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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:老师，您好，我目前有资金700-800万，首套有贷款记录，想以投资为主，能保值增值为主，计划持有10-15年。前期选筹有些犹豫，错过了亦庄等新房片区。现在感觉还是有学区、传统市区、有产业支撑的地区安全性更高。目前选了三套房：
第一套：核二院（航天桥）的三居室，公房，1996年建，6层的3层，板楼，南北通透，暗厅，89平米，1100万，停车方便。海淀八里庄学区海淀实验小学区域，学区未占用。
第二套：北京科技大学校内（学院路片区）的三居室，公房，2002年建，20层的16层，塔楼，东南北，北侧有窗（为斜边），南侧、东侧有窗（直边，规整），卧室（南侧窗户1间、东侧窗户两间）和客厅（南侧窗户）均有窗户，98平米，1070万，停车方便。学院路学区，对口北京科技大学附属小区，学区未占用。
第三套：八家嘉园，回迁房，位于双清路边，北五环内，小区北边有八家郊野公园，2014年的回迁房，28层的10层，南北通透，客厅朝北，两个卧室一个朝北一个朝南，92平米，785万，停车方便，地下有4-5平米的储藏室。对口八家小学，学区未占用。
特向您请教，这三套作为投资，可不可以？有没有更好的板块、社区或房子推荐。谢谢您
A:回答:您好,感谢信任!首先建议您抽时间认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
以上三套房都为老房子,持有10-15年保值属性尚可,但增值属性比较一般,跑赢大盘有点难,跑输大盘的可能性比较大
近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;
首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区域)的品质次新
第二波仍然是XQ+成熟的溢出区域刚需盘(同样是品质次新),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车
第三波依然是XQ+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
第四波轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。
由于目前普涨的行情越来越少,预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新.老房子的购买群体受限,所以上涨动力不足,可否告诉我您的具体工作地点和意向区域?
Q:提问：京总，您好。家庭有一套住房在青塔。现我和家人继承了一套公房，80平米，价值800，在北大燕北园94年房，想请教：1.卖出公房，拿现金50%？2. 出一半价格买下公房（有增值可能吗）？孩子现在20岁男孩，如卖公房，现在就为孩子另贷款买一套投资兼住的房子（用孩子名义还是父母名义好）还是等未来5-10年内给他首付？谢谢
A:回答：你好，感谢信任!1、北大燕北园南侧是中央党校,西侧是城中村,东侧紧靠圆明园西路,没有商圈配套,后期可开发的土地几乎没有,城中村拆迁目前又没有消息,增值属性比较一般,总价800如果拿一半的话就是400,可以用孩子的名义贷款买入一套纯投资盘,兼顾保值增值.
2、如果各个条件允许,建议现在就可以计划出手,中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌
北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;祝一切顺利,有问题可再向我提问
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
Q:提问:京总好，目前和女友两人大概能凑650-700的首付，计划购置一套总价1K以内的房子（首套房）。我工作在复兴门附近，女友在东单。
买房考虑因素主要包括
1.交通便利（地铁一，二号线沿线最好）
2.生活比较便利
3. 00年后次新房，三居室最好，两居室也可以
4.适当考虑学区。
5.有一定的保值增值
目前主要犹豫的是直接上车西城还是选择朝阳建国门附近，西城目前考虑的是广外片区，选择西城主要是提前考虑学区问题，但是现在还没结婚，孩子上学估计十年后了，也担心政策风险。另外对广外的小区环境整体还算满意。
缺点就是女友上班交通不太方便，广外的位置我上班也只能骑电动车。朝阳建国门附近目前重点关注了东方瑞景，优点是地铁一号线沿线，交通便利，附近生活也很方便。缺点就是学区一般，选择这的话未来就计划攒攒钱等孩子快上学的时候在西城买套小的上车房（目前单位对一定级别以上的员工可能还有一定的政保，但必须买在西城）
希望京总给出您的建议，或者如有您认为更适合我们情况的楼盘请给出推荐，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、从保值增值稳健的角度上只要回避重点学区即可,广安门板块的学区一般,不存在高溢价的情况,可以看看这个区域的远见名苑、郎琴园.这两个盘都尚可.
