疫情逐渐消退后的上海租赁市场，迎来了意想不到的状况。最近，上海从郊区到市中心都出现了大量租赁交易，而且最大的变化是：房租上涨。
租房市场真的热起来了吗？多位业内人士和专家表示，租房市场出现短期成交热，租金总体平稳。
租房市场突然火了？
6月1日上海恢复房地产交易以来，租赁市场也恢复较快。上海链家首席分析师杨雨蕾告诉记者，根据链家最近的成交情况，租赁成交面积已经恢复到去年6月份的六成。而据上海中原地产提供的数据显示，6月上旬，该公司租赁业务量同比增长约32%，成交量明显增加。
据房地产自媒体“真叫卢俊”团队统计，解封后第一周的租赁单子，已经赶上同年6月一整月的开单量。金虹桥板块和古美板块是上涨最为明显的，如果原来一天成交5套的话，现在一天就要成交近40套，是疫情前的7~8倍，“中介自己看了都不敢相信”。
数据来源太平洋房屋
针对近期租房市场波动，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰进行了调研：“大量交易来自疫情封控期间的积存需求，主要包括两种，想要改善的和想要置换的。”
封控期间，租住在宝山大华板块的年轻人小吴困扰不断。住在合租房主卧的她，在封控期间要和租客排队做饭，街道发的物资也要均分，生活上多了不少麻烦。解封之后，小吴立刻换租到静安的一室户。像她这样的租客不在少数，疫情催生了新的租赁需求，如更换有品质的小区，或从群租状态转为单人租住等。
除了存量需求，新增需求也有不少。最近恰逢毕业季，留沪工作的高校毕业生和从外地来沪的工作者，都带来了新的租房需求。此外，很多家长会倾向于在学校附近租房，以便孩子上学。有中介表示，部分学区集中的区域房租涨幅可能在10%左右。
“几股积压需求在短时间内爆发，给市场营造了一种气氛，好像租房市场十分火爆。”陈杰认为，这属于短期性季节性市场冲击，市场基本面并未发生太大变化。上海中原地产首席分析师卢文曦也认为，“相比春节后租房热潮持续，毕业季的需求量相对有限，可能一到两个月，租赁市场就会回归常规交易量。”
不同的租房产品，表现冷热不均。一方面，品质较好的独立成套房屋备受青睐，但“老破小”简装房、毛坯房空置很多；另一方面，在长租公寓产品里，集中式长租公寓因管理较好，生意不错，但分散式长租公寓退租较多，行情不佳的区域已经开始靠降租吸引租客续约。
相较于房租的变动，当前上海租赁市场更明显的特点是快速成交。“2点去看房，4点让中介去定房，房子已经租出去了。”有租客表示。
“现在有一部分房子，还没退出来就被预定了，”中山公园板块的中介告诉记者。
房租上涨，吓退租客？
从实际成交价格来看，6月份的租金和此轮疫情之前是持平的。上海链家首席分析师杨雨蕾告诉记者，根据链家的监测数据，上海目前租金维持在87元/平方米，和一季度持平，较去年同期略有下降。
与此同时，个别区域出现租金上涨。一位网友表示，“我同事住的一室户月租4800元，疫情之后房东涨了300元”。住在世纪大道附近的小郑也收到房东的涨价通知，要从一个月6000元涨到6800元。
克而瑞租售监测的数据显示，5月上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在全国55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市，同环比均有所上涨，其中环比涨幅排在全国前三。
从各区域来看，偏中外环刚需板块房源基本持平，而内中环板块近六成区域租金出现上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，上涨15.18%。
克而瑞租售数据
克而瑞租售研究总监李见林告诉记者，当前上海租赁市场上，个人房源是绝对主体，占比在95%左右，这部分房源的租金变动对整体租金水平有明显的影响。往年四五月份时，许多高校毕业生离校租房，是房租上涨的传统节点。而受疫情影响，这一需求延迟到了五六月份。
事实上，将时间线拉长，当前上海租金的涨幅并不算多。“从2020年到2021年7月份，上海的房租一直都是上涨的状态，有些板块可能同比涨了20%。”还有中介告诉记者，“其实，房租一年一涨，一次涨几百，在上海很正常。只不过今年受疫情影响，大家原本觉得房价可能会跌，但是现在却涨了，都很意外。”
“的确有一部分房东明显抬价，一般在2%到5%，甚至5%到7%。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，但市场会不会认同这样的价格有待观察。毕竟，房东挂牌只是单方面意愿，只有实际成交价格才是市场公认的。世纪大道周边的一家小型机构中介告诉记者，最近这个板块的行情不是很好，“因为房租上涨，已经吓退了不少租客”。
解封之后，不少人离开上海，选择去外地发展，会不会引起租金下跌？专家认为，长远来看，整个市场的租金不会出现明显的下跌。上海在全国保持较高吸引力，人口基数大。在2021年全市近2500万常住人口中，超过40%通过租房解决居住问题。一小部分的租赁需求流失，对整个市场的影响并不大。
专家呼吁对成交热要及时干预
专家呼吁，虽然成交热是短期现象，但监管部门仍需及时干预。“相比卖房市场，租房市场更容易出现价格波动、供需错配。如果不及时干预，短期交易热会演变为租金上涨，局部租金上涨会传导到全市范围。”陈杰表示，这不仅对租客、房东和租赁企业不利，也会危害整个租赁行业的可持续发展。
记者注意到，虽然租房市场整体平稳有序，但也存在个别二房东赚差价等违规现象。“疫情期间，我主动给房客降租了。但最后了解下来，二房东反而给下家涨租金，从中间赚差价，1个月就多赚1000元。”一位房东告诉记者。
要有效应对租房交易量和租金波动，专家建议：首先，应多发布租房市场真实的整体全面信息，消除信息不对称；其次，加快保障性租赁住房的存量盘活和增量上市，尤其要增加市场最为短缺的房源类型；第三，提供一些鼓励和奖补政策，引导租赁企业提供短租房。
综合自上观新闻、第一财经、真叫卢俊等
来源： 上海新闻广播