保利地产暴雷了吗？
因为准备买房，我潜伏进了上海很多购房群，明显感觉到了涨价的澎湃动力，在政府的强力压制下，二手房涨幅降低，但是保持增长，好房子出来很快就卖掉。限价下的新房，因为价格倒挂、户型设计好，以及上海建设多个城市节点等原因，大火。
在4月19号结束的嘉泷汇新房认购上就传出了小伙子和丈母娘领证的爆炸性新闻，小伙子有钱，丈母娘有积分，完美结合，拿下新房。
毫不夸张说，没有政府的限价，新房房价早就上天了，限价一方面降低了房地产企业的利润，但是也造成了新房销售极快，回款极好的情况。
根据一季报，保利2021年3月，公司实现签约面积300.22万平方米，同比增加49.09%；实现签约金额492.05亿元，同比增加79.78%。2021年1-3月，公司实现签约面积718.25万平方米，同比增加46.51%；实现签约金额1242.82亿元，同比增加74.99%。
可惜了中国资本市场的思维是去买自己不怎么喝的白酒，赚了钱去买大房子，好房子，然后认为房地产公司即将破产。
现在我持有的房地产公司就是万科和保利，昨天保利出了年报，今天大跌3.09%，我们还是说说保利地产的年报吧。
报告期内，公司实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%，收入规模持续提升。其中房地产开发收入2263.76亿元，占比为93.08%；两翼产业实现市场化收入154.32亿元，同比增长36.49%，对公司的业绩贡献程度不断提升。报告期内，公司实现净利润400.48亿元，同比增长6.64%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%。
报告期内，公司毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41亿元，同比大幅增长65.91%。同时，公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020年公司净利率为16.47%，同比增长0.56个百分点。
报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提升销售质量。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低0.18个百分点，继续保持业内领先优势。
每10 股派发现金红利7.30 元，分红率从去年的34.89%降低到今年的30.17%，按照《2021~2023年股东回报规划》，公司原则上每年进行一次现金分红。公司未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 25 。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。
这意味着未来三年保利地产的分红率还有可能进一步降低。
为什么降低分红？主要是拿地，在业绩说明会上，保利地产说，公司2020年度现金分红占归母净利润30%，符合股东回报规划及监管要求。在“三道红线”、集中供地等政策下，公司充分结合经营资金需求和股东即期回报平衡制定本年度分红方案。双集中供地加大区域间土地市场分化，对房企资金峰值需求、周转效率提出更高要求。公司始终坚持自身的战略定位，布局重点城市。
那么公司的拿地到底如何呢？公司说，公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域，持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。
关于毛利率，保利地产和万科的看法一致，都认为“行业毛利率水平进一步收窄，公司将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。”
但是两个公司采取的策略不同，保利地产大力拿地，在中心城市拿地，截至2020 年末，公司拥有在手资源17096 万平方米，其中38 个核心城市占比65%；其中待开发面积7747 万平方米，可满足公司2-3 年的开发需求。
报告期内，公司拓展项目146 个，新增容积率面积3186 万平方米，拓展成本2353 亿元，分别同比增长19%和51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”，资源结构不断优化，全年38 个核心城市拓展金
额占比达83%，同比提升4 个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至7388 元/平方米。报告期内，公司拓展溢价率仅为13%，低于行业平均溢价率水平。尤其在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的65%，为经营发展提供资源保障。
大量拿地导致现金流量表中经营活动现金流中的购买商品、接受劳务支付的现金高达2445.36亿，同比增加20.90%，其中四季度增加867.48亿，确实拼命拿地。
当期销售部分，公司一二线城市及38 个核心城市销售贡献分别为74%和75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较去年提升6 个百分点。2020 年公司在16 个城市排名市场第一，39 个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15 个，较2019 年增加2 个，合计销售贡献超2700 亿元。其中广州、佛山合计销售规模超820 亿，成都超200 亿，上海、杭州、南京、北京等超100 亿，核心区域及城市深耕效果显著。
从拿地和销售数据印证了公司“中心城市+城市群”的经营策略，这也是我重仓保利地产的原因。
随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41 亿元，同比大幅增长65.91%，该部分投资收益主要为公司不并表项目的利润结转，不并表项目签约包含在公司披露的全口径销售中。
报告期末，公司资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。这是公司保持强劲扩张的基础。
存货上涨的原因主要是土地储备和在建项目的建安支出。公司未售产成品占比逐年下降，销售良好。
研发费用12.60亿，同比增加2140.49%，这是因为公司正在积极推进智能建造、绿色建造及建筑工业化。研发费用增加，主要为研发人员工资、材料投入、资产折旧。本年进行了归集方式规范化处理。
财务费用31.60 亿元，同比增长22.39%，主要为费用化利息支出增加，去年财务支出为46.04亿，今年为58.70亿，同比增加27.49%，而公司的负债负债合计增加22.53%。而去年应付利息为9.48亿，今年为13.20亿。还有部分利息费用没有结算。
总体上看，保利地产土地储备充足，优质，集中在一二线城市，销售端良好，公司专注不动产投资开发，融资成本较低，具有一定的品牌溢价能力，当前只有5.84倍市盈率，股息率为5.17%，我认为有很好投资价值。
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