
因此，从理论上讲，尽管有10%的准备金率，但是，王老板的1000万的原始存款，可以通过多次的神操作，创造出一个多亿的派生存款来。
而过去的这些年当中，我们都在大搞基建，搞房地产，而这些钱是从那里来的呢，对了，就是这些派生存款而来的。
另外呢，我们的房地产，作为每一个家庭，所必需的大宗的，高额的消费品，有时呢，要穷其一生的财力，还要搭上几代人的努力，才能够购买一套的房子。
因此，我们居民的收入，很大程度上，都被锁定在了这钢筋水泥中了。
而房产呢，不仅会吸纳大量的社会资金，也可能抽走，我们实体经济的资金来源。
因此呢，这两年，我们的货币政策，主要侧重点，就是要去杠杆，调结构，防范金融风险，严格监管，并抑制资产泡沫。
因此，从上面我们的理论中所分析的那样，我们的房产行业，其实处于这不可能同时成立的三项当中，货币政策的环节。
因此，这也就是，为什么，监管部门，会要重点去杠杆，提高我们首付的房产贷款的比例了吧！
另外呢，对于我们的汇率与房价的关系而言，在前些天的文章中，我们已经讲到过了：
首先，某一个国家，或地区，其房价，应该与另一国相似地区，按照汇率换算后，其房价的差别，是不大。
因此呢，从理论上分析，房价和汇率，是一种反向的操作，汇率上升时，本国的货币，购买力增强，用本国货币所表现出来的房价，应该下跌；汇率贬值时呢，本国的货币，其购买力下跌，也就是说，用更多的钱，才能够 买到，原来房价的房产，因此，其房价，就会上涨了。
因此呢，在这一过程中，不同国家和地区，其本国货币，对于外币的汇率，其作用在于，平衡各种资产的供给与需求。
也就是说，让投机者没有下手的机会，不会从汇率中套利。
二、汇率与物价房价有其直接联动关系
然而，汇率与房价呢，还是有其直接的联动的。
当一国的货币，具有升值预期，或持续升值时，境外的投机资本，会流入该国，寻找其投资对象。
在此呢，由于企业的投资，盈利周期较长、流动性能差，证券市场呢，品种也单一，因此，投资当地的房地产市场，是一种比较理想的选择了。
这也就是为什么，我们的香港的李跑跑，早在多年前，就在我们内地，大量地进行屯地，而不去搞开发，等我们的市场起来之后呢，再靠出售原来低价买来的土地，来赚钱的道理了。
在此呢，境外的货币，兑换成当地的货币，购买其国内的房地产，在房地产价格上涨后，出售并兑换成外币，投资者呢，可以获得，其资产价格的上涨，以及当地的本国货币升值，其双重的收益了。
因此，可以这样讲，在房地产的供给，没有大规模增加时，外资所涌入的境外资本，推高了房地产的价格，高涨的房价呢，又吸引更多的境外投机资本，进入该国的房产市场，从而呢，进一步地，助推其汇率的升值。
在汇率上升到一定程度的时候，投资者，抛售其房地产，导致其房产价格的下跌。
因此，就是这样的一个逻辑了：
外资入场该国市场，
导致其货币的升值，
跨境套利资本流入，
推动其房价的上涨，
更多境外资本流入，
升值的预期又增强，
房价继续再次上涨，
本国汇率结束升值，
跨境套利资本流出，
导致该国房价下跌。
我们用这样的大白话一讲，大家可能也就明白了：
我们的房价与汇率，一直呢，也都是，大家所关心的一个，热门的话题了。这二者呢，也往往是一种负相关的关系了，房价上涨，就意味着，汇率下跌。
事实上，日本在上年世纪的九十年代初，当年签订了著名的广场协议，日元兑美元大幅度的升值，但是呢，其房地产行业大幅度下降，尽管日本，留给了世人们无尽的教训。但是，日本目前，依然是发达国家。
再来看一看俄罗斯，俄罗斯当年的房价，也大幅度的上涨，但在当年金融危机的时候，俄罗斯的汇率和房价，都面临大幅下跌的风险，俄罗斯最终，选择了力争保其房价的政策，因此，尽管俄罗斯的经济不太怎么样，但其房价，目前在世界上，依然是较高的。