近年来，常态化调控政策背景下，房地产市场整体保持了平稳发展。随着行业告别野蛮增长时代，向高质量发展转型，整个行业的投资逻辑也变得愈发清晰。那些具有优秀管理运营能力 、具备品牌优势，多元产业布局下拥有产业、商业资源导入的复合型、高品质开发商将成为市场上的稀缺资源，有望在行业下半场持续脱颖而出。
近期，房地产板块中的多家公司接连大涨，不单单只是市场政策有边际上的宽松，而是市场在明确了“竞品质”这一楼市发展新趋势后，快速地做出了反应。在这过程中，笔者发现了一家聚焦长三角地区，专注于开发和经营多业态商业综合体的领先城市空间运营商——宝龙地产，公司在本轮行情中快速反弹涨幅远优于整个地产板块，甚至于不逊色于部分龙头房企。此外，公司最新公布的上半年业绩表现可圈可点，多项关键指标实现快速提升，这一系列新信号预示着什么？
一、经营稳打稳扎，逆境之下彰显盈利质量
8月18日晚间，宝龙地产公布半年度成绩单。上半年，公司实现总营收207.3亿元，同比上升20.7%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；宣派中期股息每股18港分，同比上升50%。在上半年疫情依旧反复，行业调控持续的大环境下，宝龙地产展现了稳健经营的一面，销售的快速复苏以及盈利能力的优异表现成为此次中报的两大亮点。
销售层面来看，今年上半年，公司实现合约销售额约为530.39亿元，较上年同期增长68.2%。公司合约销售面积约为338.58万平方米，较上年同期增长65.4%。上半年公司已完成了此前总裁许华芳先生宣布的全年1050亿元目标的50.48%。
对于销售增长的原因，宝龙地产管理层给出了自己的解题思路：主要是由于集团坚持\"369\"开发模式，积极提升运营效率、加快周转，减缓了新冠疫情对项目开发的影响；坚持“1+1+N”发展战略，重点布局长三角及粤港澳大湾区；以及长三角及粤港澳大湾区货量储备充足，产品定位准确，注重品质及客户体验，产品符合市场需求。
从下半年可售资源来看，公司拥有1184亿可售货值，139个可售项目中，83.7%位于一二线城市。考虑到下半年金九银十的传统下销售旺季带动以及公司优异的土储布局，宝龙地产大概率有机会超额完成今年销售业绩目标，同时强劲增长的销售额以及较低的土地成本也将给公司未来几年的业绩提供极大的保障。
而关注到盈利方面，上半年宝龙地产毛利率达35.2%，继续保持在行业高位，同时公司上半年净利率为24.49%，较去年同期20.35%上升4.14个百分点。宝龙地产在规模稳步提升的同时继续保持着优秀的盈利质量，这在现阶段实属难能可贵。
考虑到今年公司站上千亿之后，依循发展惯性，规模增速还将进一步表现，经营质量也将伴随规模效应下融资端、拿地成本端的优化获得提升，公司后续的业绩还将持续在利润表中得到展现。
二、财务持续夯实，“三道红线”维持绿档
关注到财务管控方面，上半年公司资产负债表持续夯实，抗风险能力不断得到强化。结合近年来市场高度关注的三道红线情况来看，公司严格守住三道红线，实现“零踩线”。
具体到各个指标，截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%。公司自2020年后便进入了绿档范围，从今年上半年的数据也可以看出宝龙保持绿档的决心。而随着宝龙稳定在绿档，企业债务结构也将达到健康水平，抗风险能力有足够保障。
在行业融资收紧，部分行业内企业信用风险加速暴露的大背景下，宝龙地产在融资端表现出极大的优势。回顾期内，公司的融资加权成本为6.43%，较去年同期6.44%略有下降，结合过去情况来看，公司近年来的融资成本在持续优化中，这也为利润端腾出了空间，进一步提升公司经营效益。
（数据来源：公司半年报）
得益于优异的财务管控能力，公司在信用评级上获得了一众评级机构的认可。在此前3月底，标普上调公司主体评级至BB-，债券评级至B+，展望稳定，据悉，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。同时，在6月初，境内评级机构大公国际也将宝龙地产子公司宝龙实业的主体长期信用等级评定为AAA级，大公国际认为上海宝龙实业是宝龙地产境内主要房地产运营平台，其在商业地产领域上具有很强的竞争实力和知名度，并且土地成本相对较低且土储资源充足、分布区域良好，而具有竞争优势的楼面地价有利于公司产品定价的灵活性，提高抗风险能力。大公对上海宝龙实业未来1-2年的信用评级展望为稳定，足见其对公司经营情况的认可和对未来发展的信心。
三、“商业+住宅”双轮驱动凸显行业下半场竞争优势
