摘要：如何平衡管控、债务，将成为新的挑战（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
想不到，偏居一隅的杭州新晋千亿房企，滨江集团，以这样的方式出名。
其实，比春节放假19天，更吸引我的是滨江集团的slogan。
“让老百姓能住上一套好房子”。
广告词背后，往往反映老板的心思。在杭州，以前绿城特别有名，当然绿城的房子整体不便宜。滨江其实也不便宜，杭州整体贵，“好房子”嘛。
因为在浙江混过，杠杆地产略微知道点这家房企早年的事。包括给员工发旅游福利，其实很多房企也都有。当然，这些不是本文重点。
今天借着首次跻身“千亿俱乐部”，滨江集团过年放假19天，谈谈类似这样的区域房企。
1、一年期内债务增幅有点高，全口径销售破千亿元，权益金额只有不到360亿
滨江集团确实挺大方的。
首次跻身房企“千亿俱乐部”后，杭州房企滨江集团的2020年春节员工福利曝光：春节放假19天，公司向全员发放2万-5万元不等的旅游津贴。如下图。
这让房企狗，以及所有加班狗都羡慕不已。有朋友就算了，根据年报，2018年末，滨江集团有1000多人，最少这次旅游津贴要发放2000多万。
晋级千亿军团了，这点钱其实还好。
如上图，11月时，全口径销售还略差一点到千亿元。到了12月10日，滨江集团董事长戚金兴开媒体恳谈会，则宣布破千亿了。
其实3年前，也就是2016年时，滨江集团憧憬过2018年破千亿。当然，略差一点，如今美梦终于成真。
为了实现这个目标，滨江集团也是付出了很大代价，和很多区域房企一样，在壮大过程，短期负债激增。
如上图，根据滨江集团2019三季报，杠杆地产注意到，最明显的就是一年期非流动负债，比期初上升了142.02%。由23亿多元，增加到56亿多。
同样，其他流动负债，增长了82.66%。从20亿出头，增加到接近38亿元。
滨江集团也解释了，系一年内到期的应债券和长期借款增加，以及短期融资因素。
如滨江集团12月7日“关于当年累计新增借款的公告”公告：
截至2018年12月31日，公司经审计的借款余额为261.29亿元，截至2019年11月30日，公司借款余额为304.27亿元（未经审计），公司当年累计新增借款额为42.98亿元，占2018 年末公司经审计净资产193.14亿元的22.25%。
滨江集团承诺说，保证按期支付到期利息和本金。
可营收，同期只有99亿多，没有破100亿元。而去年同期则是122亿多元，下滑了18.75%。可以想见，滨江集团未来一年的还债压力。
原因如上图，也可以理解。
但市场是残酷的。根据最新的消息，杠杆地产注意到，滨江集团拟为11家子公司提供118亿元新增担保。
另外值得一说的是，按照克而瑞的数据，滨江集团2019年前11个月的权益销售额357.1亿元，位列排行榜第62名。这比11月的全口径接近千亿，排名30位，要低不少。
这说明，滨江集团的绝大部分项目，都是和其他房企合作开发的。且自己占比不算高。
2、疑似被住建部点名，晋升千亿房企，品控要管好
另外，杠杆地产注意到，就在滨江集团喜庆自己销售破千亿之际，该司参建项目疑似被住建部点名的事，引起社会关注。
当然，不是点名表扬，而是批评。
事情是这样的，不久前，疑似滨江集团参建的杭州某高端在建楼盘，业主以该楼盘被列入《全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查违法违规典型案例》，存在重大质量隐患为由，要求公司对该楼盘被点名通报事件予以回应，并出具质量承诺协议。
反正就是，住建部2019年全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查结果显示，该楼盘被列入全国违法违规典型案例通报。
