“鼓励银行降低首付比例，首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%”！
昨天，这样一则重磅信息在网上流传，并引起广泛争议：这意味着，首套房首付比例将降低至10%；总房款100万元的房子，10万元首付就能买到？
原计划实施这条政策的，不是别的城市，而是济南市的邻居——德州市齐河县。
这条政策来自一份名为《关于促进齐河县房地产业平稳健康发展的若干措施》的文件，其中包括一系列重磅信息：
1、首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%，即首套10%，二套20%。(有效期:自文件发布起施行至2022年12月31日)；
2、购买新房，政府给予房价1%的补贴。(有效期:自文件发布起施行至2022年9月30日)；
3、住房公积金贷款最高额度，在现有基础上提高10万元;公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点。(有效期:自文件发布起施行至2022年12月31日)；
4、对来我县全职工作的博士研究生，在我县购买首套商品住房给予20万补贴;对在我县企业就业或创业的硕士研究生、本科生，购买首套商品住房分别给予10万元、5万元补贴…………
对于齐河县的这份文件，总结起来就一个字：奖！它处处透漏着一种信息：奖励大家买房，刺激更多需求。
到昨天下午，市场迎来逆转：
据财联社报道，齐河县住房和城乡建设局工作人员向记者表示，该文件部分内容有误，目前并未执行，相关措施正在重新拟定中，预计不久将重新公布。
这意味着，一成首付的政策很可能成为“一日游”，很可能并不能实现落地。
在我们看来，一成首付，并不利于市场的“平稳健康发展”，因为这个首付比例太低了，会带来很大风险。
我们以一套100万的房子为例，如果买房人只有10万元的首付，意味着他的储蓄很少、收入水平也不会太高。如果他买了这套房子，贷款90万元，此后工作出现问题，还款压力将会非常大。
而且，在当前的市场形势下，个别楼盘依然有降价风险，如果降个10万、20万，买房人会不会因此而断供？
所以，10万元的首付太低。30万元首付，或者至少20万元的首付，一方面对买房人的经济收入水平做了筛选，另一方面也更大程度上规避了金融风险，是更合理首付比例。
一成首付政策的一日游，显示了个别地方的焦虑——为了救楼市，相关政策出台得颇为仓促，对其市场反响并未做充分的推演。
它也让我们的思考：房地产市场到底怎么了？为什么很多城市的救市政策都如泥牛入海，发布之后并没有太大作用？
首先，我们觉得，现在很多城市的政策已经比较到位了。
比如在我们济南，落户门槛很低，外地人买房门槛也不高，首套房简直接近解除限购；二套房首付比例从60%下降至40%，大大降低了改善需求的资金门槛；二孩、三孩家庭可以买三套房了，这既满足了房住不炒，也满足了改善性住房需求——如果没有二孩、三孩，两套房子足够一个家庭使用了，再多了基本就是投资了。
其次，单纯就房地产市场来说，济南市场总体还是比较健康的。
目前，部分三四线城市的楼市出现了较为严重的供求失衡，这其中包括济南的个别卫星城：由于前几年供地量太大，造成了楼盘数量巨大，靠本地买房人根本无法消化这些楼盘。
但是，济南主城市场则不然。尤其是，自去年以来，济南住宅供地量总体适中，而且很多土地都被国资平台摘走，市场并未有供过于求的情况。
很多人应该会注意到，今年以来济南的全新楼盘是很少的。其中，济南东站片区增加新楼盘较多，包括城投瑞马国风、绿城春风新语、银丰御玺、大华城市公园等 ；其他片区新增楼盘数量都寥寥无几，比如唐冶、雪山、神武、CBD、汉峪、二环南等楼市热点区域，新增楼盘都是一两个而已。
这背后的重要原因是，济南供地量总体平衡，很多土地又被国资平台摘走，入市节奏很缓慢，造成新增楼盘的数量有限。
其三，因为“预期”不明，很多人选择“保守”
近日，受济南楼市新政的影响，部分楼盘的销售有所回暖，甚至有个别楼盘喊出涨价的口号。但是，市场整体氛围并未有根本性改变。
我们与很多买房人聊过，“保守”依然是大家的主流心态。
