裁判要旨：房屋登记行为属于物权公示行为，房产管理部门的审查并登记，目的是向社会公开，产生物权公信，由此产生信赖利益保护，保护善意第三人，维护交易安全。房屋所有权证只是房产管理部门审查申请人提供登记材料的结果，是一种形式审查而非实质审查。在房屋所有权争议中，房产证不应当作民事产权证据使用，房屋所有权的取得应以房屋建造、买卖、赠与、继承等民事法律关系为依据。
湖南省溆浦县人民法院
民事判决书
(2013)溆民一初字第627号
原告李XX。委托代理人禹XX。
被告李X。委托代理人林XX。
原告李XX与被告李X房屋所有权确认纠纷一案，本院于2013年5月29日受理后，依法由审判员韦建玲担任审判长，与人民陪审员贺吉发、廖菊湘组成合议庭，于2013年7月5日、9月28日公开开庭进行了审理，书记员高海香担任庭审记录。原告李XX及其委托代理人禹XX、被告李X及其委托代理人林XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称，原告于1990年以30 000元购得舅父朱XX在溆浦县江口镇上街X华楼103、203、303以及-103、-203五层房屋，房屋建筑面积共计138.23平方米。原告将103门面出租，自己连同家人居住在楼上。2004年下半年，原告舅父朱XX经诊断患有重病，而当年房屋买卖是口头商定并即时清结，没有签订书面合同，为防止发生纠纷，在舅舅朱B的提议下，原告与舅舅朱XX补签了书面房屋买卖合同，将当年房屋买卖的事实记录下来，舅舅朱A、朱B在场见证并签字。2012年6月，原告大儿子即被告李XX向原告103号门面承租人万X索要门面租金。万XX告知在与原告签合同时就将租金付清了。2013年3月，被告李XX又称103门面已归其所有，要承租人万XX交租金，不交租金就搬走。万XX说租金已交到7月底，还没有到期，不可能搬走，并将此事告诉了原告。原告感到奇怪，经询问和查证，才知道被告李XX持有原告所购房屋的产权证，登记时间是2009年9月8日，办证资料中有李XX与原告舅舅朱C于2009年9月6日签订的《购房协议》。经朱C辩认，这份协议无论是形式还是内容都是虚构的。溆浦县房产局怎么能在没有核对房屋买卖双方身份，在没有查实权属的情况下，把原告的房屋登记在被告李X的名下呢？为此，原告携带相关材料前往江口镇房管所要求更正登记，又多次到县房管局要求更正登记，都遭到推诿。2013年4月22日，原告依法提起撤销房屋错误登记的行政诉讼。2013年5月16日，溆浦县人民法院行政庭裁定中止行政诉讼，先行解决民事争议后再恢复行政诉讼。为此，原告向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法确认原告与朱XX房屋买卖的产权归原告所有。
原告李XX为证明自己提出的诉讼请求，向本院提供下列证据：1、2004年10月26日补签的《房屋买卖合同》1份，拟证明朱XX与李XX房屋买卖关系；2、X华综合楼分房示意图复印件1份，拟证明李XX买受房屋的位置；3、溆浦县公安局江口派出所户口注销证明1份，拟证明朱XX于2006年11月7日死亡；4、溆浦县小江口乡渔米溪村民委员会及溆浦县公安局江口派出所出具的证明1份，拟证明朱XX与朱D系父子关系；5、共有房产权证(房权证私字第11143号)复印件1份，拟证明朱XX是X华楼共有权人；6、朱D（朱XX儿子）证明并出庭作证，拟证明原、被告双方所争议的房屋原属其父朱XX所有，在1990年上半年作价30 000元卖给朱C、李XX；7、对朱C的调查笔录1份，拟证明朱CC与李XX合伙购买朱雄海X华楼房屋，并于1996年9月左右将属于自已的份额转让给李XX，没有与李X发生房屋买卖的事实；8、租赁合同及万XX出具的证明、收条各1份，拟证明李XX于2012年3月将涉案门面租给万XX，对门面实际占有并收益；9、肖E证明1份，拟证明肖E在2008年6月至2010年9月租赁李XX门面；10、溆浦县房产管理局房屋权属登记信息查询证明及房屋产权证书（溆房权证江口镇第00029019号）复印件1份，拟证明被告李X将李XX从朱XX和朱C手中买下的房子办理房产证并登记在自己名下、对李XX侵权的事实；11、购房协议复印件1份，拟证明李X办证时提交了与朱C签订的协议书；12、朱B证言1份，拟证明朱XX将房子卖给李XX的客观事实；13、李XX、李X、李E父子三人签订的协议书1份，拟证明争议的房屋系李XX所有。
