精准理解政策，科学把脉趋势，从不确定性中找到确定性的目标，今天绿建之声继续梳理行业智库对房地产业的深度分析。
中国城市已进入大分化时代，在数年的高歌猛进后，部分能级高的城市已进入价格外溢需求高位区，地价等价格体系将以核心区为坐标。从中长期看，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。以广州为例，城市将划分出一二三四线市场，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界在收缩。
部分商业及办公市场是一颗尚未被充分重视的雷。全国商业及办公市场容量在2017年见顶后连续四年下降，商品房销售额也从2018年的1.96万亿回落至2021年的1.4万亿。经营性物业尤其是商业及办公的供给和需求不匹配，需求集中在一二线城市、产业强、需求大的核心板块，但三四线城市供应偏大。
房地产要靠创新实力赢市场，转向“内生式发展”，注重构建“动态能力”。根据经营环境变化与风险，房企要不断进行改革与经营模式再造，特别强调要加强政策研究与适应能力，并转化为体系化的执行力。
地产经营性物业将进入利润稳定的收益期，发展模式从“地产思维”转向“真正经营”，由“被动获取”转为“主动获取”。以商业地产为例，核心区位、业态优势、品牌运营下，若盈利模式成立，可实现“独立拓展”。
租赁性住房正在成为房企的新风口。“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。当前，租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。市场化房企凭借资金和资产优势占据头部位置，但仍面临盈利难题。而政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰，但在资金筹集、建设和运营上面临较大挑战。