房产交易是人生大事，各项约定必须谨慎全面，尤其是户口、学区、车库或者车位等配套设施，更需要买卖双方以“白纸黑字”确定下来，以有效维护自身合法权益，如若不然，就会像陆先生一样闹心了……
陆先生一直有换房的意向，他通过嘉兴某中介公司找到了比较满意的一套市区面积约370平的别墅，总价430万元。几番沟通后，他与房主李阿姨在房屋中介的居间下爽快地签订《房屋买卖履约合同》，协议约定了房屋的定金、尾款、交房时间等问题，而忽略了别墅地下一层的车库问题。
当买家陆先生支付了定金，以为一切都水到渠成时，李阿姨却反悔了，要求他支付额外的一笔费用。还有什么费用？陆先生一头雾水。李阿姨称位于这幢别墅正下方的地下车库不在购房合同内容中，陆先生如若需要，应当以10万元价款另行购买。
陆先生对此颇为不满，认为自己花400多万元买的别墅自然包括该别墅带的车库，怎么还要另外购买呢?可当陆先生按合同约定期限支付了部分房款后，李阿姨却拒绝办理房屋过户手续，需陆先生支付购买车库的费用后才可过户，双方各执一词，僵持不下。无奈之下，陆先生将李阿姨告上了法庭。
秀洲法院审理后认为，本案中买卖房屋为别墅，案涉车库位于该房屋地下，实际与该房屋连为一体，并有门、楼梯连接，为该套房屋的组成部分，作用在于辅助、发挥房屋的效用，故应为此房屋的从物。在未进行特别约定的情况下，房屋转让，作为从物的车库亦应随房屋一并转让。李阿姨应该无条件协助陆先生办理别墅及车库的过户登记手续，并赔偿陆先生因未按时过户产生的违约金四万余元。
法官说法：
一般情况下，小区内的地面或地下整体公共车库或车位与房屋主体并未直接相连相通，也不属同一整体，无法确定车库或车位的归属，特别是楼房的情况下，更无法直观的明确楼下的车位具体归属于楼上哪一户，故可适用《物权法》中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
而具体到本案中的车库，虽其具有独立的产权证书，但其从空间上并非独立存在，而系在本案别墅地下的正下方，且有门、楼梯直接与别墅主体相连接，实际与别墅主体连为一体，辅助别墅主体实现其经济效用。故本案中的车库应属别墅的从物，双方在未特别约定的情况下，应随主物转让。
通讯员 | 秀舟