便是整整发展了40年的时间，产业地产的盈利模式探索依然是一件很难的事情。
从区域开发的长期性，到产业培育的复杂性，再到园区打造的非标性，产业地产开发的难度值都远高于住宅或者商业地产。每年调研和服务企业超过100家，实地走访园区超过400个，雄心勃勃者有之，乐观坚定者亦有之，但却鲜有哪家深耕行业多年的企业敢拍着胸脯说这个行业是特别好赚钱的。
“苦熬与坚持”，成为产业地产人口中出现频率最高的词汇。做产业地产，有一份“耐得住寂寞的心”尤为重要，一个个鲜活的案例都证明，在这个行业，任何想要赚快钱的讨巧模式都将归于失败。
我不奢望找到那个终极的答案，但我们享受这个观察、研究、行走的过程，并以此为傲。我们经过对80座城市、300家企业、400份财报、500家园区的海量大数据与一线近距离考察，调研内容包括企业家专访、企业内部调研、园区走访、园区企业座谈、数据采集、企业财务报表分析等。
些与传统房地产等领域截然不同的丰富多元的盈利模式，有的是经年往复的积淀，有的是初出茅庐的探索，它们有的已作明日黄花，有的却是蓬勃旺盛。每一种模式，都是一种似我者生、学我者死的唯一，也都在这个冲突而剧变的年代中适者生存，自我否定，迅速而忙碌的寻找新的位置。
是的，你看到的每一种创新性的盈利模式，都绝非安逸的墨守成规，而是一种焦虑的适应和寻找。或许，这就是对产业地产盈利模式的最佳诠释吧。
1.片区综合开发闭合平衡盈利模式
片区综合开发闭合平衡盈利模式相当于产业地产的顶层设计，是一个提纲挈领式的总体框架，它所根植的商业模式基础，是在政府主导、企业主体机制体制之下，以“产城融合、以产促城、以城兴产”的思路高标准建设国际化、标杆性产业新城，如华夏幸福、宏泰发展、中新集团（CSSD）这一类标杆企业，这三家企业正好位列前三甲，就充分说明了我们对这种盈利模式的高度认可和大力推荐。
这种盈利模式讲究的“封闭式操盘、平台化运作、资本化助力、闭环性平衡”，其主要客户是政府和大产业客户，核心盈利模式是“四项服务+两项回款”，以PPP类的政府付费补贴运营加上一定的使用者付费为主。在长周期里政企双方共同分享区域升值、财政增量的盈利蛋糕，如果仅仅想赚取短期利益或房地产开发收益，这种盈利模式的内生闭环就无法走通。
片区综合开发不同于单纯的二级开发，不是某一块地和某个单体项目收益平衡逻辑，而是一个长周期、多维度的整体收益平衡逻辑，它的盈利模式理论上也丰富许多，融资和盈利的牌面也要更多样和灵活。
在这个整体收益平衡逻辑下，我们将从传统的“做事”思维转向“做局”思维，从一次性获利离场的“白手套”转型成可持续获利的“金手指”，利用好既有资源禀赋，有目的地补强资源，才能增强政府对传化的需求黏性，并建立起战略与产品之间的强逻辑关系。
在此原则之下，产品和盈利模式是可变的，对片区的控制力和这种整体收益平衡逻辑是不变的，掌握了这种“变与不变”的艺术，就具有了以片区综合开发实现自身盈利的核心竞争优势。
我们主要以华夏幸福产业新城PPP模式为主体，对片区综合开发盈利模式的实施操作原则、运作关键点、内生闭环框架搭建和盈利核心等内容进行细致的解剖。
2.二级产业园区开发盈利模式
主要在核心城市周边的开发区内，依托于上面的片区基础之上运作更为精细化操盘的“园中园”项目，其本身可以成为体量较小且与周围的大片区有密切联系的产城单元，进行“类房地产化”的物业销售租赁实现资金回笼与利润实现，现在多数都在渐渐尝试“园区租售+地产输血+产业投资+运营服务”的综合性运营框架。
