房地产一直是过去15年中最热门，也是最赚钱的行业之一，虽然经历过08年的金融危机，但09年立马触底反弹，尤其到了15年初，房价拔地而起，令许多刚需客望而生畏。拿小主所在的江苏无锡这个城市来看，房价就目前来看还是呈现上涨的趋势，就别说那些一线城市了。
在房价一直上涨的这段时间里，地产销售是最先富裕起来的一波人，不仅客户是自动找上门，而且销售提成多。销售背后那些不为人知的事也是最多的，暗地里开盘前卖卖号，私下里收钱更个名，打广告谈个返点，包销商业、车位搞个差价，等等。虽然没实际看见他们操作过，但听的多了自然也就懂里面那么多套路了。
接着就是做工程的一波人，专业工程出生，地产有一阶段实行了项目责任制，培养了一批项目总，这些项目总很多都已经坐上了城市总，乃至区域总的位置，就凭年薪收入，富贵不言而喻，年薪以外的，大家可能比我懂得更多，背后的故事就不说了。
小主虽然也有幸进入了房地产行业，但11年开始就一直从事房地产的前期开发工作，从未真正在炒房上吃到红利，虽然也有遗憾，但响应了国家“房住不炒”的号召，没给真正需要购房的业主们“添堵”。房地产前期开发，简单点说就是办证的；复杂点说就是和政府打交道，为房地产建设提供手续保障的。其实开发也有很多套路，可以套路政府，套路公司，套路项目，套路条线，等等。你可以在行业内做的有口皆碑，也可以做的遗臭万年，全在于你的人品。小主自认为从业10多年的开发工作，在行业内也算是个有人品的，因为小主换过几个地产大牌公司，做开发背调，最重要的还是口碑和能力，小主不是不会套路，是不想，因为小主比较看重在行业内的长期发展。接下来，小主会把从业以来熟知的开发事情和大家简单扒一扒，说说开发的那些事。
一、报规与施工不一致。这是绝大多数开发商会出现的做法。前期项目做规划方案的时候，呈现的都是最华丽，最高端，让客户一看就被吸引的外立面、景观、地库、精装修等前期方案。时间就是成本，开发商的财务成本很重，节省时间就是节省资金。前期为快速开盘，在各项方案不成熟的情况下，快速通过规划、审图、消防、住建、配套等部门的审批，以便快速获取施工许可证。施工过程中，因前期方案深化不够，导致方案中出现违反规范、管线打架等现象，另外由于政策变化，景观调整、成本优化、集团要求（领导喜好）等原因导致最终呈现的实体与报规部分不一致，所以近几年无锡出现了“逢交必闹”的群体交付客诉事件，几乎没有楼盘幸免。这也是和开发商当初承诺和展示的楼盘方案有很大的关系。
二、规划与住建面积计算方式不一致。规划在计算计容面积的时候，正负零以下，也就是地下室面积是不计容积率的，即地下室不计入产证面积。而住建计算规范与之不同，只要是能从户内进入地下室，且层高超过2.2米的，均要计入产证面积。这就会导致最终规划测绘和住建测绘的面积不一样，户内带地下室的项目可售面积会多于户内不带地下室的项目，所以叠墅项目越来越多的出现在近几年的楼盘中，但伴随着可售面积的增加，随之带来的是各项配套功能或者面积的增加，比如供电负荷配比的增加，车位配比的增加，相关按住宅面积收费的成本增加，契税的增加等等。公司为了节省成本，以前会让开发在住建测绘方式上做一些沟通，一方面是增加了项目销售的亮点，另一方面又避免了随之带来的成本增加。但随着政策的规范，现在已趋严，想再投机已无可能。
三、各区政府管理职能不一致，收费不一致。无锡是个奇葩的地方，虽然分为梁溪、滨湖、经开、新吴、锡山、惠山六个区，但各区的开发审批职能不同，比如锡山区、惠山区有独立的审批权，所有证照审批由自己说了算，单独发证。新吴有部分证照审批权，但预售许可证审批权在市局，这里还要补充一下，例如各区都有住建局，即有6个区住建局，但还有一个总局，即市住建局，新吴区的预售许可证办理，需要在区局相关部门走好勘察和签字流程后，再到市局再走一遍流程。另外像梁溪、经开、滨湖区，很多证照区里都没有审批权，尤其是最后的综合验收，全是由市局审批发证，所以各区职能管理有大不同。职能管理权利不同，导致前期开发收费标准不一样，这里就可想而知了，以后等深入探讨的时候，我会再详细举例。所以无锡的前期开发工作，不能按照一个区的标准来衡量所有区的标准。很多外地企业来无锡拿地后，和同行做了一些对标就认为是标准了，不知道各区标准不一致，收费也不一致，导致会在后续开发过程中走很多的弯路，付出更多的代价，所以一个开发的全面性，对企业的发展起着至关重要的因素，还能在开发过程中为企业节省更多开发成本。
四、开发和其他职能条线的不一致。开发是一个与人打交道的部门，和工程、设计、成本、财务等不同，其专业性相对较弱，但全面性较强，因为在开展工作的过程中，需要知道各个条线职能的知识，才能和人沟通顺畅，才能把事办好。开发对内是穿针引线，承上启下的作用，对外是解决问题，突破困难的作用。很多条线都有标准化流程，也就是所谓的机械化流程，任何一个新人都能按标准化流程很快上手。虽然开发办事流程是有标准的，但办事方式是灵活的，如何灵活运用，就看个人领悟能力了。
现在的地产进入了大运营时代，越来越多的公司把开发条线弱化到项目上，有些公司的开发部门都消失了，认为开发就是送送资料，报报手续，拿拿证而已，这样做开发的人员各自为战，也失去了自我价值的意识。各区的政策，以往的经验，对外的接触等等都缺乏交圈交流，导致各项目问题百出，之前出现的问题，下一个项目还会同样出错。
时代在前进，社会在进步，政策在完善，开发在演变，希望地产能尊重开发，了解开发，知道开发存在的意义，让更多的开发人展现自我价值。