被告李X辩称：1、原告李XX诉称1990年购买房屋不实，涉案房屋是1989年卖给李F和朱C的，后又转卖给答辩人，并非转卖给原告李XX。由于该房屋和朱XX房屋相邻，双方进行产权转换，并办理过户手续，实体和程序都合法，答辩人已经取得了涉案房屋产权；2、李F在2006年回小江口居住前一直收取租金，之后由李X代李F收取租金。原告李XX收取涉案房屋的事实不能说明取得该房屋的所有权，李F和李X一直向原告李XX主张权利，要求原告李XX返还租金；3、答辩人与朱C签订的合同是真实的，朱C的签名属实；4、原告李XX起诉答辩人要求确认产权属于主体错误，按照合同相对性原理，答辩人不应当成为本案确认房屋所有权的被告。
被告李X为证明自己提出的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、房产管理部门对朱A询问笔录1份，拟证明朱XX将X华楼的房屋卖给李F、朱XX与李XX补签协议不真实；2、出卖房屋协议书1份，拟证明朱XX于1989年8月18日将X华楼房屋卖给李F，并非李XX；3、朱XX与李X的购房协议1份，拟证明朱C于2007年9月6日将X华楼房屋卖给李X的事实；4、李F与李X的购房协议1份，拟证明李F于2009年9月1日将与朱C合伙购买朱XXX华楼的份额转让给李X；5、房屋产权证书（溆房权证第00029019号）复印件1份，拟证明李X取得房屋产权的事实；6、证人李F出庭作证，证明李F于1989年8月18日与朱XX签订了《出卖房屋协议书》，2009年9月1日，其与李X签订了购房协议，将该房屋卖给李X的事实。
对原告李XX提交的证据，被告李X的质证意见是：1、对证据2、4、5、8、9、11没有异议；2、对证据1的真实性有异议，朱XX本人的签名及合同成立时间是假的；3、对证据3有异议，朱XX死亡时间是2004年11月；4、对证据6有异议，朱D没有亲身参与房屋买卖过程；5、对证据7有异议，朱C与李C签订了房屋买卖合同；6、对证据10的真实性没有异议，但没有侵犯原告权益；7、对证据12有异议，朱B认为朱XX将房子卖给李XX属于主观推断；8、对证据13的真实性没有异议，但对证明的目的有异议。协议是原、被告家庭内部协议，不能证明该房屋产权的来源，也不能证明该产权系李XX所有。
对被告李X提交的证据，原告李XX的质证意见是：1、对证据1的真实性不发表意见，买卖房屋事实存在，房子是李XX的；2、对证据2的真实性有异议，经仔细辨认签名栏内朱XX、朱C、朱B名字均是一人所签。对证据2证明的内容有异议，李F与朱XX只是有买卖房屋的意向，但没有实际履行，是李XX支付了房款，房屋产权应归李XX所有；3、对证据3的真实性有异议，该份协议是虚假的；4、对证据4的真实性有异议，房产管理部门的登记档案里没有这份协议；5、对证据5的真实性没有异议，对房屋产权争议应以房屋买卖、来源等基础关系确认。
本院根据原告李XX的申请，依法对朱C进行调查，朱C称位于溆浦县江口镇上街的X华楼是肖G、李F、朱C、朱XX、朱B共5户于1986年开始修建，1987年底完工。朱XX于1992年将属于其所有的X华楼1—5层房屋以30 000元卖给朱C、李家。1998年左右，朱C因工作关系迁至怀化，于1989年将其李家共有的一半房屋卖给李XX。2009年9月，李H夫妇请朱C到江口镇房管所协助办理过户手续，朱C给李G几张身份证复印件后便回怀化。李H在接受本院调查时称，朱C将其与李家共有的一半房屋实际上卖给李XX，朱C与李X签订协议是在李XX与李X、李E签订协议、商定涉案房屋重建后归李X所有的的基础上签订的，李X的房屋产权证是李H帮忙办理的。原、被告对朱C、李H接受本院调查时所证明的事实没有异议。
根据当事人的举证、质证及陈述，本院综合认证如下：原、被告所举的证据中，经对方质证无异议的证据，该证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。对双方有异议的证据，本院认为：1、被告李X对原告李XX证据1的真实性提出异议并申请鉴定，李XX对李X的鉴定申请提出异议，认为该证据对涉案房屋归属不具有关联性，对该证据不予采信；2、对李XX提交的证据3，经调查核实，朱XX死亡时间为2005年1月3日（农历2004年11月23日），江口派出所的户口注销证明，只能证明朱XX的户口于2006年11月7日被注销；3、对李XX提交的证据6、7，证人出庭作证或接受本院的调查，对证据的证明H予以确认；6、对李XX提交的证据12，因证人朱B未出庭作证，对该证据的证明H不予确认；7、李XX对李X提交的证据2有异议，证人朱C否认在此协议上签名、按手印，本院不予采信；8、李XX对李X提交的证据3、4有异议，该证据系李X为办理房产过户手续时单方提供的材料，朱C与李X签订的协议是在知道李XX与李X、李E签订协议书，约定涉案房屋重建后产权归李X所有的情况下签订的，其证明力依赖于李XX提交的证据13所附条件，因所附条件未成就，对该证据的证明H不予确认；9、对李X提交的证据5，房屋登记行为属于物权公示行为，在本案房屋所有权争议纠纷中，房产证不应当作民事产权证据使用。