二级园区开发主要的参与主体包括联东、天安、东湖高新、张江高科、中业慧谷、置信产业、中南高科、万洋等，如果在比较好的区位（主要还是指产业基础集聚度高和人口结构比较优质的位置），比如上海、武汉、东莞等地，单体项目的毛利率完全可以达到40%-50%，而净利率也可以达到20%以上，去化率和盈利性会非常不错。
二级园区开发盈利模式属于“知易行难”，看起来就是盖房子卖掉，但实际上会受到很多因素的扰动，也很容易失败，就像百步穿杨一样，有选址、拿地、定位、产品、融资、成本、招商、运营、管理等一个个环，每个环都不能射偏，高敏感度，必须环环相扣不能失误。
我们着重将以案例复盘的形式来进行详细解析，既介绍几个我们所亲自调研的二级园区成功操盘的案例，也要介绍几个失败的典型案例，彼此对照，让大家更容易加深对二级园区开发盈利模式的学习与领悟。
3.产业园区基金操盘模式
随着以北京“216号文”、“217号文”为代表的政府高压政策逐步出台，以及中央层面对房地产的不断打压，销售园区物业和房地产盈利这条“内部输血”的道路越来越逼仄，产业地产行业势必要找到一种新的供血模式以实现外部资金的融通，保证产业地产开发运营全周期的现金流顺畅，这就必然要走向园区基金操盘模式，或者说以黑石模式为代表的“美国模式”，实现产业地产的轻重资产平衡。
目前，国内已经有不少基金模式的产业地产投资主体，这些企业正在尝试一种全新的园区运作模式，即政府机构牵头、基金主导、开发商介入、实体产业对接。基金主导下，充分调动了各方积极性——政府把握产业门槛和方向、开发商负责园区的建设运营、实体企业则构建产业生态圈，形成了良好的正向循环，最终形成共赢局面。可以想见，这种模式将会成为产业地产“产业引领、基金操盘”时代中的最大亮点。
我们首先剖析美国房地产金融操盘模式的代表范本——黑石的玩法，然后再来分析国内模仿黑石园区基金操盘模式失败和正在探索的案例典型，包括民营企业、国有企业和外资力量，最后我们还会重点分析保险资金参与园区基金操盘的创新路径。
4.多元综合运营服务盈利模式
相比于几年前，园区运营服务（尤其是二级园区）在行业内开始得到最广泛的认可和重视。这跟行业物理载体整体结构性过剩，地方政府诉求提高和整个园区行业往纵深方向思考和发展有很大关系，我们认为，这是个非常良性的信号。
目前产业地产领域运营服务主要分为四个发展方向：
一是单点的垄断化，也就是类似于每一个环节的特许经营，依靠政府的授权，获得某种极为稀缺且垄断式的业务，从中获取收益，这一块儿无锡新加坡工业园与园区租售形成“同心圆式双轮驱动”的供用电业务做得非常出色；
二是投资的协同化，比如有一些园区运营商专门投资智慧园区管理软件、广域物联网、供应链等独家兽企业，再与这些被投企业形成战略协同，一起去做更多第三方的园区运营服务，这种与自身业务强关联协同化的投资+运营也是一种思路；
三是横向的规模化，靠园区规模扩大和网络的铺开，以平台流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规模效应取胜，主要盯准园区内“人”的生意，这一块儿二级园区规模化的霸主联东正在尝试；
四是纵向的链条化，也就是深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。
我们会重点来剖析产业地产商们在这四个方向上的探索与创新实践，最后还会着力探讨一下园区轻资产输出这种运营服务模式的问题所在。
5.“房东+股东”投资闭环盈利模式
6.物流地产三核联动闭合循环盈利模式
7.园区资产证券化盈利模式
8.传统房企转型产城复合盈利模式
9.二级园区PPP盈利模式
10.资产重估收益模式