近期，多个城市二轮集中供地迎来调整，从土拍实施情况及政策导向来看，“竞品质”或将成为未来土拍新标配。在此趋势下，对具有领先品牌优势，强产品力以及产业和商业资源导入能力的房企将带来实质性利好。
当前伴随整个国家经济结构转型，地方政府产业升级心切，在土地出让过程中，房企倘若能给地方政府带来高社会效益的产业项目也将更易得到政府的青睐。这同时也意味着，房企想要拿到优质低成本地块，更需要从政府青睐的产业发展、城市经济效益和社会效益层面去考虑，通过为城市带去优质的经营业态，与地产开发主业联动，构建商业生态循环，最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益的共赢。宝龙地产的业务模式无疑在这一方面具有显着优势。
宝龙将其自身定位为一家商业地产开发运营商，专注于开发及经营综合性商业地产项目。早在2020年宝龙地产还曾提出要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座，核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。在“商业+住宅”联动的模式下，旗下宝龙商业打造城市综合体，扩大品牌影响力，为宝龙能够低价拿地带来了契机。
从数据来看，宝龙地产近三年以“商业+住宅”合作形式获取的土地占比一直在85%上下浮动。此外，在低价成本优势的基础上，公司通过住宅销售反哺商业板块商业运营的发展，同时通过商业板块的高质量运营带来高人气和人口流入，拉动周边地块价值上升，提升地产及商业价值。
（数据来源：公司公告）
四、优质土储蓄力高成长，企业价值进入加速释放期
多年以来，宝龙地产持续按照“以上海为中心，深耕长三角”的战略模式来发展，公司掌握大量高质量低成本的土地资源。随着公司“新五年战略规划”及“双百双千”的企业战略目标的相继落地，今年上半年，在“1+1+N”投资布局战略指导下，宝龙地产继续坚定不移地锚定长三角及大湾区，布局新增地块19幅，新增土地储备384万平方米，新增货值约510亿元，平均土地成本4927元/平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。截至2021年中期期末末，公司拥有土储建筑面积约为3780万平方米，其中长三角地区占比接近70%。
长三角城市群是中国经济发达的地区，也是人口为密集的地区之一，按照《长江三角洲城市群发展规划》，2030 年长三角城市群将被打造成具有全球影响力的世界级城市群。与此，同时长三角核心省份，浙江也正迎来共同富裕区试点，在一系列政策利好等带动下，庞大的人流、资金流也将带给当地房地产市场支撑，宝龙长期的深耕布局也将迎来的价值的加速释放。
此外在宝龙地产另一个核心布局区域粤港澳大湾区，其取得的进展也相当迅速，上半年宝龙地产在大湾区新进中山、佛山两座城市，并与广州市政府签订了500亿元战略投资协议，将其作为重要的目标市场和重点投资区域。随着公司在粤港澳大湾区逐步打开局面，资源优势叠加结构红利还将助力公司经营迈向更高的台阶。
随着公司半年报成绩单的结果公布，公司的经营表现亦得到了一众机构的看好，国泰君安国际发布研究报告维持公司推荐评级，其指出，公司勾地造就土储成本优势，为宝龙地产盈利能力与业绩增长提供支撑。西南证券报告中则预计公司2021-2023 年归母净利分别69.6/83.5/98.3 亿元，复合增速为19%。考虑到公司业绩保持高质量增长、商业运营提质增速，是国内商业地产优质标的，维持“买入”评级。公司能获得多家研究机构发表报告看好，再一次反映其投资价值受到认可。
值得一提的是，此前7月30日宝龙地产曾公布回购协议，将于公开市场回购不多于4.14亿股股份，而在业绩公布次日，宝龙地产发布公告耗资640.79万港元回购100万股。可见，公司也已经在积极用实际行动向市场释放对其业务长远前景看好的信心。
从估值层面而言，截至2021年8月20日收盘，公司动态市盈率仅为3.66倍，市净率为0.57倍，显着低于历史及行业同梯队房企。同时从股息率方面来看，公司当前动态股息率达到6.96%，估值洼地下的高股息表现，这也意味着较高的投资安全边际。
综合来看，宝龙地产拥有出色的业绩表现，盈利能力强劲的同时财务不断得到夯实，在政策压力、行业转型的弯道上，公司依然可以保持稳定的增长，在行业中实属不易。随着整个行业向稳健高质量发展转向，长期坚持高质量发展理念的宝龙地产，作为一个行业领先的城市空间运营商，凭借其不断夯实深耕长三角、拓展大湾区投资战略以及“商业+住宅”双轮驱动的经营模式，未来在长期发展中还将有望持续带给市场惊喜。
本文源自格隆汇