房地产企业按照开发经营的不同时期进行划分，主要有以下八个阶段:
1.企业设立阶段
为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，还可以通过参股、控、权收购等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
2.开发项目可行性研究阶段
房地产开发企业依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合公司的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确定，房地产开发就进入了实施阶段
在这一阶段，房地产开发企业将拟定开发的组织形式及实施方案。这一阶段的工作决定着未来整个房地产项目方案的存留成败。
例如，2016年7月28日，P(2016)064号武汉市汉阳滨江地块最终由碧桂园集团在历经210轮竞拍之后拿下，成交价253100万元，溢价率289%，楼面价20021元/平方米，刷新了武汉市的“地王”纪录，但其开盘毛坯备案均价仅25000元/平方米。
上海市2016年最贵的一块地乃融信拿下的静安区中兴社区N07202单元332-01-A、333-01-A地块，楼面价100315元/平方米，创下中国土地成交史上最贵纪录，同时出让条件也比较严苛，中小套住宅面积不得低于80%，这就童味着不能
做成大户型的高档豪宅，另外要求自持 100%的商业物业，配建保障房 5%以上。
拍地时的豪气是为了获得更大的溢价空间，之前高价拿下的“地王”如今要以保本或微利的价格入市也是一种损失。因此，项目可行性规划应是全方位的，不经过充分的科学论证，靠一时冲动和盲动，难免导致潜在的经营风险。
3.取得项目用地阶段
土地是所有建筑的基础，没有上地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接多地的方式仍然以“招拍挂”为主，除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策。然而存在差异，既影响拿地成本，也影响将来的税负。例如，项目用地涉及房产拆还采用货币补偿或实物补偿对拆迁方或被拆迁方、征收方、开发方或被征收方的税的利益都会有影响。因此，拿地阶段是房地产纳税策划的重要环节。
4.前期准备阶段
前期准备工作包括项目的规划设计、土地房屋征收与补偿、报建登记、各种许可证的办理等，其中规划设计最能体现房地产企业的开发理念。规划设计一般包括方案设计、初步设计和施工图设计三个步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构等方面的设计要求。初步设计应在方案设计的基础上，提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业工程的设计方案。初步设计文件应包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书四个部分。施工图设计是在初步设计基础上的更详细的设计，内容包括工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整、详细的建筑与安装详图及给出多要的文字说明。
房地产开发企业在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得《规划设计条件通知书》(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位数等)。房地产开发企业根据《规划设计条件通知书》委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行工程施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
因此，规划设计是房地产开发需要着力强调的重要环节。实务中，很多房地产开发企业聘请了境外知名设计公司负责项目的方案设计和初步设计，但是又不同程度地存在因合同约定不明确以及不熟悉境外付汇政策而增加设计税务成本的问题。
5.资金筹措阶段
房地产开发企业取得土地进行实质开发建设阶段，尚需筹措大量资金。当前融资渠道已不仅限于商业银行贷款融资，信托融资、民间融资、企业上市、发行债券、金融理财产品、售后回租、售后回购等模式都很常见。融资渠道及融资模式的选择也需要考虑企业税务成本。
6.建设施工阶段
房地产开发企业建设施工阶段工程施工合同签订方式直接影响建设方和施工方的税负水平，这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费用将直接影响开发项目未来企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定。
7.销售阶段
通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售，在获得经济利益流人的同时，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应在达到纳税义务发生时间时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应在达到纳税义务发生时间时，以当期销售额和9%的适用税率、可抵扣进项税额计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发项目完工后，房地产开发企业取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声。但是，完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率，并集中汇算企业所得税，土地增值税也将进入清算阶段。所以，此阶段是税务问题暴露比较集中的时期。
8.物业服务阶段
开发产品交付后，虽然有专门的物业服务公司负责业主物业的日常维护，但是房地产开发企业的责任并没有完全解除，售后维护和责任赔偿支出也会带来一定的税收问题。至此阶段，开发项目没有税务问题的话，即可办理注销登记。