01
每年同学聚会，总会听到各种花色的牛皮——当然人家确实有一副牛骨头架子，只不过把身子吹鼓了些而已
这次聚会，有头老牛一脸苦相，说是因为投资买房，赔得弹尽粮绝
这位同学是名艺校老师，同时还开校外的兴趣班，能吃苦，脑子也活，兴趣班的收入早就超过工资好几倍
有钱以后，也是怕通货膨胀，就去买房
问题是，他买的是商铺，而且前前后后买了三套
以前，别人揶揄他还住60平小房子的时候，他就甩出自己的商铺让对方立刻换脸
现在，他只是沉默半秒、长叹一声
他的一间铺子在距离学校挺近的白马义乌商贸城，当时销售人员口若悬河，下笔龙飞凤舞，把一个承诺包租返现算得让人以为错过了它就是错过全世界，结果后来这地方破产倒闭了
他还有个铺子在鼎信，也是承诺返租，返了两年，没了
第三个铺子倒是情况最好的，是个临街商铺，一直往外租着，只不过疫情之后，先是租金便宜了三分之一，后来还是被退了，生意难做，他也知道，就想着卖了吧，结果挂出一年，连问的都没有
可怜我这同学，每天唉声叹气
其实他的情况真的是很多
威海很多商铺尤其是商城的，卖的时候总是言辞凿凿告诉你承诺收益承诺返租，但卖完了你就找不找人了
因为这种很多都是代理公司在卖，他们只管想办法把商铺卖出去，提成拿到了就走人，至于说以后，真的是哪管洪水滔天
还有的甚至是开发商主动破产的
如果是在这个行业淫浸几十载，你一定会发现，鬼吹灯里各种情节是脑洞大开，这些人为了圈钱脑子直接整成了黑洞
我只能跟你说一句，如果你是普通人，别碰商铺
万达广场开业的时候、华发新天地开业的时候，我常听到这样的话，说威海这么个小地方，能养得活这么多商业吗
但除了这些大体量的商业综合体铺面，大部分楼盘或多或少都会配有一部分底商，单层、双层都有，像是万科威高翡翠公园、凤集金茂悦、三盛迪尚璞悦府、保利明玥风华、融创云庭壹号、中南林清月、恒融时代、新基业当代阅……
一边是，买双筷子也要去砍一刀，买菜是多多买菜美团买菜，实体店在电商和疫情夹击的夹击之下步履维艰
另一边却是，大量的店铺供应高歌猛进
开发商是用地指标里面有商业规划要求，他得卖，而且他还得跟你说：黄金旺铺，买到赚到
那你呢，你买的时候就没有想想，这些铺子要靠谁来养活？
整天一本正经地说房产泡沫房产泡沫，你可曾想过，真正的泡沫根本就不是住宅，而是商铺
我知道，这个时候肯定会有杠精跳出来指着我的鼻子：哪哪的商铺卖的特别好，那都是卖给傻子啦？
首先，他到底卖出去多少你知道吗？人家吆喝你就听啊
其次，他嘴里的高租金，有价无市有什么用
最后，如果你是家家悦，你是燕喜堂，你是托尼老师，那你随意，我错了
02
这种即买即赚多少多少、年回报率多少多少的话也常出现在公寓项目里
尤其是从高区延伸过来，海岸线一条的海景公寓，很多都用过代理出租这种手段
不能一棍子打死
这里面有真的，但更多的是假的
新版广告法已经明确规定，房地产广告不能有升值或者投资回报的承诺，你要是看到这种广告，去告他，一告一个准儿
上面已经明令禁止一个东西，就说明这个东西已经很严重了
举个例子，差不多20年，威海的住宅小区好像一夜之间都挂上了红色物业的牌子，你有没有想过为什么？
那一年，新华社的半月谈内部版刊登了一篇文章《物业不应是城市“火药桶”》，论述了小区业主和物业之间的矛盾，具体种种即使不详细说明，我们每个人也都深有感触
21年的时候，民法典出台了物业管理办法，赋予业主三个权益：