本院根据当事人举证、质证及陈述，确认如下事实：原告李XX系李F儿子，被告李X系原告李XX儿子，原、被告系父子关系。1986年2月，肖政、朱XX、朱C、朱B、李F共同出资在江口镇上街修建X华楼，1987年底完工。2002年11月27日，李F、朱XX、朱C、朱B在溆浦县房地产管理局进行共有产权登记（产权证私字第11143号），房屋所有权人为李F，共有人为李F、朱XX、朱C、朱B，各享有四分之一产权，确定X华楼除留给肖G一个门面及该门面上下层房屋外，共有产权人各享有一个门面及门面上下层房屋。X华楼从东往西第三个门面及门面上下层房屋（103、203、303及-103、-203号）归朱XX所有。1990年上半年，朱C与李XX各出资15 000元共同购买朱XX在X华楼的门面及门面上下层房屋。朱C因工作关系迁至怀化，于1996年9月将其X华楼与李XX共有的份额转让给李XX，未签订书面买卖合同。之后，李XX对涉案房屋行使管理，于2008年6月至2010年9月租给肖淑园经营服装。2009年1月2日，李XX与李X、李E签订《协议书》，甲方为李XX，乙方为李X、丙方为李E。协议内容：“甲、乙、丙三方系父子关系，甲方位于江口镇上街的门面拟重建，乙方有意出资修建，甲、乙、丙三方经自愿平等协商，就有关事宜达成以下一致意见：一、重建后房屋产权归乙方李X所有；二、房屋重建后所有费用由乙方全额出资承担；三、房屋重建后的门面及门面以下出租，甲方每年享有6 800元租金收益（如低于6 800元，享有金额的全部），其余收益归乙方所有；四、本协议签订后，乙方支付丙方伍万元补偿金（具体支付方式由乙方、丙方另行协商），丙方不再享有此房屋的收益和继承权；五、本协议自甲、乙、丙三方签字之日起生效，一式五份；甲、乙、丙方各执一份，见证人各执一份。”李K、李H在场见证并签字。《协议书》签订后，涉案房屋一直未重建，2012年3月25日，李XX与万XX签订《房屋租赁合同》，租期5年。2009年9月6日，李X向溆浦县江口镇房地产管理所申请办理涉案房屋产权登记，提交与朱C签订的《购房协议》。溆浦县房地产管理局于2009年9月8日为李X办理房产证（溆房权证第0029019号）。李XX得知李X将涉案房屋过户在李X名下后，于2013年4月22日向本院提起行政诉讼，请求撤销溆房权证第00029019号房屋所有权证。本院以应先行解决民事争议，于2013年5月27日作出（2013）溆行初第3号行政裁定，中止行政诉讼。
本院认为，本案属于房屋所有权确认纠纷。房屋登记行为属于物权公示行为，房产管理部门的审查并登记，目的是向社会公开，产生物权公信，由此产生信赖利益保护，保护善意第三人，维护交易安全。房屋所有权证只是房产管理部门审查申请人提供登记材料的结果，是一种形式审查而非实质审查。在房屋所有权争议中，房产证不应当作民事产权证据使用，房屋所有权的取得应以房屋建造、买卖、赠与、继承等民事法律关系为依据。涉案房屋建于1987年，至朱C于1998年将其X华楼与李XX共有的份额转让给李XX时，李X才13岁，不存在与朱C有房屋买卖关系、取得争议房屋所有权的事实。原、被告签订的《协议书》能确定涉案房屋属于李XX所有，《协议书》约定涉案房屋重建后所有权归李X属于附条件的民事法律行为，在涉案房屋未重建之前，李XX仍是涉案房屋的所有人。李X虽然依据《协议书》补充房屋买卖协议，将涉案房屋过户在自己名下，但因据以过户登记的房屋买卖协议不真实，李XX仍是涉案房屋的实际所有人。故对原告李XX的诉讼请求，本院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第十七条、第三十三条以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，判决如下：座落在溆浦县江口镇上街X华楼103、203、303及地下-103、-203房屋（溆房权证第0029019号，登记所有权人李X）的产权属于原告李XX所有。案件受理费80元，由被告李X承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长：韦建玲
人民陪审员：贺吉发
人民陪审员：廖菊湘
二Ｏ一三年十月三十日
书记员：高海香