我们的一位读者，在去年就开始看房子。他在一家大型私企工作，妻子开了间美甲店，年合计收入原本可达30万元左右。他们原本计划换房，将前两年买的老破小卖掉，贷款买一套高端改善住宅。但经历了今年封控之后，妻子美甲店的生意一落千丈，他自己也被降薪，现在已经放弃换房——“现金为王，保守操作”，这是很多朋友给他的建议。
对未来预期的不稳定，不仅直接影响了买房人的心态，也影响了很多企业的生产，进而影响到就业市场，最终也会影响到房地产需求。
观察君一位朋友经营一家传媒公司。在今年年初，他原本计划扩大规模，并租下了一处二百来平的办公室。但经历了疫情后，他决定选择保守策略，放弃招聘计划，先“活下来”再说，并计划退掉此前租赁的办公室。
总体看，这一轮的房地产市场不振，不仅是房地产自身原因，更因为宏观经济因素让很多人的预期不稳定，从而选择了保守策略。
其四，降负担，释放更多活力
最近我们经常在想，近几年，为什么大家的干劲小了。
近几十年，我们国家的经济发展实现了令世界瞩目的成绩，背后动力是什么？我们认为，经济发展的最根本动力是，老百姓为了实现更美好的生活愿望而不断地努力奋斗！
比如，城市A和城市B之间有强烈的交通需求，大家为了更美好的生活，付出巨大资金和劳动 ，在两个城市之间修建了一条高铁。高铁通车了，我们坐上高铁，喜气洋洋，日子越来越好，生活越来越有盼头。
但并不是所有的付出和劳动，都能增加大家的幸福度。
比如，城市A和城市B之间并没有很强烈的交通需求，但由于决策不科学，大家依然付出巨大成本修建了一条高铁。然后，两地之间流量甚小，产生巨大亏空，大家几乎不坐这条高铁，也感受不到幸福。这叫什么呢？这叫无效投资，甚至是劳民伤财，它大大增加老百姓负担。
再比如，最近有一种很荒诞的论调，把做核酸当作重要产业，甚至有城市规划建设大量的核酸检测房屋。
做核酸表面上会增加了GDP，但实际上呢，它并不能增加社会财富，也不会提高大家的生活幸福度，它反而增加了大家生活成本和负担。
经济学上还有一种荒谬的“破窗效应”——如果把家里的窗户打破，导致大家必须换窗户，这会增加GDP和就业，好像反而是好事儿。
这是非常荒谬的理论——把窗户打破，再安装新窗户，没有增加社会的财富，只会让大家付出更多的劳动而无所收获。如果这也能维持社会良性发展，大家都什么也别干了，每天“扒房—盖房—扒房—盖房”，或者“修马路—挖沟—修马路—挖沟”就行了！
所以说，GDP有优质、劣质之分。优质的GDP创造了真正的财富，让大家的生活越来越美好；劣质的GDP只是让大家付出了大量劳动，并不能带来真正的财富，反而增加了社会的负担。
每个社会都有很多劣质GDP。
比如，社会上的各种骗子，他们也付出了很多“劳动”，但他们并不增加社会财富，只是把别人的财富骗到自己手里，而且他们还会扰乱社，造成社会总体财富的丧失。
再比如，在某些腐败案件中，可能因为某个腐败者的一句话、一张批条，就耗费了大量社会资金投资了毫无用处的工程，社会财富被白白损耗，每个人的社会负担因此被加重。
我们要摒弃劣质GDP，追求优质GDP。
近几年，社会上有一种很不好的现象，那就是躺平——很多人觉得太累了，或者觉得即使自己再奋斗也买不起房子，干脆不奋斗了，甚至不结婚、不生孩子了。
这是一种很不好的现象，它影响经济发展，影响整个社会的活力。
面对这种现象，我们应该思考，是不是大家负担太重了，让大家失去了追求美好生活的动力？如果大家已经精疲力竭，却无力改变现实，很多人在不知不觉中都会选择躺平；现反，如果大家的每一份劳动都获得充足的报酬，生活越来越有奔头，就不会有太多的躺平。
冷静地想想，我们身边有很多人，他们辛辛苦苦地劳动，为社会做出了很多贡献，获得的报酬却有限；我们身边还有一些人，他们每天所做的事情并不创造社会财富，甚至损害社会的公平和法制，但却依然攫取了巨额财富。
这两类人是一张硬币的两面——辛辛苦苦创造财富的人，承担了那些并不创造财富却获取巨额财富的人的成本。如果后者的数量太多，就会把前者压垮，让前者没有继续奋斗的动力。
怎么才能大家不再躺平、奋起努力？
消灭“劣质”GDP，追求优质GDP！让社会的每一份劳动都创造社会财富，让每个人获得更多的社会财富，让每个人的生活都越来越好，越来越有奔头。
总之一句话，提效率，降负担，释放更多社会活力，让大家充满热情地创造财富，让每个人有能力追求更美好的生活居所，那将是救楼市的根本之策。