绝对自主权，如果业主对物业不满意，可无条件单方解聘
绝对知情权，业主有权对物业花过的每一笔钱追根溯源
绝对所有权，一切通过公共资源得来的利益，归业主所有
接着，物业行业又被国家八部委纳入重点整治范围
我觉得，写道这里，你已经明白了
正是有太多的项目卖的时候给出了承诺多少多少回报的话，打擦边球来吸引购房者，后期执行的时候无法落地，才倒逼新广告法明令禁止该宣传方法
但是，还是会有很多人来问我：手里有点儿闲钱，投资个公寓好不好？说是包租呢，我就等着收钱就行
我很坚定地对一个朋友说不好，他转过头去暗戳戳地跟我们一个共同的朋友说我是嫉妒他有钱，然后毫不犹豫地买了一套恒大海上帝景的公寓
既然说到公寓，就多聊几句
还有一些小白朋友，对有房的渴望超过了判断信息真伪的理智
他们通常都是拥有朴素愿望的人：我渴望有一个能自由支配的空间，我渴望有属于我自己的房子
这个时候，公寓就成了对住宅的妥协与让步
在妥协之前，我把公寓的缺点一一列出来，你都明白了接受了，再做决定不迟
首先，是流动性问题
公寓的契税比住宅高2个点，是3%，这还可以，但如果你想转手，过户的税费就非常高了，有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等，几乎把能叫得上名字的房产交易税都弄里面了，全部算下来，大概有全额的百分之三十或者差额的百分之五十五
这是什么概念，假如你买了一套100万的公寓，转手的税大概60多万
看看这个数字，你觉得这个公寓你转的出去吗
其次，商业水电，比住宅贵差不多2倍；不能通天然气，所有生活设备都用电，啧，每个月的成本会多高啊；暖气的话，也是按商业标准收；物业，也是按商业标准收；停车费也是
长此以往，钝刀子割肉啊
如果看在公寓低总价的份上，你还都能接受，那还有政策的限制：
不能落户，不能上学
贷款50%首付+最多可以贷10年
投资主要是用银行的钱收自己的利，你这个杠杆空间这么小，投资的价值也丧失了大半
当然了，如果此时有人跳出来跟我说：我就是纯自住，我以后也不换房也不卖房，它增值贬值都没有关系，那OK
03
有些房子，普通买房人很难搞清楚那里面的弯弯绕绕
咱都是肉体凡胎，也没那个本钱一个个坑掉进去才相信那里有个坑
总的原则，不碰就好
去年一个姐姐装修房子，经常约我去挑窗帘挑沙发挑灯具，经区总站这一片聚集了很多家具商场，居然之家、美乐家居、红星美凯龙、欧亚达家居广场、洪太极……每个商场三层，几十家店铺，风格也是琳琅各异
姐姐开始的时候看得兴奋，很快就疲惫了，中式有中式的沉稳、欧式有欧式的典雅，这一刻喜欢马赛克、红木营造的老式浪漫，下一刻喜欢藕粉、白色打造的北欧风，完全没毛病，唯一的问题就是，把自己的两条腿看软了也没得出个结论，真的是身心俱疲
想起我自己装修的时候，几乎就没有纠结，我知道自己想要什么样的风格，想要什么样的灯什么样的窗帘，直接对店家说了，下单就可以了
我能做到这般，是因为我在买房之前很长时间就关注了几个装修号，不是正经八百的学习，只是看到有意思的扫两眼，一两年下来，我对每种风格都有了了解，更重要的是我知道自己会长久地喜欢哪一种风格
我觉得道理是相通的
买房这件事，对每个人来说，也是迟早要遇上的，不过是时间早晚问题
你关注着我们的公众号，时不时瞄两眼买房知识，指不定什么时候就用上了