媒体注意到，这是浙江唯一的案例。
这里杠杆地产不说具体盘名。
此前，媒体的采访中，滨江集团说，公司目前在建楼盘多达80余个，其无法确认该楼盘是否为公司代建，需经公司内相关部门确认后方可作官方答复。
但公开资料表明，这个位于为杭州萧山区的“百亿级”土地，拿地房企表示，项目将由滨江集团等五大企业联合开发。
该项目主要违法违规有这样几个方面：
1.车库屋面多处框架梁纵向钢筋绑扎搭接区箍筋未加密设置，弯折锚固弯钩平直段长度不满足设计要求。
2.现场后浇带二次搭设模板支撑施工方案未报监理审批，且附近局部混凝土构件开裂。
3.6#塔式起重机专用开关箱与分接照明控制开关箱未分路配电。
4.16#楼局部模板支撑体系横向扫地杆缺失。
在投资者关系互动上，杠杆地产就注意到，有人问该项目撤资的事。滨江集团回复称“公司未从该项目撤资”。
很多房企，包括碧桂园、恒大、融创、万科等，发展壮大的过程，质量都出过一些事。甚至一些公司还发生了严重的安全事故。
希望滨江集团能够以此反思，要做更好、更大，一定要注意品控。
3、走出杭州是个挑战
对了，杠杆地产注意到，在12月10日滨江集团的媒体恳谈会上，滨江集团不仅为今天的成就高兴。戚总还说，滨江集团争取在3年内，排位上升5位。
具体来说，滨江集团2020年的目标是融资平衡；2021年目标团队人数平衡；2022年目标项目持平并精工30个项目。
滨江集团在2020年后将新增160万方写字楼、商业和长租公寓。未来10年再造10个酒店，并准备进军养老地产。
实话说，我个人是佩服滨江集团的。因为一般一家企业要销售破千亿，不走出去几乎是不可能的。
但滨江集团勉强算是做到了。他走的是一条差异化的规模进击之路，真的是靠深耕浙江、杭州实现的。我们几乎可以说，滨江集团是国内首家千亿规模的区域房企。
根据亿翰智库的数据，前11月份，滨江集团是浙江的全口径区域老大。接近800亿元，比万科，以及传统霸主绿城还厉害。
当然，上文杠杆地产也说了，合作开发较多，权益占比还是不高。
这是一个问题，未来会越来越是个问题。杭州、浙江终究是有上限的，同时还要面对外来地产大亨的竞争和抢夺。
不走出去，肯定是不行的。
此前，戚金兴老总说，滨江在明年将进入一些新的城市，并重点关注广东深圳、江苏南京、浙江宁波、江西南昌等城市。同时，在滨江的拿地策略中，也将“开拓粤港澳”加在了“深耕杭州、聚焦浙江、辐射华东”之后。
不过此前有过教训。比如深圳龙华工改项目暗淡收场。
2019年初曝出，合作方卷入行贿风波，部分坏账甚至拖累滨江集团业绩。
自从合作方于2017年卷入行贿风波，无法履行协议，滨江集团深圳项目就无法推进了。
在2018业绩发布上，滨江集团就说，2010年净利润大幅下滑，是因为对安远控股的应收款单项计提了大额坏账准备。
财报显示，滨江集团2018年计提资产减值损失共计8.1亿元，其中仅对安远控股的应收款单项计提就占据近九成。
事情的细节，杠杆地产就不复述了。走出去，什么地方，什么方式，是个考验。特别是刚走出去不容易，需要几个成功的案例和实践。
一定程度上说，教训也是经验。
从近期的股价表现看，滨江集团还是不错的。
好消息不仅是全口径销售破千亿元，滨江集团2019年新增权益土地储备162万平方米，权益地价294亿元，分别同比增长24%和62%，新增土储对应权益比例为60%，达到近几年的新高。
只是，如何平衡管控、债务，将成为新的挑战。祝滨江集团一路走好，不要重蹈一些闽系房企的覆辙。
本文所有财务数据，源自滨江集团公告
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