我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢
回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。 炫特一居有明显溢价。 甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。提问：房姐你好，新加入星球，多多指教。 咨询的是二套房、主要用于学区占坑。（现瞄上朝阳外国语学校，宝宝三岁。 希望满足上学需求，不要跑输大盘。 背景： 家庭北京户口,婆婆63岁。 现有一套望京房产（估计710w），现金310w，家庭流水70w。目前看的是慧忠里一居。但觉得的确非常老破小。枫林绿洲没有什么一居室。 请教一下如何购买更适合我们家情况。 谢谢啦
回答：学区占位，不考虑自住老破小就是首选。 否则学区溢价的情况，外加品质溢价，后期不利于出手，资产风险暴露过大提问：房姐您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢
回答：学区房的家长。 30-40岁居多，体制相关工作者居多。 多数早年在北京已有1-2套房产，出售一套四五百标的，加上几百首付，换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。提问：房姐你好！请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊？也是刚需，想关注小三居或者大二居，北边的保利金泉好么？或者东边的丽都一号？
回答：保利金泉是溢价盘，整个亚运村是以溢价为主，可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多，单价7以内的地铁次新，单价5万左右的老破小和大面积，是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居，房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵，投资更喜欢便宜货。提问：房姐老师好，老公终于被说服投资房产，但是却看上了一个我认为是CEO的小区，海淀和昌平交界处的枫丹丽舍。他说那周围要规划建配套，以后会升值。而且一层带院子的房比二楼以上还贵很多，他觉得可以投资养老兼顾。 请问房姐的建议。
回答：枫丹丽舍合理价值5万。 周围缺少发展空间，并且竞争楼盘太多，即使出现黑天鹅利好，平摊也极低。 一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折。 建材城吃灰，不适合养老。 一楼带院子折价后约3折可以，花钱兴趣不大，北京院子向来溢价居多。提问：房姐你好， 本人单身京户，现有现金400万，房山绿城百合330平顶层复式一套约900万（自己名下）西城真武庙老公房1500万（父母名下，64，67岁）均无贷款。我人在国外无国内流水。想投资，问 1.北上广深可投资哪里？ 请推荐些盘 2.上海、广州、深圳公寓是否可以考虑，深圳中洲湾二期公寓、宝创红禧公馆如何？ 3.房山绿城百合是否保值，是否该卖掉置换新房？
回答：北京看望京或者朝阳公园、CBD板块 深圳投资向西看 优选前海、宝中、深圳湾。深圳高端公寓可以选，但选筹难度大一般不建议买，容易坑 中洲湾和宝创红禧公馆都不推荐，周边全是农民房拆迁难度大，整体配套很难提升，不保值 房山出掉不值得长持提问：房姐你好，相识恨晚！1. 家庭年收入40w，工作稳定，4老2小。2. 西北旺自住一套，800w市值，贷154万，月供7400；西三环70年住宅产权办公一套，市值480w，贷241万，月供11000，租金年30w；商住一套租金年5w，市值140w，贷款明年结清；loft一套，贷款马上结清，市值160w，老人住，目前无法网签；秦皇岛市中心1居海景市值50w，不好卖。3. 目前负债70w消费贷，平时租金和工资基本用于日常开销以及月供利息。。。请教房姐，1）我如何整合一下现在的资产？2）我是否还可以做一些抵押再投资，比如，投资一套老破小，500w标的以下的。
回答：商住出掉，租售比低，不值得长持 秦皇岛出掉，没有投资价值 抵押西北旺自住，大概能得到近400万，月供在2W+，如果短期月供有压力可预留50万现金备用，建议投资一套紧凑两居老破小提问：新人首问，美丽的房姐，我的情况大致如下：有sfsd，子弹300，纯投资，不自主，满5后出售。 方案一，买两套370万左右标的出租，主要东三和东四老公房。第一套首付150左右，每月还款来源：我和老公公积金有1万多点，自己在补点就差不多了。第二套，全款抵押，每月还款来源：两套房租金和家庭税后收入。 方案二，用sfsd买一套700左右标的出租。还款来源：租金和家庭税后收入。 我的问题是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二买哪里比较好？ 3.如果看中租金收益和接盘，方案一和方案二比较，哪个更好。
回答：建议2，北京500内的标的竞争激烈，没什么淘笋空间 sfsd充分利用更合理，而且拆分两套你的成本会上升 推荐看 天通苑大面积，或者朝青 国美、珠江罗马、朝阳无限 能兼顾租金和升值提问：美丽的房姐您好。我有 stsd资格，男朋友手里有套昌平小产权（当年是全款，但不知为什么北京市公积金官网显示有贷款记录），所以不知他是否还有st资格。现在想买套上车房后出租（平时在单位附近租房），等4-5年孩子上小学再置换成自住房。我们还没有领证，现在两人月收入税后加起来3w，每月公积金有7千。想请教您怎么利用好stsd资格，以及有什么合适的小区推荐（首付150，总价400以内），谢谢！
回答：有过贷款记录不能算首贷，小产权不建议长持 150首付只考虑投资出租，建议看团结湖、劲松、甘露园等地公房提问：今年打算上车，首付120万，贷款承受能力月供2万，想买小三居。工作在小营西，爱人在公主坟。选择那个区域合适？
回答：120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。 这也是一个起步最高性价比的选择，结合了收益稳定性，流动性，低风险几个核心条件提问：您好，个人情况如下：夫妻双方都是北京户口，现有两套老破小（松榆里，松榆西里各一套，都是五十多平米小两居），家庭年收入60左右，想都卖掉改善居住环境，加上手里有160左右资金，换一套环境好的三居，最好兼顾一点儿学区（孩子刚三个月），比较倾向东部。 问题：1.是否有您认为的合适的楼盘推荐。 2.自己比较关注华侨城与珠江罗马嘉园，这两个小区相比较哪个好一些？ 3.什么时候开始换房比较好，现在就着手准备还是再观望一下？疫情过后不知北京的市场如何。 4.这两套老破小一套是婚前个人，一套是婚后二人共同所有，卖的时候如何操作？
回答：珠江罗马嘉园>华侨城 可以随时关注，有合适的即可出手，当前看疫情不会对房价产生负面影响 如果两套均出手的话，可以同时挂，卖出顺序没有影响很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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