2、650-700的首付建议适当多加一些杠杆,投资房子涨幅是靠选筹,而赚钱是靠杠杆,只要选筹上正确,建议在有限的资金去撬动更大的资产,这个是原则
3、建国门这个板块比较零散,从居住的角度上不如纯住宅区,如大望路、双井,住宅和商业是分离的,双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.可以看看富力城、首城国际、A派公寓、风度柏林.
综合:你们现在没有小孩,如果过早的买入学区房,就要面对政策的不确定性,学区房不如纯投资盘稳健,如果从保值增值稳健的角度考虑,买一套纯投资盘持有,10年后需要名额再做计划即可
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Q:提问:京老板，您好，最近集中读了您的文章和回答，受益匪浅，对于换筹和区域选择的思路很认可。想向您请教，大望京片区，是否有合适的小区推荐？700万元-1000万元是相对比较舒适的价格区间，二居或三居都可接受。另外，望京溢出的区域，酒仙桥之类的区域是否有投资价值？看价格一直不温不火。谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度
700-1000可在望京本地选筹;可以看看澳洲康都、季景沁园、国风北京、慧谷阳光;
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Q:提问:京总您好，首房首贷，西直门工作，首付180万，预算400万以内，定位增值，前期租出去，暂时不考虑居住属性，未来可能考虑自住。亦庄开发区南海家园南北两居和通州武夷花园京贸国际城南向大一居，以及常营柏林爱乐南北大一居怎么选择？另外刚毕业大学生，京集体户，无对象，首房首贷资格用好还是不用好？感谢感谢
A:回答;你好，感谢信任!1、通州属于长期利好，兑现的周期比较长，您买京贸国际城有个问题，这个板块属于通州的核心区域，运河CBD人口饱满后会释放人口红利，但一居室不是主流户型，这个盘买个一居室保值尚可，但增值属性可能会有不确定性存在。通州有购买力的人口会像这个片区置换，但2居室3居室是主流产品。
2、南海家园有价值+学区支撑，保值增值比较稳健，柏林爱乐这个板块属于国贸的二级溢出区域，朝青涨完能轮过去，这个盘属于板块内热盘，品质和口碑都不错，综合，亦庄，常营都可，可以结合您自己的情况做选择
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Q:提问:您好房总。我家之前买了一套房子，选的不好，跑输了大盘，所以最近决定卖出，置换一套跟得上大盘的。
现在的问题是，卖出后只有四五百万，其他资金还没到位，年底可能有七八百万，这种情况下是现在置换，还是等到年底资金到位？
我们最近在关注亦庄和丽泽，发现亦庄房价一直在涨，不知道年底会不会有一波回调？
以及，如果要置换，这个价位想要兼顾投资和居住体验，您觉得哪个板块更合适呢？
A:回答:您好,感谢信任.1、名下已经多年不涨的房子要不要置换掉，房价上涨的逻辑是距离主城区越近的核心区，发展越不容易受限制，没有高端人口集中的新城区，因为无法吸收到货币，所以几轮行情都和这些板块插肩而过。
如果你选择继续持有的话，你的利息成本和时间成本会比较高，核心区的房产，即便是横盘期，价格也比较坚挺，相对比较安全。当下不要再用10年前的思维去判断房产了，未来的房产分化会越来越重，领涨的区域会继续领涨，普涨的区域会继续普涨，常年洼地的区域会继续常年洼地。在房住不炒的环境下这就是未来房地产的基本走向。
2、丽泽目前还没有完全的价值支撑，溢价比较偏高，过度透支。亦庄已经有产业支撑，配套还没有完全落地，未来还有可增长的空间，自住的话亦庄的河西是一个不错的选择
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