昨天（6月17日），郑州航空港区管委会发布了《加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以下简称6.17港区新政。共涉及五大方面、二十二个条款。从内容来看 ，与购房者密切相关的核心内容有五条，分别是：
1、提供人才购房补贴，每人1万-300万不等；
2、鼓励企业团购，20套以上的项目奖励500元/平米。
3、对于拆迁、安置村民，允许自主选择实物安置或货币化安置模式
4、首套贷款二成首付，二套贷款三成首付。
5、提供购房契税补贴。22年底前给予100%补贴；23年6月底前给予50%补贴。
那么对于购房者而言，政策前后，购房有多大的差异，我做了个详细对比，供意向在港区购房的客户参考。
一、政策前后的差异项对比
我把政策分为两大阶段，四个小阶段来进行差异化对比，详见下表，通过对比发现政策前后差异最大的在团购补贴、契税减免、首付比例三项。如果对下表内容不太理解的，可以看下文的政策差异化说明，如果不感兴趣的可以直接划过看表二、表三。
政策差异化对比说明：
1、 在人才购房奖励方面，郑州先前出的购房奖励政策和港区6.17版的人才奖励标准差不多，只是郑州对高端人才的奖励标准更高而已，但港区在6.17之前是否已在执行郑州的人才奖励政策我们不确定，下文按照假设没施行来测算。
2、团购补贴，为本次6.17港区新政特有，原文表达的是要奖励给开发商，我们在此假设开发商会最终让利给客户。客户可以拿到这样的优惠。政策原文表述如下：“引导开发企业对项目周边区域产业（单位）人才集中购房予以让利。对在2022年12月31日前一次性集中组织购买20套（含）以上新建商品住房的，经核实认定后区财政最高给予开发企业每平方米500元的购房奖补。
3、契税补贴，郑州契税收费标准为：90平米以下1%，90平米以上1.5%；6.17港区新政的契税减免政策为2022年12月31号之前在港区购房契税全免，2023年6月30号之前购房，契税减免50%。
4、首付比例：6.17前首付3成，6.17港区新政之后首付2成。
5、房贷利率，郑州3.1楼市新政之后开始降，当前最低4.25%，假设今年年底之前都可以4.25%，明年利率分别做利率不变和走高两种情况来假设并做测算。
二、政策前后的购房差异化对比
基于以上假设，我们得到了不同情形下的客户购房总价差异化对比，详见下表。
购房总价的差异，购房前后以本科为例总价差约2-7万，相当于每平米优惠了200-700元。
但如果将学历因素也考虑进去，考虑到博士客群相对较少，主流客户为大专、本科、硕士级别客群，因此和政策前相比，主流总价差别在2-10万，相当于每平米优惠了200-1000元。
但如果将实际支出时的维修基金、契税等因素也考虑进去，则总价差会进一步扩大至2-12万，相当于每平米优惠了 200-1200元。详见下表。
基于以上多维度比较，我们得到了如下结论。
1、首付方面，二成首付可将首付款比原来降低33-38%，大大降低购房者的首付门槛；
2、月供方面：因为8成贷款，在4.25利率下，则导致月供比3成首付时增加120元/月，30年利息总额高出约3.5万元。整体可以接受。同时和3月份之前的5.85%的利率相比，月供减少470元元/月。30年利息总额仍减少21.3万。但如果期间你仍选择按照越来的3成首付付款，则节省的利息会更多；
三、在支付能力不变的情况下，购买的房屋面积能增大多少？
通过试算，我们得到如下结论：
1、 在购房总额支出不变的情况下，新政策可以使购买面积增大约8平米；
2、 在月供和利率下降前相当的情况下，新政策可以使购买面积增大约12平米，且首付款少支付9万，利息少支付约14万；
3、 在首付款都是30万不变的情况下，如果月供能承受得起，购买面积可以增大57平米，但月供要增加约1800元/月，利息支出总额增加约14万；
综合以上结论，可以判断和预见本次政策将会带来两方面的效果：
1、扩大客群基数，原来首付支付力弱的刚性需求客户，借助此次降低首付至二成、补贴政策，将成为潜在购房客户，预计近期港区看房客户将会增多。
2、扩大购买能力，原来具有一定支付力的改善需求客户，借助此次降低首付至二成，补贴政策，可以购买的房屋面积将会更大，利好具有改善型产品的项目，尤其是品质型项目。
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