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Q:提问:京总您好，现在遇到一些买房的困惑，希望您能帮我提点建议。自身情况：现有一套丰台青塔蔚园的老房子，大约能卖300+，还有一套正在自住的丰台青秀城的120多平米，链家看估计能卖800+。
青秀城房子的隔音越来越不好，加上小区租户越来越多，整体素质低下，物业服务也不好，又深受楼上噪音扰民，所以想要换房子改善居住条件。现在我是有两个想法，希望您能帮我分析分析；
第一，卖掉青塔老房子去怀柔密云平谷买个独栋别墅，因为父母马上这一两年退休了，可以去那边养老，然后青秀城的房子卖掉后置换一个海淀或者朝阳的房子，也是100多平米的房子，价格最好能相抵或者差的不大多，不想背很多的贷款，能没有贷款最好。
第二，两套都卖掉置换一个海淀或者朝阳的房子，顶楼或者复式的，不要很高楼层的房子。最后，希望京总能给我推荐几个楼盘或者几个小区能符合我的要求的，想要一个安静环境好物业也可以的，小区整体素质高些的，房子的构造好些，不要那么不隔音扰民的。谢谢京总，麻烦您了
A:回答:您好,感谢信任!1、首先丰台这两套房子卖掉置换是正确的,丰台的房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有学区概念，只能抓这三个。
产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才
各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,
2、怀柔密云平谷这些区域的独栋别墅的功能只有居住,升值属性弱了些,或者说保值属性很弱,二手房市场的流通性很差,这个选择是战略上的错误，这些远郊所有的别墅包括洋房品质很高，高品质也是开发商的卖点。
但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款;可租、可贷、可住、可卖是现阶段投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;
可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.
优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。这些远郊的度假别墅我一般都是建议市场回暖时尽量出货,哪怕是亏一些,而不是买进.
3、第二种方案保值性更稳健,1200-1300左右剔除学区属性,老人养老可以看看亦庄的金茂悦;1200-1300之间可以买到一个平层或者复式三居;从保值增值性上看平层的实用性大于复式,亦庄是北京所有新区最看好的一个区,已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;也是现在所有新区中最有价值的.紧靠南海子公园,作为老人养老,兼顾保值升值是一个不错的区域,
朝阳可以关注下朝青的首开熙悦尚郡,1200可以拿到一个平层三居室,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值;整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块
楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。朝青和亦庄这两个商圈价值比较牢靠,1200的资金放在这样的区域会更安全一些,这两个盘居住体验都很好,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
Q:提问:您好！我和老公打算首套刚需上车，首付200w+，两人工作一个在西二旗，一个在生命科学园，希望能保值甚至增值。但是对选房还比较迷茫
第一，是没想好选哪个区域，只能在五环外，还是五环内也有的选。第二是板块，目前比较熟的只有回龙观板块，这块之前一直比较稳妥，但不确定会不会受到当下互联网企业不景气的影响。
生命科学园附近目前确实入驻了很多企业，不知道后面房市会不会一起发展起来，有没有值得关注的小区。我们目前想法是更注重保值增值，方便日后置换，居住其次。还望您指点迷津。
A:回答:您好,感谢信任!未来科学城的西区也就是生命科学园重点承接的是生物医药、智能制造、包括新能源、新材料、信息技术、高等教育、科技服务为主,重点聚集的是生物医药健康产业,
这个区域可以和海淀形成资源对接.海淀北部新区是未来海淀新的一个增长点,人口吸引相比于其他区更容易一些,一是海淀是互联网强区,教育资源强区,几十年的发展已经沉淀了很多互联网码农,民营企业更多,
从产业结构上民营企业是要比国企央企有市场活力的.很容易吸引到资本进来,高端配套就会很容易形成.总结就是:海淀北部是互联网企业的聚集地,而昌平南部则是互联网人才的聚集地.
从某种意义上昌平应该会把有限的资源优先向生命科学园方向倾斜，因为可以对接海淀的北清路科技轴，这也是符合昌平区科创中心重要组成部分定位。
但您仔细研究发现这些大健康产业对社会创富力度并不是特别强,中短期可能并不会让区域的房价飙升,虽然互联网行业特殊,价值会随之转移,但产业聚集价值则会更牢靠,回龙观最大的优势就是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,所以回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨;您们的预算选择在回龙观保值增值性会更稳健一些,未来再做置换也比较有优势
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问
Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？
A:回答:您好,1、酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;
如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区
丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,
2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
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